بازگشت قیمت دلاری آپارتمانهای تهران به سطح نرمال، نهتنها تقاضای سرمایهای مسکن را کاهش داده، بلکه با توقف معاملات و احتمال توافق ایران و آمریکا، آینده بازار مسکن در انتظار سناریویی تازه است.
معجزه «تحول سیاسی» در تثبیت بازار مسکن
قیمت دلاری املاک بهعنوان یکی از شاخصهای مهم پیشبینی تحولات بازار مسکن، در سال گذشته با توجه به ثبات نسبی قیمتها و جهش نرخ ارز، از اوج تاریخی نزدیک به 1500 دلار در هر مترمربع به 1264 دلار کاهش پیدا کرد و حتی در پایان سال به 1050 دلار رسید. این تغییرات عمدتاً تحت تأثیر «ریسکهای سیاسی» مانند تهدیدات جنگی و تغییرات انتخاباتی قرار داشت که بر تقاضای خرید بهمنظور سرمایهگذاری اثر گذاشت.
با آغاز سال 1404 و افزایش نرخ ارز به بیش از 104 هزار تومان، پیشبینی میشد که قیمت دلاری مسکن با افزایش روبهرو شود. اما پس از اعلام آغاز مذاکرات ایران و آمریکا، قیمتهای دلاری بهطور غیرمنتظرهای به سطح 1171 دلار رسید. این تغییرات ناشی از «تحول سیاسی» و کاهش ریسکهای سیاسی است. در صورتی که روند فعلی ادامه یابد و «ریسکهای سیاسی» به شکل پایدار کاهش یابد، تثبیت بازار مسکن و حفظ قیمتها در بازه 1100 تا 1200 دلار، سناریوی محتمل در ماههای آینده خواهد بود.
تکرار سناریو سال 94 تا 96؟
در صورتی که مذاکرات به توافق برسد، تثبیت بازار مسکن محتمل خواهد بود و ممکن است وضعیت این بازار به شرایط سالهای ۹۴ تا ۹۶ بازگردد؛ دورهای که پس از توافق برجام، تورم مسکن کاهش یافت و قیمتها برای سه سال در وضعیت ثابتی قرار داشتند. در این دوره، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن تنها ۵ درصد بود و قیمت دلاری مسکن در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار باقی ماند. این روند مشابه وضعیتهای پیشین، مانند سالهای ۹۳ و ۱۴۰۲، است که جهشهای قیمت دلاری و تغییرات نرخ ارز نقش مهمی در آن ایفا کردند.
خروج مشترک از بازار مسکن
پس از نشست مسقط، نهتنها قیمت دلاری مسکن بلکه روند معاملات نیز با تغییرات قابلتوجهی مواجه شده است. در حالی که عرضه و تقاضا بهطور جداگانه واکنشهایی متفاوت داشتند، هر دو سمت بازار بهطور همزمان از تحرکات خود کاستهاند.
بررسی شاخص «قیمت پیشنهادی» در مناطق پرتقاضای تهران نشاندهنده کاهش قابلتوجه فعالیتها در بازار مسکن پس از آغاز مذاکرات ایران و آمریکا است. میانگین قیمت پیشنهادی در این مناطق پیش از نشست مسقط، به 120.9 میلیون تومان در هر مترمربع رسیده بود. اما مهمترین تغییر، کاهش شدید فایلهای عرضهشده به بازار و توقف نسبی معاملات است که ارتباط مستقیمی با تحولات سیاسی و مذاکرات داشته است.
آینده مسکن درصورت توافق یا عدم توافق
در سال 1403، بازار مسکن علیرغم افزایش قیمتها در سایر بازارها، نوسانات کمتری را تجربه کرد. بهگفته بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن، دلیل این وضعیت عمدتاً بهخاطر تقاضای سرمایهگذاری و نه مصرفی در بازار املاک بود. همچنین به دلیل حساسیت بازار مسکن به ریسکهای مختلف، بسیاری از سرمایهگذاران به سمت بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر گرایش پیدا کردهاند.
ملکی، چشمانداز بازار مسکن در سال 1404 را وابسته به دو عامل اصلی «توافق یا عدمتوافق در مذاکرات» و «سیاست پولی» میداند. در صورت توافق، قیمت دلاری مسکن میتواند به سطح 1000 دلار برسد، اما روند صعودی احتمالی ادامه خواهد داشت. در صورتی که مذاکرات به نتیجه نرسد و ریسکها افزایش یابد، قیمتها ممکن است از این سطح نیز کاهش یابند و شرایط جدیدی در بازار املاک رقم بخورد.
منبع: دنیای اقتصاد