فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله چیست؟ تفاوت ۴ روش برهم زدن قرارداد ملکی

در معاملات ملکی، برهم خوردن قرارداد همیشه به یک شکل اتفاق نمی‌افتد. فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله قرارداد ملکی هر کدام شرایط متفاوتی دارند و شناخت آن‌ها می‌تواند از بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده جلوگیری کند. در این مقاله، تفاوت این چهار روش را به زبان ساده بررسی می‌کنیم.

اصطلاحاتی مانند فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله قرارداد ملکی زمانی مطرح می‌شوند که به دلایل مختلف، قرارداد منحل شود، معامله برهم بخورد یا اعتبار آن زیر سؤال برود. در چنین شرایطی، اصطلاحاتی مانند فسخ قرارداد، انفساخ قرارداد، اقاله معامله و ابطال قرارداد ملکی مطرح می‌شوند. هر یک از این موارد شرایط و آثار متفاوتی دارند و شناخت آن‌ها برای افرادی که قصد خرید، فروش یا انتقال ملک دارند، اهمیت زیادی دارد. برای مثال، یکی از طرفین ممکن است با داشتن حق فسخ، معامله را یک‌طرفه برهم بزند. اما اقاله قرارداد فقط با توافق خریدار و فروشنده انجام می‌شود. گاهی نیز قرارداد بدون تصمیم طرفین و با تحقق یک شرایط مشخص، خودبه‌خود پایان می‌یابد که به آن انفساخ قرارداد می‌گویند. در ادامه، فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله قرارداد ملکی را به زبان ساده بررسی می‌کنیم و تفاوت این چهار روش برهم زدن یا پایان یافتن قرارداد را توضیح می‌دهیم.

تفاوت فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله قرارداد ملکی

برای برهم زدن قرارداد ملکی همیشه یک روش مشخص وجود ندارد. اینکه قرارداد چگونه پایان پیدا کند، به شرایط معامله، مفاد قرارداد و دلیل پایان یافتن آن بستگی دارد. در فسخ قرارداد، یکی از طرفین در صورت داشتن حق قانونی یا قراردادی می‌تواند معامله را برهم بزند. اقاله معامله زمانی اتفاق می‌افتد که خریدار و فروشنده با رضایت یکدیگر تصمیم به پایان دادن قرارداد بگیرند. در انفساخ قرارداد، یک اتفاق یا تحقق شرط مشخص باعث می‌شود قرارداد خودبه‌خود منحل شود. از طرف دیگر، ابطال قرارداد ملکی زمانی مطرح می‌شود که معامله از ابتدا شرایط لازم برای اعتبار قانونی را نداشته باشد. بنابراین، اگرچه نتیجه نهایی ممکن است در همه این موارد، پایان یافتن قرارداد باشد، اما دلیل و نحوه انحلال قرارداد در هر کدام متفاوت است.

فسخ قرارداد ملکی؛ شرایط استفاده از حق فسخ

فسخ قرارداد یعنی یکی از طرفین، در شرایطی که قانون یا قرارداد این امکان را برای او در نظر گرفته است، معامله را یک‌طرفه برهم بزند. بنابراین، برای فسخ معامله در همه موارد به رضایت طرف مقابل نیازی نیست. به زبان ساده، اگر در قرارداد خرید و فروش ملک برای خریدار یا فروشنده حق فسخ قرارداد تعیین شده باشد، فرد می‌تواند در صورت وجود شرایط لازم، از این حق استفاده کند. برای مثال، ممکن است در قرارداد فروش یک ملک نوشته شود که اگر خریدار یکی از چک‌های معامله را در موعد مشخص پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ داشته باشد. در این صورت، فروشنده می‌تواند مطابق شرایط قرارداد، برای استفاده از حق فسخ اقدام کند. البته وجود یک اختلاف یا نارضایتی به‌تنهایی به معنای امکان فسخ قرارداد نیست. وجود چنین حقی طبق قانون یا مفاد قرارداد باید بررسی شود.

انفساخ قرارداد؛ پایان خودکار قرارداد در شرایط مشخص

انفساخ قرارداد زمانی اتفاق می‌افتد که قرارداد بدون تصمیم مستقیم طرفین و در نتیجه وقوع یک اتفاق یا تحقق شرایط مشخص، خودبه‌خود پایان پیدا کند. به عنوان مثال، در عقد وکالت، با فوت وکیل یا موکل، قرارداد وکالت به‌صورت خودکار پایان می‌یابد و برای این اتفاق نیازی به توافق طرفین وجود ندارد. در قراردادهای ملکی نیز ممکن است شرایطی در قرارداد تعیین شود که با تحقق آن، قرارداد به‌صورت خودکار منحل شود. در چنین حالتی، انفساخ معامله نتیجه تحقق یک اتفاق یا شرط است و یکی از طرفین برای برهم زدن قرارداد تصمیم‌گیری نمی‌کند.

