اگر درگیری نظامی گسترده‌ای دوباره آغاز شود، بازار مسکن در شرایط جنگی چه واکنشی نشان میدهد؟ برخی خریداران ممکن است در انتظار کاهش قیمتها بمانند و فروشندگان نیز با نگرانی از افزایش هزینه ساختوساز و دشوارتر شدن جایگزینی ملک روبه‌رو شوند.
بااین‌حال، تجربه دو جنگ اخیر نشان میدهد که پیش از مشخص شدن روند قیمتها، کاهش تعداد خریداران و فروشندگان فعال می‌تواند معاملات را محدود کند.
این پرسش در شرایطی مطرح میشود که احتمال ازسرگیری حملات نظامی بار دیگر در کانون توجه قرار گرفته است. رویترز در ۲۰ اکتبر، برابر با ۲۸ مهر، از بن‌بست در مذاکرات ایران و آمریکا و نگرانی مقام‌های ایرانی درباره حملات احتمالی گزارش داد.
این خبرگزاری دو روز بعد نیز نوشت که نگرانی از تشدید درگیری‌های منطقه‌ای، قیمت نفت را به محدوده بالاترین سطح پنج ماه اخیر رسانده است.
بازار مسکن در شرایط جنگی؛ نگاهی به وضعیت تهران
تهران با جمعیتی بالغ بر ۹ میلیون نفر و تراکم حدود ۱۱ هزار و ۴۰۰ نفر در هر کیلومترمربع، بزرگ‌ترین و مهم‌ترین بخش ملکی کشور به شمار می‌رود.
پیش از شروع بحران‌ها نیز بیش از ۴۰ درصد جمعیت شهری پایتخت مستأجر بودند و سهم تأمین سرپناه از سبد هزینه خانوار تهرانی به مرز ۶۰ درصد می‌رسید.
بنابراین، شوک‌های نظامی در بازار مسکن در شرایط جنگی بر بستری وارد شد که خود از قبل دچار آسیب‌پذیری ساختاری بود؛ شرایطی که باعث شده بود فرآیند خرید آپارتمان در تهران حتی در روزهای عادی هم برای بسیاری از اقشار جامعه با چالش همراه باشد.
رفتار بازار مسکن تهران در جنگهای ۱۲روزه و ۴۰روزه
وقتی جنگ اول (۱۲روزه در خرداد ۱۴۰۴ / ژوئن ۲۰۲۵) و جنگ دوم (درگیری فرسایشی بهمن تا فروردین ۱۴۰۵ / فوریه تا آوریل ۲۰۲۶) اتفاق افتاد، بازار مسکن حسابی به هم ریخت و این تغییرات را از خودش نشان داد:
- توقف کامل خرید و فروش: به‌محض شروع حملات، همه‌چیز متوقف شد؛ خریداران دست نگه داشتند و فروشندگان هم آگهی‌های خود را برداشتند تا ببینند اوضاع چه میشود. خرید و فروش عملاً به صفر رسید.
- آسیب دیدن خانه‌ها: طبق آمارها، بیش از ۵۱ هزار واحد مسکونی در تهران آسیب دیدند و همین موضوع باعث شد خیلی‌ها به سرعت به دنبال پیدا کردن یک سرپناه موقت باشند.
- تخفیف‌های موقتی و ناچیز: شاید در روزهای بحرانی و در برخی معاملات خیلی فوری، تخفیف‌های ۱۵ درصدی هم دیده شده باشد، اصلاً این شرایط دوام نیاورد و قیمتها پایین نماند.
چرا با وجود توقف معاملات، قیمتهای اسمی مسکن پایین نیامد؟
یکی از عجیب‌ترین اتفاقات در بازار مسکن در شرایط جنگی، فاصله عمیق میان حجم خریدوفروش و قیمتهای اسمی (قیمت‌هایی که فروشندگان روی آگهی‌ها می‌گذارند) است.
درحالی‌که تقریباً هیچ‌کس در بازار معامله‌ای انجام نمی‌داد و خریداران کاملاً کنار کشیده بودند، چرا قیمتهای پیشنهادی فروشندگان کاهش پیدا نکرد؟
دلیل این موضوع به ماهیت مسکن در اقتصاد ما برمی‌گردد. در ایران، ملک فقط یک سرپناه مصرفی نیست؛ بلکه یک دارایی سرمایه‌ای است که خانواده‌ها از آن برای حفظ ارزش پول خود در برابر تورم استفاده میکنند.
به همین دلیل، مالک ترجیح میدهد خانه‌اش را نفروشد تا اینکه آن را ارزان بفروشد و بعد نتواند دارایی مشابهی بخرد. همین نگاه سرمایه‌ای باعث میشود که قیمتهای اسمی در روزهای بحران پایین نیایند.
