اصلی‌ترین مرحله در معاملات ملکی، عقد قرارداد است که نیاز است هنگام تنظیم آن، اطلاعات کافی داشته باشید تا در آینده مشکلی حقوقی برایتان پیش نیاید. معمولا در خرید و فروش ملک، اصطلاحاتی مانند قولنامه با مبایعه نامه را از زبان مشاور املاک می‌شنوید که هر کدام شرایط خاص خود را دارد و ممکن است برایتان گیج کننده باشد. در ادامه قصد داریم به بررسی تفاوت قولنامه و مبایعه نامه بپردازیم.
تعریف قولنامه
در برخی موارد که دو طرف تصمیم به معامله ملک می‌گیرند اما به طور مثال، خریدار نتواند پول را تامین کند و یا در مواردی که کارهای اداری کمی زمانبر است، طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر، معامله را نهایی کرده و قراردادی را تنظیم کنند تا در موعد مقرر آن را رسمی نمایند. به این نوع قرارداد، قولنامه گفته می‌شود.
تعریف مبایعه نامه
مبایعه‌نامه سندی رسمی و حقوقی در معاملات خرید و فروش ملک است که با تنظیم و امضای آن، فروشنده متعهد به انتقال قطعی ملک و خریدار متعهد به پرداخت ثمن معامله می‌شود و مالکیت ملک به‌صورت قانونی به خریدار منتقل می‌گردد. در مبایعه‌نامه باید تمامی جزئیات معامله از جمله مشخصات کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک، مبلغ معامله، نحوه پرداخت، زمان تحویل و شرایط فسخ به‌طور شفاف و بدون ابهام درج شود تا در صورت بروز هرگونه اختلاف، امکان پیگیری و استناد قانونی برای طرفین وجود داشته باشد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چیست؟
از جمله تفاوت‌های قولنامه و مبایعه نامه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
۱. تعهدات
یک تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در نوع تعهدات است که که مبایعه نامه، سند نهایی و قطعی است که مالک به طور قانونی و رسمی، ملک را به خریدار منتقل می‌کند و خریدار نیز موظف به پرداخت مبلغ تعیین شده خواهد بود. اما قولنامه، به نوعی پیش نویس در نظر گرفته می‌شود و ملک به خریدار منتقل نخواهد شد. در واقع، در این حالت، طرفین قرارداد به توافقات اولیه می‌رسند.
۲. تنظیم سند
مبایعه نامه به عنوان یک سند رسمی بعد از تنظیم و امضای قرارداد، در اختیار خریدار قرار می‌گیرد و خریدار مالک رسمی خواهد بود که در دفتر اسناد رسمی، ثبت می‌شود. در مقابل، قولنامه حق مالکیت به مالک نمی‌دهد و انتقال مالکیت به زمان امضا و تنظیم قرارداد موکول خواهد شد.
۳. شرایط فسخ
دیگر تفاوت قولنامه و مبایعه نامه، در شرایط فسخ است که فسخ مبایعه نامه تنها در شرایط خاص و با حکم قانونی امکان پذیر است و مورد مهم این است که هنگام قرارداد به شرایط فسخ قرداد نیز اشاره خواهد شد. اما در مورد قولنامه چنین نیست و طرفین می‌توانند با توافق بکدیگر، قرارداد پیش نویس را فسخ کنند.
نکته پایانی اینکه، مبایعه نامه حتما باید در دفتر اسناد رسمی، ثبت قانونی شود اما نیازی به ثبت قانونی قولنامه نیست و توافقی بین طرفین معامله است.
سوالات متداول:
چرا باید در معاملات ملکی بر روی عقد قرارداد تأکید کرد؟
عقد قرارداد یکی از اصلی‌ترین مراحل در معاملات ملکی است که به شما کمک می‌کند تا از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کنید. اطلاعات کافی در این زمینه ضروری است تا اطمینان حاصل نمایید که شرایط قرارداد به درستی درک شده و رعایت می‌شود.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه چیست؟
قولنامه به عنوان یک پیش نویس یا توافق اولیه عمل می‌کند که ملک به خریدار منتقل نمی‌شود. در مقابل، مبایعه نامه سند رسمی و قطعی است که مالکیت ملک به صورت قانونی به خریدار منتقل می‌شود و خریدار موظف به پرداخت مبلغ تعیین شده است.
آیا قولنامه دارای اعتبار قانونی است؟
قولنامه اعتبار قانونی ندارد و تنها یک توافق اولیه بین طرفین است. بنابراین، حق مالکیت به خریدار داده نمی‌شود و انتقال مالکیت به زمان امضا و تنظیم مبایعه نامه موکول می‌گردد.
چگونه می‌توان مبایعه نامه را فسخ کرد؟
فسخ مبایعه نامه تنها در شرایط خاص و با حکم قانونی امکان پذیر است و شرایط فسخ باید در خود قرارداد ذکر شود. در مقابل، طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر، قولنامه را فسخ کنند.
جمع‌بندی
در معاملات ملکی، قولنامه یک توافق اولیه و موقته که مالکیت منتقل نمی‌شه و بیشتر برای نهایی‌کردن معامله در آینده استفاده می‌شه. اما مبایعه‌نامه سند رسمی و قطعی خرید و فروشه که با ثبت قانونی، مالکیت ملک رو به خریدار منتقل می‌کنه. تفاوت اصلی این دو در میزان تعهد، انتقال مالکیت و شرایط فسخ قراردادهاست.
