این روزها هم سازندگان مسکن زیر بار گرانی مصالح ساختمانی خم شده‌اند، هم خریداران در برابر قیمت‌ها عقب نشسته‌اند. طبق گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، هزینه ساخت در یک سال گذشته حدود ۵۰ درصد بالا رفته، اما بازار کشش افزایش بیشتر قیمت خانه را ندارد و معاملات در بسیاری از مناطق تقریباً قفل شده است. اگر می‌خواهید بدانید این وضعیت چه معنایی برای آینده خرید و فروش ملک در تهران و سایر شهرها دارد، ادامه این گزارش را از دست ندهید.
تأثیر فشار گرانی مصالح بر ساخت‌وساز و توان خرید مسکن
گرانی مصالح ساختمانی مثل فولاد، سیمان، میلگرد و تجهیزات تأسیساتی، مستقیماً هزینه ساخت هر واحد مسکونی را بالا برده و حاشیه سود بسیاری از سازندگان را به حداقل یا حتی زیان رسانده است؛ به همین دلیل، بخشی از پروژه‌ها کند شده یا روی زمین مانده‌اند و عرضه مسکن کمتر شده است. از طرف دیگر، سازنده برای جبران هزینه‌ها ناچار است قیمت نهایی واحد را بالا ببرد، در حالی‌که توان خرید خانواده‌ها تقریباً ثابت مانده است. این شکاف میان هزینه ساخت و قدرت خرید، هم تورم مسکن را تشدید می‌کند، هم دسترسی دهک‌های متوسط و پایین به خانه مناسب را سخت‌تر و بازار را بیش از پیش ناپایدار و پرریسک نگه می‌دارد.
در چنین شرایطی، استفاده از تسهیلات بانکی، مثل وام ۵۰۰ میلیونی بانک مهر می‌تواند بخشی از فاصله بین هزینه ساخت و توان خرید خانوارها را جبران کند.
ثبات نسبی قیمت مسکن در سایه رکود معاملات و گرانی مصالح ساختمانی
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید بازار ملک در حال حاضر راکد است و از ابتدای آذر عملاً از رونق افتاده؛ هر شوک بیرونی مستقیماً بر رفتار خریداران و فروشندگان اثر می‌گذارد و فضا را محتاط‌تر می‌کند. به‌رغم این رکود، در دو ماه اخیر سطح معاملات ماهانه مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار فقره گزارش شده و طبق برخی برآوردها، قیمت مسکن در ابتدای آذر نسبت به آبان حدود ۲.۷ درصد رشد داشته است. در همین دوره، با رشد هزینه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی، فشار بیشتری بر صنعت ساختمان و سازندگان وارد شده، اما بازار هنوز توان جهش دوباره قیمت را ندارد.
بر اساس آمار رسمی و همانطور که در تصویر بالا مشخص است، تورم ماهانه مسکن، اجاره‌بها، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها در آبان‌ماه حدود ۳ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش ۳۵.۸ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی به ۴۹.۴ درصد رسیده است؛ یعنی هزینه مسکن حدود ۱۳.۶ درصد کمتر از سایر کالاها رشد کرده است. این وضعیت، هم‌زمان با افزایش هزینه ساختمان‌سازی و گرانی انواع مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان، باعث شده سازندگان در خرید مصالح ساختمانی محتاط‌تر شوند و بخشی از پروژه‌ها را کند یا متوقف کنند. به این ترتیب، تا امروز (11 آذر 1404)، بازار مسکن در ظاهر از ثبات نسبی قیمت برخوردار است، اما زیر فشار گرانی مصالح ساختمانی و کاهش قدرت خرید، در وضعیتی شکننده و پرریسک قرار دارد.
