ممکن است به دلایل مختلف موجر یا مستاجر تمایل به فسخ اجاره نامه داشته باشند. سوالی که برای اکثر افراد ایجاد می‌شود این است که شرایط فسخ اجاره نامه چگونه است؟ «مجله ملکی دلتا» به این سوال پاسخ می‌دهد.
عقد لازم قراردادی است که پس از امضای آن، طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند. مگر آن که شرایطی برای فسخ قرار داد در آن ذکر شده باشد.
به طور کلی در ۳ حالت می‌توان اجاره نامه را فسخ کرد. این ۳ حالت عبارتند از:
- زمانی که شرایطی (خیاراتی) در اجاره نامه برای فسخ قرار داد عنوان شده است
- اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد
- عدم پرداخت کرایه خانه توسط مستاجر
در نظر داشته باشید که با نوشتن این عبارت«اسقاط کافه خیارات» در قرارداد، حق استفاده از خیارات مختلف از طرفین قرارداد سلب می‌شود. یعنی امکان و شرایط فسخ اجاره نامه از بین می‌رود.
میزان ضرر و زیان قابل پرداخت در فسخ اجاره نامه چقدر است؟
مبلغ ضرر و زیان معادل ۱ ماه اجاره کامل ملک مورد نظر است. منظور از ۱ ماه اجاره کامل، میزان اجاره ماهیانه است بعلاوه میزان رهن ملک که به اجاره تبدیل شده. ضرر و زیان را به این روش محاسبه می‌کنیم:
- میزان رهن را با این روش به اجاره تبدیل می‌کنیم: هر ۱ میلیون تومان معادل ۳۰ هزار تومان
- عدد بدست آماده را با اجاره ماهیانه جمع می‌کنیم
- عدد بدست آماده میزان ضرر و زیان برای فسخ اجاره نامه ملک مورد نظر است
پرداخت ضرر و زیان به عهده کسی است که درخواست فسخ اجاره نامه را دارد. یعنی تفاوتی نمی‌کند که درخواست کننده موجر است یا مستاجر. به هر حال درخواست کننده باید ضرر و زیان تعیین شده را به طرف دیگر پرداخت کند.
فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
مشکلی که بعضی از موجرین با آن مواجه هستند، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. برای اینکه پیگیری قانونی این مسئله به ساده‌ترین راه ممکن انجام شود، بهترین راه این است که در اجاره نامه شرطی برای فسخ اجاره نامه در صورتی که مستاجر اجاره را برای چند ماه پرداخت نکرد ذکر شود.
اما در صورتی که چنین بندی در اجاره نامه نوشته نشده باشد، باید به ترتیب زیر عمل کرد:
- مراجعه به دادگاه جهت دریافت اجاره‌های پرداخت نشده (دریافت ضرر و زیان)
- دریافت ضرر و زیان مورد نظر
- دریافت حکم تخلیه ملک
پیشنهاد مطالعه: مطلب «وظایف مدیر ساختمان طبق قانون چیست؟» از مجله ملکی دلتا بخوانید.
