اختلاف بر سر جای پارک، گاهی از یک توقف چنددقیقه‌ای شروع می‌شود و به بحثی طولانی میان همسایه‌ها می‌رسد. آشنایی با قانون پارکینگ آپارتمان و بررسی مدارک ساختمان، حق هر واحد را روشن‌تر می‌کند و جلوی بسیاری از این اختلاف‌ها را می‌گیرد.
جای پارک خالی همیشه به معنی جای پارک آزاد نیست. ممکن است به واحدی مشخص تعلق داشته باشد یا بخشی از فضای مشترک ساختمان باشد که مالکان درباره استفاده از آن توافق کرده‌اند. بعضی جای پارک‌ها هم طوری قرار گرفته‌اند که خروج خودرو از آن‌ها به جابه‌جایی خودروی همسایه وابسته است. در این مطلب از مجله دلتا، با توجه به قانون پارکینگ آپارتمان، تفاوت پارکینگ اختصاصی، مشاع و مزاحم را بررسی می‌کنیم و می‌گوییم برای تشخیص حق استفاده از هرکدام باید چه مدارکی را دید.
پارکینگ اختصاصی و مشاع چه تفاوتی دارند؟
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، ساختمان از بخش‌های اختصاصی و مشترک تشکیل شده است. برای تشخیص حق استفاده از جای پارک نیز باید قانون پارکینگ آپارتمان را در کنار سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی و مدارک ساختمان در نظر گرفت؛ خط‌کشی کف پارکینگ یا استفاده چندساله یک واحد، به‌تنهایی مالکیت آن را تعیین نمی‌کند.
- پارکینگ اختصاصی جای پارکی است که تعلق آن به واحدی مشخص در مدارک ملک ثبت شده باشد.
- پارکینگ مشاع بخشی از فضای مشترک ساختمان است که یک نفر نمی‌تواند بدون توجه به حقوق سایر مالکان، آن را به استفاده انحصاری خود درآورد.
اگر می‌خواهید مبنای قانونی این تفاوت را بررسی کنید، متن آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در پایگاه اطلاع‌رسانی قوانین و مقررات کشور را بخوانید. مواد ابتدایی این آیین‌نامه، بخش‌های اختصاصی و مشترک ساختمان را توضیح می‌دهند.
رعایت حق دیگران در مشاعات فقط به پارکینگ محدود نمی‌شود. برای نمونه، استفاده از پاگرد نیز می‌تواند میان همسایه‌ها اختلاف ایجاد کند. این موضوع را در مطلب آیا گذاشتن کفش جلوی در آپارتمان جرم است؟ در مجله دلتا هم بررسی کرده‌ایم.
تقسیم پارکینگ در آپارتمان بر چه اساسی انجام می‌شود؟
برای مشخص شدن جای پارک هر واحد، سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی و نقشه پارکینگ را در کنار هم ببینید. بر اساس قانون پارکینگ آپارتمان، اگر جای پارکی به‌صورت اختصاصی به واحدی تعلق داشته باشد، توافق شفاهی همسایه‌ها نمی‌تواند به‌تنهایی حق ثبت‌شده آن را تغییر دهد. اگر فضا مشاع باشد نیز هیچ واحدی نباید بدون در نظر گرفتن حقوق دیگر مالکان، آن را برای همیشه به خود اختصاص دهد.
در ساختمان‌هایی که استفاده از جای پارک مشترک با توافق مالکان انجام می‌شود، بهتر است جزئیات را مکتوب کنند: جای هر خودرو، واحدهای دارای حق استفاده و تکلیف توافق پس از تغییر مالک یا مستأجر باید روشن باشد. چنین صورت‌جلسه‌ای از اختلاف بر سر گفته‌های شفاهی جلوگیری می‌کند.
آیا می‌توان پارکینگ آپارتمان را اجاره داد؟
اجاره جای پارک به وضعیت حقوقی آن بستگی دارد. برای واگذاری پارکینگ اختصاصی، ابتدا باید سند مالکیت، قرارداد مربوط به واحد و مقررات ساختمان بررسی شود. اجاره دادن جای پارک به یکی از ساکنان همان ساختمان از نظر رفت‌وآمد مسئله کمتری ایجاد می‌کند؛ اما واگذاری آن به فردی خارج از ساختمان به بررسی دقیق‌تر مدارک ملک و حقوق سایر مالکان نیاز دارد.
در پارکینگ مشاع، هیچ‌یک از مالکان نمی‌تواند به‌تنهایی جای پارک مشترک را اجاره دهد. خالی بودن پارکینگ اختصاصی همسایه نیز مجوز استفاده از آن نیست؛ حتی برای توقف کوتاه باید رضایت صاحب حق را گرفت. در صورت استفاده بدون اجازه، بسته به شرایط، امکان پیگیری مزاحمت یا مطالبه اجرت‌المثل وجود دارد.