ابطال قرارداد ملکی؛ زمانی که معامله معتبر نیست

ابطال قرارداد ملکی زمانی مطرح می‌شود که یک قرارداد یا معامله از ابتدا شرایط لازم برای اعتبار قانونی را نداشته باشد یا برخلاف مقررات قانونی انجام شده باشد. به زبان ساده، اگر یک معامله شرایط اساسی لازم برای صحت را نداشته باشد، ممکن است موضوع ابطال معامله مطرح شود. در این شرایط، موضوع با توجه به شرایط پرونده در مراجع قضایی بررسی می‌شود و در صورت احراز دلایل لازم، بی‌اعتباری قرارداد اعلام خواهد شد. برای مثال، اگر در یک معامله ملکی یکی از شرایط اساسی لازم برای اعتبار معامله وجود نداشته باشد، فرد ذی‌نفع می‌تواند با توجه به شرایط موجود، موضوع ابطال قرارداد را پیگیری کند.

اقاله معامله؛ برهم زدن قرارداد با توافق طرفین

اقاله قرارداد زمانی انجام می‌شود که خریدار و فروشنده بعد از انجام معامله، با رضایت و توافق یکدیگر تصمیم بگیرند قرارداد را برهم بزنند. برای مثال، تصور کنید خرید و فروش یک ملک انجام شده است، اما پس از مدتی خریدار و فروشنده هر دو به این نتیجه می‌رسند که معامله ادامه پیدا نکند. در این شرایط، می‌توانند با توافق یکدیگر برای اقاله معامله اقدام کنند. در اقاله، تصمیم برای پایان دادن به قرارداد از سوی هر دو طرف گرفته می‌شود و یک نفر به‌تنهایی نمی‌تواند آن را به دیگری تحمیل کند. به زبان ساده، اقاله به معنی برهم زدن قرارداد با رضایت خریدار و فروشنده است.

تفاوت فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله در یک نگاه

برای اینکه تفاوت این چهار اصطلاح ساده‌تر مشخص شود، می‌توان آن‌ها را این‌گونه خلاصه کرد:

• فسخ قرارداد: یکی از طرفین با داشتن حق قانونی یا قراردادی، معامله را برهم می‌زند.
• انفساخ قرارداد: قرارداد در اثر وقوع یک اتفاق یا تحقق یک شرط مشخص، خودبه‌خود پایان پیدا می‌کند.
• ابطال قرارداد: معامله به دلیل نداشتن شرایط لازم برای اعتبار قانونی، معتبر شناخته نمی‌شود.
• اقاله قرارداد: خریدار و فروشنده با توافق و رضایت یکدیگر، معامله را برهم می‌زنند.

بنابراین، هنگام بررسی انفساخ، ابطال، فسخ و اقاله قرارداد ملکی باید به دلیل پایان یافتن قرارداد و نحوه انجام آن توجه کرد.

جمع‌بندی

فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله قرارداد ملکی  چهار مفهوم مهم در معاملات هستند که ممکن است هنگام خرید و فروش ملک با آن‌ها روبه‌رو شوید. در فسخ قرارداد ملکی، یکی از طرفین با داشتن حق قانونی یا قراردادی برای برهم زدن معامله اقدام می‌کند. در اقاله معامله، خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر قرارداد را پایان می‌دهند. انفساخ قرارداد بدون تصمیم مستقیم طرفین و در نتیجه تحقق یک اتفاق یا شرط مشخص رخ می‌دهد و ابطال قرارداد ملکی نیز زمانی مطرح می‌شود که معامله از ابتدا شرایط لازم برای اعتبار قانونی را نداشته باشد. به همین دلیل، اگر با موضوع برهم زدن قرارداد ملکی مواجه شده‌اید، صرفاً به عنوان قرارداد یا توافق میان طرفین اکتفا نکنید و شرایط معامله و مفاد قرارداد را با دقت بررسی کنید. انتخاب روش مناسب برای فسخ، اقاله، انفساخ یا ابطال معامله به شرایط هر قرارداد بستگی دارد.

سوالات متداول