مالیات بر املاک، یکی از انواع مالیات مستقیم است و مالیات بر اجاره ملک، مالیات بر مستغلات خالی و همچنین مالیات نقل و انتقال و سرقفلی را شامل میشود. پرداخت مالیات برای تمامی صنفها الزامی است و صنف ساختمانی نیز از این قاعده مستثنی نیست.
انواع مالیات
مالیات در واقع هزینه اجباری است که صرف هزینههایی مانند عمران و نوسازی پروژهههای شهرسازی میشود و به دو دسته مسقیم و غیر مستقیم تقسیم میشود که به بررسی هر یک خواهیم پرداخت:
مالیات مستقیم
مالیات مستقیم با عنوان مالیات بر دارایی نیز شناخته میشود و به این صورت است که مستقیما از دارایی شخص دریافت میگردد و این را هم در نظر داشته باشید که درآمد افراد نیز شامل پرداخت مالیات خواهد شد. مالیات بر درآمد املاک از جمله مالیاتهای مستقیم است که شامل موارد زیر میشود:
- مالیات بر درآمد اجاره
- مالیات نقل و انتقالات و حق واگذاری
- مالیات خانههای خالی
- مالیات باغ، ویلا و خانههای لوکس
مالیات غیر مستقیم
مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر کالاهای وارداتی، در دسته مالیات غیر مستقیم قرار میگیرد و در صورتی که فردی مالیات ملک و مستغلات خود را پرداخت نکند، هنگام فروش ملک یا انتقال سند، باید بدهی خود را پرداخت کند تا سند به نام خریدار زده شود.
قوانین مالیات بر املاک
کلیه افراد حقیقی و حقوقی که دارای ملک شخصی هستند و از این طریق کسب درآمد دارند، موظف به پرداخت مالیات بر املاک هستند. در ماده 53 قانون مالیات آمده که به املاک واگذار شده به صورت اجاره، مالیاتی به میزان کل ملک اجاره شده در نظر گرفته میشود و نکته مهم این است که این میزان از مالیات، پس از کسر 25 درصد بابت هزینهها و استهلاک میباشد. چند تبصره در این مورد وجود دارد که:
- اگر ملکی با اسباب و لوازم اجاره داده شود، درآمد به دست آمده مشمول مالیات بر درآمد املاک میشود.
- کلیه هزینههایی که در قرارداد ذکر شده توسط مالک باید پرداخته شود، باید به قیمت روز و با نام اجاره غیر نقدی اضافه شود.
- هر آپارتمان یک واحد مستقل در نظر گرفته میشود و در مالیات لحاظ میگردد.
انواع مالیات بر املاک
پرداخت مالیات املاک امری است اجباری که بخشی از سود و درآمد جامعه به دولت واریز میشود، آن هم به این دلیل که دولت شرایطی را فراهم کرده تا اشخاص بتوانند صاحب درآمد و دارایی شوند و درآمد به دست آمده نیز به طرق دیگر برای رفاه جامعه هزینه میشود.
مالیات املاک به روشهای زیر تعیین میشود:
- از روی سند رسمی
- ماده 54 درآمد اجاره بر اساس قرارداد، اعم از رسمی و عادی که مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد و یا در مواردی که قرارداد وجود ندارد یا از ارائه آن خودداری شود، و یا مبلغ مندرج کمتر از 80 درصد ارقام درج شده در جدول املاک اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد.
1. مالیات اجاره املاک مسکونی
این نوع از مالیات، به درآمد به دست آمده اشخاص حقیقی و حقوقی از اجاره ملک در ایران تعلق میگیرد و مالک یا صاحب خانه موظف به پرداخت آن میباشد. نکته مهم این است که مالیات تنها به اجاره تعلق میگیرد و مبلغ رهن را شامل نمیشود.