قانون پارکینگ آپارتمان در بحث کاربری جای پارک نیز اهمیت پیدا می‌کند. استفاده از پارکینگ به‌عنوان انباری ممکن است با کاربری ثبت‌شده فضا یا حق عبور دیگران تعارض داشته باشد؛ بنابراین پیش از چنین تغییری، مدارک ملک و ضوابط ساختمان را بررسی کنید.
پارکینگ مزاحم چیست؟
پارکینگ مزاحم جای پارکی است که خودروی مستقر در آن، راه ورود یا خروج خودروی جای پارک دیگر را می‌بندد. برای مثال، راننده خودروی پشتی تنها پس از جابه‌جایی خودروی جلویی می‌تواند از پارکینگ خارج شود.
برای بررسی وضعیت این جای پارک در چارچوب قانون پارکینگ آپارتمان، مدارک ملک را با شرایط واقعی پارکینگ تطبیق دهید. ممکن است هنگام بازدید، جای پارک جلویی خالی باشد و مشکل خروج خودرو به چشم نیاید.
سه راه بررسی پارکینگ مزاحم پیش از خرید
پیش از آنکه پارکینگ‌دار بودن یک واحد را امتیاز قطعی آن بدانید، جای پارک را در مدارک و در محل بررسی کنید. برای تشخیص وضعیت آن در چارچوب قانون پارکینگ آپارتمان، این سه بررسی به کارتان می‌آید:
۱. سند مالکیت را بخوانید. شماره و موقعیت جای پارک و هر توضیح مربوط به حق عبور یا ارتباط دو پارکینگ را بررسی کنید.
۲. صورت‌مجلس تفکیکی و نقشه را تطبیق دهید. مطمئن شوید جای پارکی که فروشنده معرفی می‌کند، همان جای پارک متعلق به واحد در مدارک است.
۳. ورود و خروج خودرو را امتحان کنید. بهتر است این بررسی زمانی انجام شود که خودروهای جای پارک‌های مجاور نیز حضور دارند.
گاهی از عبارت «قانون جدید پارکینگ مزاحم» استفاده می‌شود؛ اما برای خرید یک واحد، وضعیت ثبت‌شده پارکینگ و امکان استفاده واقعی از آن اهمیت دارد. اگر میان گفته فروشنده، مدارک و وضعیت موجود اختلاف دیدید، پیش از امضای قرارداد موضوع را پیگیری کنید.
هنگام خرید آپارتمان، درباره پارکینگ چه بپرسیم؟
عبارت پارکینگ‌داردر آگهی، همه جزئیات را روشن نمی‌کند. هنگام بررسی گزینه‌های خرید آپارتمان در تهران، این پرسش‌ها را از فروشنده بپرسید:
- پارکینگ اختصاصی است یا استفاده از آن به‌صورت مشاع انجام می‌شود؟
- شماره و محل جای پارک در مدارک ملک کدام است؟
- ورود و خروج خودرو به جابه‌جایی خودروی دیگری وابسته است؟
- آیا درباره جای پارک، توافقی میان ساکنان وجود دارد؟
پاسخ‌ها را با مدارک و بازدید حضوری تطبیق دهید. اگر پارکینگ مزاحم باشد، دشواری استفاده از آن را نیز در تصمیم خرید و مذاکره بر سر قیمت در نظر بگیرید؛ برای ارزش‌گذاری چنین پارکینگی نمی‌توان یک نسبت ثابت برای همه ساختمان‌ها تعیین کرد.
جمع‌بندی
برای حل اختلاف پارکینگ، ابتدا باید معلوم شود حق هر واحد در اسناد ساختمان چگونه ثبت شده است. پس از آن، شیوه استفاده از فضای مشاع و وضعیت واقعی ورود و خروج خودرو اهمیت پیدا می‌کند. بررسی سند و صورت‌مجلس تفکیکی، بازدید دقیق از پارکینگ و ثبت توافق‌های ساکنان، مسیر مطمئن‌تری برای پیشگیری از اختلاف فراهم می‌آورد.
پرسش‌های متداول
1. اگر پارکینگ در سند واحد ذکر نشده باشد، حتماً مشاع است؟
نه لزوماً. وضعیت آن باید با صورت‌مجلس تفکیکی و سایر مدارک ساختمان نیز بررسی شود.
2. آیا می‌توان خودرو را موقتاً در پارکینگ خالی همسایه گذاشت؟
خیر؛ خالی بودن جای پارک به معنی اجازه استفاده از آن نیست. پیش از توقف خودرو باید رضایت صاحب حق را بگیرید.
3. چطور بفهمیم پارکینگ یک واحد مزاحم است؟
سند و نقشه پارکینگ را بررسی کنید و خروج خودرو را در حضور خودروهای پارک‌شده دیگر امتحان کنید.
4. آیا توافق شفاهی برای تقسیم پارکینگ مشاع کافی است؟
توافق شفاهی ممکن است بعدها محل اختلاف شود. ثبت مکتوب شیوه استفاده و جای پارک هر واحد، حق طرف‌ها را روشن‌تر می‌کند.
