بازار مسکن این روزها روی مرز «ترس و طمع» حرکت می‌کند؛ از یک‌سو جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی فضای روانی جامعه را ملتهب کرده و از سوی دیگر، خروج گسترده اتباع غیرمجاز، شایعه ریزش سنگین و حتی ۵۰درصدی قیمت‌ها را داغ کرده است. معاملات در سکوت فرورفته و همه چشم‌انتظارند. در ادامه، آخرین اظهارات منصور غیبی درباره آینده بازار مسکن را زیر ذره‌بین می‌بریم.
ابهام در وضعیت امنیتی و پیامدهای آن بر رکود معاملات مسکن
این روزها سایه ناامنی و تنش‌های منطقه‌ای مستقیماً بر رفتار بازیگران بازار مسکن افتاده و به گفته منصور غیبی، کارشناس این حوزه، همین نگرانی‌ها یکی از مهم‌ترین دلایل خلوت شدن بازار است. او معتقد است وقتی امنیت اقتصادی و سیاسی مبهم باشد، سه گروه اصلی فعال در بازار، دست نگه می‌دارند: سازندگان و سرمایه‌گذارانی که با پروانه نوسازی وارد پروژه‌ها می‌شوند، افرادی که قصد تعویض و ارتقای ملک خود را دارند و در نهایت خانه‌اولی‌هایی که برای نخستین بار می‌خواهند پا به بازار بگذارند. نتیجه این تردید جمعی، رکود معاملات و احتیاط بی‌سابقه در بازار مسکن است.
چرا مالکان از ارتقای واحد مسکونی به سرمایه نقدی پناه می‌برند؟
غیبی می‌گوید گروهِ «تبدیل‌وضعیتِ ملکی» که معمولاً موتورِ جابه‌جایی در بازارِ مسکن‌اند، اکنون به‌دلیلِ نااطمینانی نسبت‌به آینده دارایی‌ها عقب‌نشینی کرده‌اند. مثلاً مالکی با واحدِ ۷۰متری که برای ارتقا به ۹۰متری باید چند میلیارد تومان مابه‌التفاوت بپردازد، ترجیح می‌دهد سرمایه‌اش را نقد یا در بازارهای با نقدشوندگیِ بالا نگه دارد. او معتقد است تا نگرانی‌های امنیتی و تهدیدهای منطقه‌ای‌ـ‌بین‌المللی کم نشود، نباید انتظارِ رونقِ جدی در بازارِ مسکن داشت.
خروج افغانستانی‌ها تضمین‌کننده ارزانی مسکن نیست؛ ثبات و اعتماد شرط اصلی ورود سرمایه‌گذاران است
غیبی، کارشناس بازار مسکن، درباره تاثیر خروج اتباع غیرمجاز افغانستانی از ایران بر بازار مسکن بیان کرد که موضوع خروج اتباع افغانستانی و اثر آن بر قیمت‌ها، نیازمند برخورد اولیه دقیق و تحلیل منطقی است و ما نباید صرفا به‌واسطه اینکه برخی واحدهای مسکونی ممکن است خالی شوند یا فرصت خریدی به دلیل کاهش تقاضا فراهم شود، تصور کنیم که انگیزه برای سرمایه‌گذاری به‌طور ناگهانی در میان سرمایه‌گذاران شکل خواهد گرفت؛ او با اشاره به اینکه نتیجه واقعی این تحولات در آینده مشخص خواهد شد، تاکید کرد واقعیت آن است که سرمایه‌گذاری در مسکن نیازمند ثبات و اعتماد به آینده است و این امر به‌سادگی و صرفا با تغییر در ترکیب جمعیتی بازار و خروج اتباع افغانستانی محقق نمی‌شود.