درآمد کمتر از 500/000/000 ریال: نرخ مالیات 15%
درآمد بین 500/000/000 ریال تا 1/000/000/000 ریال: نرخ مالیات 20%
درآمد بیش از 1/000/000/000 ریال: نرخ مالیات 25%
نکته مهم: برای محاسبه املاک اجارهای، ابتدا 25% از کل اجاره سالانه به عنوان هزینه استهلاک و تعمیرات از هزینه کل اجاره کسر میشود و در نرخ مورد نظر ضرب خواهد شد.
2. مالیات خانههای خالی
واحدهای مسکونی خالی نیز شامل مالیات املاک میشوند و بر اساس معیارهایی که در منابع حقوقی وضع شده، تعیین میشوند. واحدهای مسکونی در شهرهای با بیش از 100 هزار نفر جمعیت، سال اول از پرداخت مالیات معاف هستند، اما از سال دوم به بعد موظف به پرداخت مالیات خواهند بود. هنگام محاسبه مالیات این واحدها، موارد زیر باید در نظر گرفته شود:
- محاسبه ارزش خانه در هر متر مربع
- کسر 25 درصد استهلاک از میزان اجاره
- میزان درآمد مشمول
روش محاسبه مالیات نیز به شرح زیر خواهد بود:
- سال دوم، برابر با یک دوم مالیات اجاره
- سال سوم، برابر با مالیات اجاره
- سال چهارم، برابر با یک و نیم برابر مالیات اجاره
3. مالیات نقل و انتقالات
یکی دیگر از انواع مالیات برای ترتیب دادن به بازار مسکن و کنترل معاملات در نظر گرفته شده و عمدتا به عنوان یک درصد از ارزش ملک محاسبه میشود و میتواند با توجه به ارزش ملک و قوانین محلی دستخوش تغییراتی شود. این نوع از مالیات با هدف کنترل بازار مسکن و معاملات ملکی اجرا میشود و معمولا به صورت ثابت یا درصدی از ارزش ملک محاسبه خواهد شد.
4. مالیات املاک تجاری
املاک تجاری مانند مغازه، شامل مالیات بر در آمد میشوند و نحوه محاسبه نیز به این صورت است که ابتدا میزان اجاره ماهانه که در قرارداد ذکر شده، در 12 ماه ضرب میشود تا مجموع سالانه مشخص گردد. این نکته را در نظر داشته باشید که در صورتی که ودیعه در قرارداد ذکر شده باشد، 18 درصد ودیعه به اجاره اضافه میشود و 75 درصد از کل قیمت، شامل مالیات خواهد شد.
5. مالیات ساخت و فروش املاک
درآمد افراد حقیقی و حقوقی از ساخت و فروش ملک، مشمول دریافت مالیات میشود. زمانی که ملک واگذار میگردد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال، مشمول مالیات 10 درصد ارزش معاملاتی ملک نیز خواهد شد. در مورد شرکتهای ساختمانی با سازندگان حقوقی، میزان مالیات معادل 25 درصد از فروش واحدها در نظر گرفته میشود. در چنین مواردی شهرداری موظف است همزمان با صدور پروانه ساخت و در زمان صدور گواهی پایان کار، پرونده مالیاتی را تشکیل دهد و اطلاعات مربوطه را به اداره امور مالیاتی ذی ربط ارائه کند.
میزان جریمه عدم پرداخت مالیات بر املاک
در صورتی که مالیات ملک پرداخت نشود و یا همکاری با سازمان امور مالیاتی صورت نگیرد، جریمه در نظر گرفته خواهد شد. بنابر قانون، در صورتی که مالک برای تسلیم اظهارنامه مالیاتی خود اقدام نکند، میزان ده درصد مالیات اجاره به عنوان جریمه تعیین میشود، به علاوه اینکه میزان جریمه به ازای هر ماه دیرکرد، 2.5 درصد میباشد. این نکته را هم در نظر داشته باشید که اگر اظهارنامه مالیاتی به درستی ارسال نشود، علاوه بر مالیات، جریمه نیز باید پرداخت شود.