جنگ چه اثری بر قیمت و تعداد معاملات مسکن می‌گذارد؟
بر خلاف بازارهای مالی مثل طلا و ارز که در کسری از ثانیه به اخبار و تنش‌ها واکنش نشان میدهند، بازار مسکن در شرایط جنگی مثل یک جسم سنگین حرکت میکند و خیلی دیر تغییر حالت میدهد. بررسی داده‌های گذشته نشان میدهد که بحران‌ها روی تعداد معاملات و قیمتها تأثیر یکسانی ندارند.
ببیشتر بخوانیم: آینده قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵؛ آیا خانه ارزان میشود؟
چرا نقدشوندگی مسکن سریعتر از قیمتها سقوط میکند؟
اولین قربانی هر تنش امنیتی در بازار مسکن در شرایط جنگی، بحث نقدشوندگی است؛ یعنی سرعت تبدیل شدن ملک به پول نقد. در روزهای بحران، این قابلیت به دلایل زیر به‌شدت افت میکند:
- عقب‌نشینی خریداران: کسانی که قصد خرید دارند، چه مصرف‌کننده و چه سرمایه‌گذار، تصمیم‌گیری را تا روشن‌تر شدن اوضاع متوقف میکنند.
- کندی در کارهای اداری و بانکی: در روزهای بحرانی، فرآیندهای مربوط به وام مسکن، انتقال سند در دفترخانه‌ها و استعلام‌های اداری با تأخیر و کندی انجام میشود.
- مقاومت مالکان در برابر تخفیف: فروشندگان ترجیح میدهند فایل‌های خود را جمع کنند، چون حاضر نیستند دارایی خود را ارزان بفروشند و بعد نتوانند ملک مشابهی بخرند.
چرا هزینههای ساخت و قیمتها در بازار مسکن در شرایط جنگی بالا می‌ماند؟
دلیل دوم اینکه قیمتها در بازار مسکن در شرایط جنگی پایین نمی‌آیند، بالا رفتن هزینه ساختوساز است. وقتی تورم عمومی در جامعه بالاست، شروع درگیری‌های نظامی با سه عامل باعث میشود قیمتهای پیشنهادی فروشندگان پایین نیاید:
- گرانی ۴۰ تا ۱۰۰ درصدی مصالح ساختمانی: به دلیل مختل شدن زنجیره تأمین، قیمت سیمان، میلگرد و سایر تجهیزات ساختوساز به‌شدت صعودی میشود.
- محاسبه قیمت بر اساس هزینه جایگزینی: سازنده یا مالک پیش خود حساب میکند که اگر بخواهد همین خانه را در آینده دوباره بسازد، چقدر باید هزینه کند؛ بعد قیمت فروش ملک را بر اساس همان هزینه ساخت دوباره تنظیم میکند.
- ماندن خانه‌های گران‌تر در بازار: در روزهای بحران، واحدهای ارزان‌قیمت یا خانه‌هایی که مالکانشان مجبور به فروش فوری هستند، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و در نتیجه، بیشتر فایل‌های باقیمانده شامل واحدهای گران‌قیمت می‌شوند.
برای اینکه بهتر متوجه شویم بازار ملک در این بحران‌ها چطور رفتار میکند، بد نیست نگاهی به آمارهای دو جنگ اخیر بیندازیم. جدول زیر خیلی راحت این تفاوت‌ها را نشان میدهد:
| شاخص‌های بازار مسکن | جنگ ۱۲روزه (ژوئن ۲۰۲۵) | جنگ ۴۰روزه (فوریه تا آوریل ۲۰۲۶) |
| حجم معاملات خرید و فروش | افت شدید و قفل شدن نسبی معاملات | انجماد طولانی‌مدت و رکود عمیق دادوستدها |
| واکنش قیمتهای اسمی | مقاومت و عدم ریزش قیمتهای پیشنهادی | پایداری قیمت به دلیل تورم مصالح و هزینه جایگزینی |
| رفتار خریداران | عقب‌نشینی کامل و انتظار برای شفافیت اوضاع | تعویق تصمیمات بزرگ سرمایه‌گذاری ملکی |
| وضعیت نقدشوندگی | سقوط بسیار سریع نقدشوندگی دارایی‌ها | به حداقل رسیدن سرعت تبدیل ملک به پول نقد |
اگر جنگ دوباره آغاز شود، آینده بازار مسکن چه میشود؟
برای اینکه ببینیم روزهای آینده با توجه به واقعیت‌های بازار مسکن در شرایط جنگی چه سناریوهایی پیش رو داریم، می‌توانیم شرایط را در سه سناریوی مختلف بررسی کنیم:
سناریوی اول: ادامه بلاتکلیفی و قفل شدن خرید و فروش
اگر وضعیت نه جنگ و نه صلح ادامه پیدا کند، کسی برای خرید خانه جلو نمی‌آید. معاملات تقریبا متوقف میشود و فقط کسانی که مجبور به جابه‌جایی فوری هستند معامله انجام میدهند. در این حالت، سرمایه‌ها به جای مسکن، بیشتر به سمت طلا و بازارهای نقدتر می‌روند و رکود سنگینی بر بازار حاکم میشود.