شایعات فضای مجازی درباره سقوط شدید قیمت مسکن واقعیت ندارد
غیبی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به فضای بازدارنده‌ای که این روزها در بازار دیده می‌شود، می‌گوید بخشی از این وضعیت ناشی از گمانه‌زنی‌های غلط در فضای مجازی درباره کاهش شدید قیمت مسکن و آزادسازی گسترده واحدها پس از خروج افغانستانی‌هاست. او هشدار می‌دهد اگر این تحلیل‌های نادرست مبنای تصمیم‌گیری خریداران قرار گیرد، می‌تواند خرید یا تبدیل‌وضعیت را به تعویق بیندازد و در صورت التهاب دوباره اقتصاد و افزایش قیمت‌ها، به ضرر جدی متقاضیانی منجر شود که امروز امکان استفاده از فرصت‌های موجود را دارند. به‌همین‌دلیل تأکید می‌کند انتشار تحلیل‌های دقیق و مبتنی‌بر آمار رسمی، به‌ویژه گزارش‌های بانک مرکزی، برای جلوگیری از تصمیم‌های هیجانی در بازار مسکن ضروری است.
فشار تورم و نابسامانی اقتصادی از جیب مالکان به دوش مستاجران منتقل می‌شود
غیبی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به فضای بازدارنده‌ای که این روزها در بازار دیده می‌شود، می‌گوید بخشی از این وضعیت ناشی از گمانه‌زنی‌های غلط در فضای مجازی درباره کاهش شدید قیمت مسکن و آزادسازی گسترده واحدها پس از خروج افغانستانی‌هاست. او هشدار می‌دهد اگر این تحلیل‌های نادرست مبنای تصمیم‌گیری خریداران قرار گیرد، می‌تواند خرید یا تبدیل‌وضعیت را به تعویق بیندازد و در صورت التهاب دوباره اقتصاد و افزایش قیمت‌ها، به ضرر جدی متقاضیانی منجر شود که امروز امکان استفاده از فرصت‌های موجود را دارند. به‌همین‌دلیل تأکید می‌کند انتشار تحلیل‌های دقیق و مبتنی‌بر آمار رسمی، به‌ویژه گزارش‌های بانک مرکزی، برای جلوگیری از تصمیم‌های هیجانی در بازار مسکن ضروری است.
در صورت ثبات داخلی و بین‌المللی، سرمایه از بازارهای پرریسک به سمت مسکنِ مطمئن حرکت می‌کند
غیبی در تحلیل چشم‌انداز سه‌ماهه بازار مسکن می‌گوید اگر در سه‌ماه آینده ثبات نسبی در داخل و سطح بین‌الملل برقرار شود، می‌توان انتظار داشت بخشی از سرمایه‌ها از بازارهای موازی به سمت مسکن به‌عنوان دارایی مطمئن‌تر حرکت کند. به‌گفته او تجربه یک‌سال گذشته نشان داده التهابات ارزی و بازارهایی مثل طلا و سکه، به‌خصوص برای افراد بدون تخصص، هم زیان‌زا است و هم با اضطراب ناشی از رصد روزانه قیمت‌ها همراه می‌شود، در حالی‌که سرمایه‌گذاری در ملک و مسکن به‌طور تاریخی با ارزش‌افزوده و اطمینان بلندمدت برای مردم همراه بوده است.
سابقه جهش‌های ۲۰۰ درصدی و ریزش‌های محدود؛ خرید خانه را عقب نندازید
غیبی به خریداران بالقوه توصیه می‌کند اگر از نظر مالی آماده‌اند، خرید را به امید ارزانی عقب نیندازند، حتی اگر قیمت‌ها بالا به‌نظر برسد، زیرا بازار مسکن در پنج سال اخیر در برخی مقاطع افزایش حدود ۲۰۰ درصدی را تجربه کرده، در حالی که در بهترین حالت، ریزش‌ها کمتر از ۱۵ درصد بوده است؛ او یادآور می‌شود در شش سال گذشته بین ۱۸۰ تا ۲۲۰ درصد رشد قیمت ثبت شده اما حتی در شدیدترین رکودها، کاهش به ۲۰ درصد هم نرسیده و بر همین اساس، انتظار ریزش ۵۰ درصدی قیمت‌ها با واقعیت‌های بازار و ساختار اقتصادی همخوانی ندارد و می‌تواند مبنای تصمیمی پرخطر باشد.
با توجه به صحبت‌های منصور غیبی و احتمال افزایش قیمت مسکن، حتما آخرین فایل‌ها و آگهی‌های مرتبط با خرید ملک در تهران را بررسی بفرمایید.
وقتی بخش عمده قیمت هر متر، هزینه ساخت است؛ جایی برای کاهش ۵۰ درصدی نمی‌ماند
غیبی با اشاره به ساختار هزینه‌ای ساخت‌وساز توضیح می‌دهد که در قیمت نهایی یک واحد مسکونی، عوارض شهرداری، هزینه‌های نظام مهندسی، مصالح ساختمانی، خدمات فنی، دستمزد کارگران و سود منطقی سازنده نقش جدی دارند و اگر امروز آپارتمان نوسازی با قیمت متری ۱۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شود، حدود ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان آن صرفاً هزینه ساخت است؛ او می‌افزاید علاوه بر این‌ها باید بهای زمین، قراردادهای مشارکت و سایر هزینه‌های جانبی را نیز در نظر گرفت و با این محاسبات، تولید هر متر حدود ۸۰ میلیون تومان تمام می‌شود، بنابراین این سوال باقی می‌ماند که در سناریوی کاهش ۵۰ درصدی قیمت، قرار است این افت از کدام بخش تأمین شود.
علاوه بر هزینه های گفته شده بازار مسکن در ماه های اخیر با رشد ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی مواجه است که این مورد هم می تواند بر افزایش قیمت مسکن در ماه های آینده بسیار تاثیر گذار باشد.
رویای کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن با منطق هزینه و سود سازنده در تضاد است
این کارشناس بازار مسکن می‌گوید هرچند سال‌هاست درباره حبابی بودن بخشی از قیمت‌ها صحبت می‌شود، اما انتظار کاهش ناگهانی ۶۰ درصدی با واقعیت‌های اقتصادی و هزینه‌های ساخت‌وساز سازگار نیست، زیرا سازنده‌ای که امروز زمین می‌خرد و وارد فرآیند ساخت می‌شود، با در نظر گرفتن هزینه‌ها و سود منطقی ۲۰ تا ۲۵ درصدی، فضای چندانی برای کاهش شدید قیمت باقی نمی‌بیند؛ غیبی تأکید می‌کند این واقعیت باید به مخاطبان بازار مسکن منتقل شود تا خریداران و تصمیم‌گیران تحت تأثیر اطلاعات گمراه‌کننده قرار نگیرند و تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌ها تا حد امکان منطبق بر واقعیت اقتصادی بازار باشد.
نکته دیگر اینکه اگر به فکر خرید ملک در تهران هستید پیشنهاد می شود تحلیل بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ که می تواند تاثیر بسزایی در انتخاب بهتر خرید و اجاره ملک برای شما داشته باشد را با دقت مطالعه بفرمایید.
برای مصرف‌کننده‌ای که توان مالی دارد، خرید مسکن در اقتصاد تورمی انتخاب عقلانی‌تر است
غیبی، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است اگر فردی توان مالی ورود به بازار را دارد، در اغلب مواقع خریدن نسبت به نخریدن تصمیم منطقی‌تری است، زیرا در شرایط تورمی کنونی که نرخ رسمی تورم حدود ۳۸ تا ۴۰ درصد برآورد می‌شود و احتمالاً بالاتر است، هر سال از ارزش دارایی نقدی فرد کاسته شده و در مقابل، قیمت آپارتمان مورد نظر او می‌تواند ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد کند؛ به همین دلیل، اگر منبع مالی فراهم است، تعویق خرید به امید کاهش چشمگیر قیمت‌ها منطقی نیست، هرچند گروهی از جامعه اصلاً امکان ورود به بازار مسکن را ندارند و برای این قشر، مداخله دولت از طریق طرح‌های حمایتی و پشتیبانی اصولی ضروری است.
نتیجه‌گیری
در مجموع، منصور غیبی تأکید می‌کند با توجه‌به ساختار هزینه‌ای مسکن، سابقه جهش‌های بالای قیمتی در برابر ریزش‌های محدود، تورم بالای عمومی و غیرواقعی بودن سناریوهای ریزش ۵۰ تا ۶۰ درصدی، تعویق خرید به امید ارزانی تصمیم پرریسکی است. بنابراین برای مصرف‌کننده‌ای که هم‌اکنون توان مالی ورود به بازار را دارد، شرایط فعلی یکی از مناسب‌ترین زمان‌ها برای خرید مسکن ارزیابی می‌شود.
