بر اساس قانون، اجاره دادن ملک توسط مستاجر زمانی مجاز است که در قرارداد اجاره، بندی مبنی بر منع این کار وجود نداشته باشد. طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد، شرطی بر خلاف این موضوع ذکر شده باشد.
در صورتی که مستأجر بدون رضایت موجر، ملک را به شخص ثالث اجاره دهد و این اقدام برخلاف مفاد قرارداد باشد، مالک میتواند به دادگاه مراجعه و درخواست فسخ قرارداد اجاره دوم و تخلیه ملک را مطرح کند. در ادامه، مستأجر دوم نیز میتواند برای جبران خسارت به مستأجر اول شکایت کند.
نکته مهم این است که اجاره دادن ملک توسط مستاجر تنها زمانی قابل اجراست که موجر این حق را بهصورت مستقیم یا ضمنی به مستأجر داده باشد. در غیر این صورت، حتی ممکن است اقدام مستأجر مصداق کلاهبرداری محسوب شود. طبق ماده ۱ قانون مجازات انتقال مال غیر، اگر فردی ملکی را که متعلق به خودش نیست اجاره دهد در حالی که از مالکیت غیر خود مطلع باشد، مشمول مجازاتهای مربوط به کلاهبرداری خواهد شد.یعنی هرگونه انتقال عیناً یا به نحو منفعتی به شخص دیگر، بدون رضایت موجر، به عنوان کلاهبرداری تلقی می شود.
در حقوق ایران، این موضوع بهعنوان «اجاره به شرط اذن موجر» شناخته میشود. بررسی دقیق قرارداد اجاره اولیه، تعیین شرایط اجاره ثانویه و اخذ رضایت مالک از جمله گامهای ضروری پیش از هرگونه واگذاری ملک توسط مستأجر به شخص دیگر است.
در صورتی که مستأجر قصد داشته باشد ملک را به فرد دیگری اجاره دهد، باید شرایط قرارداد اولیه را به دقت مطالعه کرده و در صورت وجود هرگونه بند محدودکننده، رضایت رسمی موجر را جلب کند. همچنین در قرارداد اجاره دوم نیز لازم است تعهدات، مسئولیتها و شرایط بهطور شفاف درج شود.
در نهایت، مسئولیت حفظ و نگهداری ملک تا پایان مدت قرارداد همچنان برعهده مستأجر اول است. در صورت بروز هرگونه خسارت در دوره اجاره دوم، او باید پاسخگو باشد.