تشخیص سند جعلی قبل از معامله ملکی — راهنمای حقوقی و عملی

• برای تشخیص سند جعلی، همیشه از فروشنده اصل سند را بخواهید و سند تک‌برگی را در سامانهٔ رسمی ثبت بررسی کنید.
• نام و کدملی فروشنده را با سند تطبیق دهید و از دفترخانه استعلام رهن/توقیف بگیرید.
• برای سند دفترچه‌ای، حضوری سابقهٔ ثبتی را از ادارهٔ ثبت درخواست کنید.
• در صورت شبهه جعل، از کارشناس رسمی کمک بگیرید و شکایت حقوقی یا کیفری مطرح کنید.

1)چرا بررسی و تشخیص سند جعلی ضروری است؟

جعل یا نقض مدارک ملکی می‌تواند منجر به از دست رفتن سرمایه و هزینه‌های قضایی سنگین شود. رعایت روش‌های رسمی برای تشخیص سند جعلی، ریسک معامله را کاهش می‌دهد و امنیت حقوقی شما را تضمین می‌کند.

2) انواع اسناد ملکی و روش تشخیص سند جعلی

• سند تک‌برگی (سند مالکیت جدید): معمولاً شناسه‌یکتا و رمز تصدیق دارد و قابل استعلام آنلاین در سامانهٔ ثبت است؛ این روش سریع‌ترین و معتبرترین گام برای این نوع سند است.

• سند دفترچه‌ای / قدیمی: استعلام الکترونیکی کامل معمولاً ممکن نیست — باید حضوری به ادارهٔ ثبت یا دفترخانهٔ محل مراجعه کنید تا سابقهٔ ثبتی استخراج و بررسی شود.

• قولنامه یا سند عادی (دستی): انتقال رسمی نیست تا وقتی در دفترخانه تنظیم شود — زنجیرهٔ مالکیت، شهود و دلایل تکمیلی باید بررسی گردد و ریسک بالایی دارد.

3) چک‌لیست فوری — ۱۲ گام برای تشخیص سند جعلی قبل از معامله

1. از فروشنده اصل سند را بخواهید؛ با کپی معامله نکنید.

2. اگر سند تک‌برگی است، شناسه‌یکتا + رمز تصدیق را از سند بردارید و در سامانهٔ «تصدیق اصالت» وارد کنید.

3. کارت ملی و شناسنامهٔ فروشنده را با نام مندرج در سند تطبیق دهید.

4. از دفترخانه یا ادارهٔ ثبت استعلام رهن/توقیف/بازداشت ملک بگیرید (استعلام کتبی بگیرید).

5. سابقهٔ انتقالات قبلی ملک را بررسی کنید؛ اگر مورد نزاع یا ابطال در سابقه هست، معامله را متوقف کنید.

6. اگر فروشنده با وکالت‌نامه عمل می‌کند، اصل وکالت‌نامه را ببینید و ثبت شدن آن را در دفترخانه یا سامانه‌ها کنترل کنید.

7. تا انجام انتقال رسمی در دفترخانه، هیچ وجه نهایی یا بیعانهٔ قطعی نپردازید.

8. بررسی فیزیکی سند: نوع و قدمت کاغذ، مهرها، شماره دفاتر، تاریخ‌ها و نشانه‌های دست‌کاری.

9. در صورت شک به امضا/خط: درخواست ارجاع به کارشناس رسمی تشخیص اصالت خط/امضاء بدهید.

10. در اسناد دفترچه‌ای، از ادارهٔ ثبت سابقهٔ ثبتی (سلسلهٔ مالکیت) را بخواهید.

11. مکاتبات و عکس از اصل سند، پیام‌ها و رسیدها را آرشیو کنید (مدرک‌نگهداری).

12. اگر فروشنده مقاومت می‌کند یا رفتار مشکوک دارد — معامله را موقتاً متوقف و با یک وکیل/مشاور ثبتی مشورت کنید.

4) استعلام فنی و رسمی برای تشخیص سند جعلی

گام اول — استعلام آنلاین سند تک‌برگی

1. شناسه‌یکتا و رمز تصدیق را خوانده و به سامانهٔ رسمی «تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی» یا بخش مربوط در سایت سازمان ثبت مراجعه کنید.

2. اطلاعات را وارد کنید؛ نتیجه معمولاً نشان می‌دهد سند در سیستم ثبت ملی موجود و معتبر است یا خیر. (توجه: برخی اسناد قبل از تاریخ مشخص نیاز به استعلام حضوری دارند).

گام دوم — استعلام حضوری (اسناد دفترچه‌ای یا اسناد قدیمی)

• حضور در ادارهٔ ثبت منطقه یا دفترخانه و درخواست استخراج سابقهٔ ثبتی (زنـجیرهٔ مالکیت) و گزارش موانع انتقال (رهن، توقیف). سردفتر/کارشناس ثبت می‌تواند راهنمایی و استعلام‌های لازم را انجام دهد.

گام سوم — بررسی موانع مالی و قضایی

• استعلام وضعیت رهن/توقیف از طریق سامانه‌ها یا دفترخانه‌ها؛ در صورت وجود حکم یا توقیف، معامله ممکن است باطل یا معوق شود.

گام چهارم — ارجاع به کارشناس رسمی

• در صورت شبهه دربارهٔ امضا، پاک‌شدگی، یا دست‌کاری صفحات، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری در رشتهٔ تشخیص اصالت خط و امضا راهکار قانونی و مرجع پس از طرح شکایت است. فهرست کارشناسان رسمی در سامانه‌های رسمی و پایگاه‌هایی مانند کانون کارشناسان موجود است.

5) علائم هشدار برای تشخیص سند جعلی

• فروشنده از ارائهٔ اصل سند طفره می‌رود یا بهانه می‌آورد.

• سند تک‌برگی شناسه/رمز تصدیق ندارد در حالی که باید داشته باشد (یا رمز نامعتبر است).

• اختلاف نام/کدملی بین سند و کارت ملی فروشنده.

• بخش‌هایی از سند دارای ترمیم/چسب/رنگ جوهر متفاوت هستند.

• فروش با وکالت‌نامهٔ ثبت‌نشده یا با امضایی که با کارشناس قابل تطبیق نیست.

• فشار برای «پرداخت فوری نقدی» یا عجلهٔ غیرمعمول فروشنده.

6) وقتی شک دارید — مسیر حقوقی پیشنهادی (ترتیبی)

1. متوقف کردن معامله و جمع‌آوری همهٔ مدارک و مکاتبات.

2. درخواست استعلام کتبی از ادارهٔ ثبت یا دفترخانه دربارهٔ وضعیت رهن/توقیف.

3. در صورت احتمال جعل، طرح شکایت کیفری (جعل اسناد) در دادسرا و هم‌زمان دعوی حقوقی جهت ابطال سند یا جلوگیری از انتقال. در این پرونده‌ها معمولاً دادگاه دستور ارجاع به کارشناسی رسمی می‌دهد.

4. امکان تقاضای تأمین خواسته (مثلاً جلوگیری از نقل و انتقال) تا روشن شدن نتیجهٔ نهایی.

5. مشاورهٔ حقوقی تخصصی و پیگیری از طریق وکیل مجرب امور ثبتی و ملکی.

سوالات متداول: