- برای تشخیص سند جعلی، همیشه از فروشنده اصل سند را بخواهید و سند تکبرگی را در سامانهٔ رسمی ثبت بررسی کنید.
- نام و کدملی فروشنده را با سند تطبیق دهید و از دفترخانه استعلام رهن/توقیف بگیرید.
- برای سند دفترچهای، حضوری سابقهٔ ثبتی را از ادارهٔ ثبت درخواست کنید.
- در صورت شبهه جعل، از کارشناس رسمی کمک بگیرید و شکایت حقوقی یا کیفری مطرح کنید.
1)چرا بررسی و تشخیص سند جعلی ضروری است؟
جعل یا نقض مدارک ملکی میتواند منجر به از دست رفتن سرمایه و هزینههای قضایی سنگین شود. رعایت روشهای رسمی برای تشخیص سند جعلی، ریسک معامله را کاهش میدهد و امنیت حقوقی شما را تضمین میکند.
2) انواع اسناد ملکی و روش تشخیص سند جعلی
-
سند تکبرگی (سند مالکیت جدید): معمولاً شناسهیکتا و رمز تصدیق دارد و قابل استعلام آنلاین در سامانهٔ ثبت است؛ این روش سریعترین و معتبرترین گام برای این نوع سند است.
-
سند دفترچهای / قدیمی: استعلام الکترونیکی کامل معمولاً ممکن نیست — باید حضوری به ادارهٔ ثبت یا دفترخانهٔ محل مراجعه کنید تا سابقهٔ ثبتی استخراج و بررسی شود.
-
قولنامه یا سند عادی (دستی): انتقال رسمی نیست تا وقتی در دفترخانه تنظیم شود — زنجیرهٔ مالکیت، شهود و دلایل تکمیلی باید بررسی گردد و ریسک بالایی دارد.
3) چکلیست فوری — ۱۲ گام برای تشخیص سند جعلی قبل از معامله
-
از فروشنده اصل سند را بخواهید؛ با کپی معامله نکنید.
-
اگر سند تکبرگی است، شناسهیکتا + رمز تصدیق را از سند بردارید و در سامانهٔ «تصدیق اصالت» وارد کنید.
-
کارت ملی و شناسنامهٔ فروشنده را با نام مندرج در سند تطبیق دهید.
-
از دفترخانه یا ادارهٔ ثبت استعلام رهن/توقیف/بازداشت ملک بگیرید (استعلام کتبی بگیرید).
-
سابقهٔ انتقالات قبلی ملک را بررسی کنید؛ اگر مورد نزاع یا ابطال در سابقه هست، معامله را متوقف کنید.
-
اگر فروشنده با وکالتنامه عمل میکند، اصل وکالتنامه را ببینید و ثبت شدن آن را در دفترخانه یا سامانهها کنترل کنید.
-
تا انجام انتقال رسمی در دفترخانه، هیچ وجه نهایی یا بیعانهٔ قطعی نپردازید.
-
بررسی فیزیکی سند: نوع و قدمت کاغذ، مهرها، شماره دفاتر، تاریخها و نشانههای دستکاری.
-
در صورت شک به امضا/خط: درخواست ارجاع به کارشناس رسمی تشخیص اصالت خط/امضاء بدهید.
-
در اسناد دفترچهای، از ادارهٔ ثبت سابقهٔ ثبتی (سلسلهٔ مالکیت) را بخواهید.
-
مکاتبات و عکس از اصل سند، پیامها و رسیدها را آرشیو کنید (مدرکنگهداری).
-
اگر فروشنده مقاومت میکند یا رفتار مشکوک دارد — معامله را موقتاً متوقف و با یک وکیل/مشاور ثبتی مشورت کنید.
4) استعلام فنی و رسمی برای تشخیص سند جعلی
گام اول — استعلام آنلاین سند تکبرگی
-
شناسهیکتا و رمز تصدیق را خوانده و به سامانهٔ رسمی «تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی» یا بخش مربوط در سایت سازمان ثبت مراجعه کنید.
-
اطلاعات را وارد کنید؛ نتیجه معمولاً نشان میدهد سند در سیستم ثبت ملی موجود و معتبر است یا خیر. (توجه: برخی اسناد قبل از تاریخ مشخص نیاز به استعلام حضوری دارند).
گام دوم — استعلام حضوری (اسناد دفترچهای یا اسناد قدیمی)
-
حضور در ادارهٔ ثبت منطقه یا دفترخانه و درخواست استخراج سابقهٔ ثبتی (زنـجیرهٔ مالکیت) و گزارش موانع انتقال (رهن، توقیف). سردفتر/کارشناس ثبت میتواند راهنمایی و استعلامهای لازم را انجام دهد.
گام سوم — بررسی موانع مالی و قضایی
-
استعلام وضعیت رهن/توقیف از طریق سامانهها یا دفترخانهها؛ در صورت وجود حکم یا توقیف، معامله ممکن است باطل یا معوق شود.
گام چهارم — ارجاع به کارشناس رسمی
-
در صورت شبهه دربارهٔ امضا، پاکشدگی، یا دستکاری صفحات، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری در رشتهٔ تشخیص اصالت خط و امضا راهکار قانونی و مرجع پس از طرح شکایت است. فهرست کارشناسان رسمی در سامانههای رسمی و پایگاههایی مانند کانون کارشناسان موجود است.
5) علائم هشدار برای تشخیص سند جعلی
-
فروشنده از ارائهٔ اصل سند طفره میرود یا بهانه میآورد.
-
سند تکبرگی شناسه/رمز تصدیق ندارد در حالی که باید داشته باشد (یا رمز نامعتبر است).
-
اختلاف نام/کدملی بین سند و کارت ملی فروشنده.
-
بخشهایی از سند دارای ترمیم/چسب/رنگ جوهر متفاوت هستند.
-
فروش با وکالتنامهٔ ثبتنشده یا با امضایی که با کارشناس قابل تطبیق نیست.
-
فشار برای «پرداخت فوری نقدی» یا عجلهٔ غیرمعمول فروشنده.
6) وقتی شک دارید — مسیر حقوقی پیشنهادی (ترتیبی)
-
متوقف کردن معامله و جمعآوری همهٔ مدارک و مکاتبات.
-
درخواست استعلام کتبی از ادارهٔ ثبت یا دفترخانه دربارهٔ وضعیت رهن/توقیف.
-
در صورت احتمال جعل، طرح شکایت کیفری (جعل اسناد) در دادسرا و همزمان دعوی حقوقی جهت ابطال سند یا جلوگیری از انتقال. در این پروندهها معمولاً دادگاه دستور ارجاع به کارشناسی رسمی میدهد.
-
امکان تقاضای تأمین خواسته (مثلاً جلوگیری از نقل و انتقال) تا روشن شدن نتیجهٔ نهایی.
-
مشاورهٔ حقوقی تخصصی و پیگیری از طریق وکیل مجرب امور ثبتی و ملکی.
سوالات متداول
سوال 1: چطور سند تکبرگی را برای تشخیص سند جعلی بررسی کنم؟
شناسهیکتا و رمز تصدیق سند را در سامانهٔ تصدیق اصالت وارد کنید و نتیجه را ذخیره یا اسکرینشات کنید.
سوال 2: سند دفترچهای را چگونه برای تشخیص سند جعلی استعلام کنم؟
حضوری به ادارهٔ ثبت یا دفترخانه مراجعه و سابقهٔ ثبتی استخراج شود.
سوال 3: اگر فروشنده اصل سند را ندهد چه کنم؟
معامله را متوقف کنید و از دفترخانه یا ادارهٔ ثبت استعلام کتبی بگیرید.
سوال 4: آیا قولنامه ضمانت حقوقی دارد؟
قولنامه سند رسمی انتقال مالکیت نیست؛ برای امنیت معامله باید در دفترخانه ثبت شود.
سوال 5: هزینهٔ کارشناسی برای تشخیص سند جعلی چقدر است؟
هزینهها طبق تعرفهٔ کارشناسان رسمی دادگستری محاسبه میشود؛ قبل از ارجاع استعلام کنید.
سوال 6: اگر سند جعلی باشد چه مجازاتی دارد؟
جعل سند جرم کیفری است؛ علاوه بر پیگیری کیفری، دادگاه سند را باطل و حکم جبران خسارت صادر میکند.
سوال 7: دفترخانه چقدر میتواند کمک کند؟
دفترخانهها استعلامهایی مانند وضعیت رهن یا انتقالهای ثبتشده را انجام میدهند؛ اسناد قدیمی ممکن است نیاز به مراجعه حضوری به ادارهٔ ثبت داشته باشند.
سوال 8: اولین اقدام حقوقی منطقی چیست؟
جمعآوری مدارک، درخواست استعلام کتبی و مراجعه به وکیل برای طرح شکایت کیفری یا دعوی حقوقی و درخواست کارشناسی رسم