بازار مسکن زیر سایه شوک‌های بیرونی و فشار بر صنعت ساختمان
به‌طور سنتی، بازار مسکن در سه‌ماهه پاییز آرام‌تر است و معمولاً در دو ماه پایانی سال، با تورم عمومی اقتصاد دوباره جان می‌گیرد؛ اما در یکی دو سال اخیر، بحران‌های منطقه‌ای و نااطمینانی از نقدشوندگی، هم بازار ملک و هم صنعت ساختمان را تحت فشار گذاشته است. در مناطق شمالی تهران، رکود عمیق‌تر شده و بسیاری از فعالان ساختمان‌سازی به‌دلیل گرانی مصالح و نبود خریدار، محتاط‌تر عمل می‌کنند. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید هر شوک بیرونی تازه، دوباره بازار را عقب می‌برد و فعلاً خرید و فروش در بسیاری از مناطق در وضعیت رکودی قرار دارد.
افزایش ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و رفتار متفاوت بازار مسکن
به گفتهٔ رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، این روزها فعالان بازار مسکن بیشتر منتظرند ببینند شرایط به کدام سمت می‌رود؛ در شمال تهران قیمت‌ها تقریباً ثابت مانده، اما در جنوب شهر، به‌خصوص برای واحدهای کوچک‌متراژ، هم مراجعات به دفاتر املاک بیشتر شده و هم افزایش جزئی قیمت دیده می‌شود، هرچند به‌دلیل نبود آمار دقیق، رقم مشخصی اعلام نمی‌شود. او با اشاره به افزایش حدود ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته می‌گوید: به‌خاطر رکود و کمبود مشتری، خیلی از سازندگان در ساختمان‌سازی ناچار شده‌اند از سود خودشان کم کنند تا واحدها متناسب با توان خریداران فروخته شود؛ به همین دلیل، با وجود تورم در بخش ساخت و فشار بر صنعت ساختمان، قیمت نهایی خانه تا حدی در ثبات نسبی مانده و هم‌پای دلار و طلا رشد نکرده است.
جمع‌بندی
با توجه به گرانی مصالح ساختمانی، رکود معاملات و کاهش قدرت خرید، می‌توان گفت فعلاً خرید خانه و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران، بازاری پرریسک است و هر شوک اقتصادی می‌تواند وضعیت را تغییر دهد. در چنین شرایطی، اگر قصد خرید یا اجاره دارید، بهتر است با دقت بیشتری گزینه‌ها را مقایسه کنید؛ می‌توانید برای شروع، آگهی‌های خرید خانه را در سایت دلتا (delta.ir) ببینید و با توجه به بودجه و نیازتان، محتاطانه‌تر تصمیم بگیرید.
سؤالات متداول
آیا گرانی مصالح حتماً به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده منجر می‌شود؟
اگر رکود معاملات و ضعف قدرت خرید ادامه پیدا کند، امکان دارد تأثیر گرانی مصالح با تأخیر و نه به‌طور کامل، در قیمت نهایی مسکن دیده شود.
الان زمان مناسبی برای خرید خانه است یا بهتر است صبر کنیم؟
این به بودجه، نیاز واقعی و افق زمانی شما بستگی دارد؛ بازار در ظاهر نسبتاً ثابت است، اما ریسک شوک‌های جدید وجود دارد، پس مقایسهٔ دقیق فایل‌ها و چانه‌زنی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
آیا سازندگان در این شرایط ضرر می‌کنند؟
برای بعضی پروژه‌ها بله؛ چون هزینه ساخت با گرانی مصالح بالا رفته، اما سازنده نمی‌تواند به همان نسبت قیمت فروش را افزایش دهد و ناچار است از سود خود کم کند.
چطور می‌توان در این بازار، فایل‌های مناسب‌تر و منطقی‌تر پیدا کرد؟
به‌جای اتکا به یک محله یا یک بنگاه، بهتر است چند منطقه و چندین فایل را هم‌زمان بررسی کنید؛ برای اینکار استفاده از سایت دلتا که به ابزار هوش مصنوعی هم مجهز است به شدت توصیه می شود.