سناریوی دوم: آرام شدن اوضاع و بازگشت آرام‌آرام خریداران
اگر تنش‌ها کمتر شود و مسیرهای دیپلماتیک باز شود، کم‌کم خریداران واقعی (نه دلالان) به بازار برمی‌گردند. در این حالت، حباب‌های اولیه قیمت خالی می‌شوند و بازار آرام میگیرد و قیمتها روی نرخ تورم عمومی حرکت میکنند.
سناریوی سوم: بدتر شدن اوضاع، گرانی مصالح و فشار سنگین روی اجاره‌نشین‌ها
اگر درگیری‌ها بیشتر شود، بالا رفتن قیمت دلار و سخت شدن ورود مصالح ساختمانی، هزینه ساخت خانه جدید را سرسام‌آور میکند. در این میان، بیشترین فشار به بازار اجاره می‌آید؛ چون کسانی که دیگر توان خرید خانه را ندارند، به بازار اجاره هجوم می‌آورند و کرایه‌ها بالا می‌رود.
۵ پیشنهاد سیاستی برای مدیریت بازار مسکن در شرایط جنگی
برای مدیریت این شرایط سخت در بازار مسکن در شرایط جنگی، دولت و شهرداری باید برنامه‌های مشخصی داشته باشند. مهم‌ترین این راهکارها عبارتند از:
- آماده‌سازی خانه‌های موقت: برای کنترل تنش‌ها در بازار مسکن در شرایط جنگی، شهرداری‌ها باید از قبل فکری به حال سرپناه‌های موقت بکنند تا اگر خانواده‌ای آسیب دید، بی‌سرپناه نماند.
- سریعتر کردن کارهای اداری نوسازی: اگر ساختمانی آسیب دید، نباید درگیر بوروکراسی و دوندگی‌های اداری شهرداری شود؛ باید مجوزهای تخریب و ساخت خیلی سریع صادر شود تا بافت مسکونی زودتر احیا شود.
- کمک به مستأجران آسیب‌دیده: دولت باید با اختصاص بودجه‌های حمایتی، در بازار مسکن در شرایط جنگی هوای مستأجرانی را که دچار مشکل شده‌اند داشته باشد تا فقر مسکن بیشتر از این گریبان‌گیر مردم نشود.
- کنترل و توزیع درست مصالح ساختمانی: برای اینکه قیمت سیمان و آهن‌آلات سر به فلک نکشد، باید سازوکاری در نظر گرفت که این مصالح با قیمت مشخص و به اندازه کافی به دست کسانی که مشغول بازسازی هستند برسد.
- جدا کردن قیمتهای واقعی از اعداد الکی در سایت‌ها: باید سامانه‌ای وجود داشته باشد که قیمتهای پیشنهادی و خیالیِ فروشندگان در پلتفرم‌ها را از معاملات واقعی و قطعی جدا کند تا التهاب کاذب در بازار ایجاد نشود و مردم گمراه نشوند.
کلام آخر؛ آینده بازار مسکن در شرایط جنگی به کجا می‌رسد؟
نگاهی به آمارها نشان میدهد که بازار مسکن در شرایط جنگی رفتاری دودسته و متناقض دارد؛ از یک طرف، خریدوفروش‌ها به شدت کم میشود و بازار به رکود می‌رود؛ از طرف دیگر، قیمتها پایین نمی‌آیند تا دارایی مالکان ارزش خود را از دست ندهد.
حالا فرقی نمیکند در آینده چه اتفاقی بیفتد؛ مهم این است که برای این روزهای سخت چاره‌ای اندیشیده شود. اگر دولت و شهرداری بتوانند قیمت مصالح را کنترل کنند، هوای مستأجران را داشته باشند و روند بازسازی خانه‌ها را جلو بیندازند، فشار کمتری به مردم می‌آید.
اگر در این شرایط به دنبال رصد قیمتها، تحلیل تغییرات بازار یا بررسی فایل‌های روز هستید، می‌توانید به وب‌سایت دلتا مراجعه کنید تا با دسترسی به داده‌های به‌روز، تصمیم آگاهانه‌تری برای سرمایه‌گذاری یا سکونت خود بگیرید.
امیدواریم هرچه زودتر ثبات به جامعه برگردد و آرامش دوباره به خانه‌های مردم راه پیدا کند.
منبع: اقتصادنیوز
