مقایسه مالیات‌های مربوط به املاک بین کشورهای مختلف – به گفته حامد قلیچ‌خانی

در دنیای امروز، مالیات‌های مرتبط با خرید، نگهداری و فروش ملک نقش مهمی در تصمیم‌گیری‌های سرمایه‌گذاران ایفا می‌کنند. هنگام انتخاب مقصد مناسب برای سرمایه‌گذاری، باید به ساختار مالیاتی کشورها توجه ویژه‌ای داشت؛ چرا که تفاوت چند درصدی در مالیات می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر بازده نهایی سرمایه داشته باشد.

از این رو، مقایسه دقیق مالیات‌های املاک در کشورهای مطرح جهان، از جمله آمریکا، کانادا، آلمان، انگلستان، ترکیه، اسپانیا و امارات، می‌تواند راهنمایی کلیدی برای انتخاب هوشمندانه‌ترین مقصد سرمایه‌گذاری در بازار جهانی املاک باشد.

در این مقاله بنا بر تجربه و دیدگاه حامد قلیچ‌خانی به عنوان مشاور تخصصی سرمایه‌گذاری در املاک دبی، ساختارهای مالیاتی مرتبط با املاک در هفت بازار کلیدی جهانی (آمریکا، کانادا، آلمان، انگلستان، ترکیه، اسپانیا و دبی) بررسی و مقایسه می‌شوند.

هدف، ارائه‌ی تصویری شفاف از مزایا و معایب مالیاتی هر کشور برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی است، با تمرکز ویژه بر مزایای رقابتی دبی در این زمینه.

ساختار مالیاتی در ایالات متحده آمریکا

• مالیات بر دارایی: بین ۰.۲۷٪ تا ۲.۴٪ از ارزش ملک در سال، بسته به ایالت. میانگین ملی حدود ۱.۱٪ است.
• مالیات بر عایدی سرمایه: برای املاک نگهداری‌شده بیش از یک سال، نرخ‌ها ۰٪، ۱۵٪ یا ۲۰٪ است، بسته به سطح درآمد.
• مالیات انتقال: بین ۰.۱٪ تا ۲.۲٪، بسته به ایالت.
• مالیات بر درآمد اجاره: بر اساس نرخ‌های تصاعدی فدرال و ایالتی، با کسر هزینه‌های مرتبط.
• مالیات بر ارث: تا ۴۰٪ برای دارایی‌های بالای ۱۳.۹۹ میلیون دلار؛ برای غیرمقیم‌ها، معافیت فقط ۶۰٬۰۰۰ دلار است.

ساختار مالیاتی در کانادا

• مالیات بر دارایی: بین ۰.۵٪ تا ۲.۵٪ از ارزش ملک، بسته به استان.
• مالیات بر عایدی سرمایه: ۵۰٪ از سود مشمول مالیات است؛ از ۲۵ ژوئن ۲۰۲۴، برای سودهای بالای ۲۵۰٬۰۰۰ دلار، نسبت مشمول مالیات به ۶۶.۶۷٪ افزایش یافته است.
• مالیات انتقال: بین ۰.۵٪ تا ۲٪، بسته به استان.
• مالیات بر درآمد اجاره: بر اساس نرخ‌های تصاعدی فدرال و استانی، با کسر هزینه‌های مرتبط.
• مالیات بر ارث: وجود ندارد؛ اما دارایی‌ها در زمان فوت به‌عنوان فروخته‌شده در نظر گرفته می‌شوند و مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند.

ساختار مالیاتی در  آلمان

• مالیات بر دارایی: بین ۰.۲٪ تا ۱٪ از ارزش ملک، بسته به شهرداری.
• مالیات بر عایدی سرمایه: برای املاک نگهداری‌شده کمتر از ۱۰ سال، سود مشمول مالیات است؛ پس از ۱۰ سال، معافیت کامل.
• مالیات انتقال: بین ۳.۵٪ تا ۶.۵٪، بسته به ایالت.
• مالیات بر درآمد اجاره: بر اساس نرخ‌های تصاعدی تا ۴۵٪، با کسر هزینه‌های مرتبط.
• مالیات بر ارث: بین ۷٪ تا ۵۰٪، بسته به میزان دارایی و رابطه‌ی وراث با متوفی.

ساختار مالیاتی در انگلستان

• مالیات بر دارایی: شامل مالیات شورای محلی، بین ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ پوند در سال، بسته به منطقه.
• مالیات بر عایدی سرمایه: برای املاک مسکونی، ۱۸٪ برای مالیات‌دهندگان پایه و ۲۴٪ برای مالیات‌دهندگان بالاتر.
• مالیات انتقال (Stamp Duty): بین ۰٪ تا ۱۲٪، با معافیت برای خریدهای زیر ۲۵۰٬۰۰۰ پوند؛ برای خریداران اول‌بار، معافیت تا ۴۲۵٬۰۰۰ پوند.
• مالیات بر درآمد اجاره: بر اساس نرخ‌های تصاعدی ۲۰٪، ۴۰٪ یا ۴۵٪، با کسر هزینه‌های مرتبط.
• مالیات بر ارث: ۴۰٪ برای دارایی‌های بالای ۳۲۵٬۰۰۰ پوند؛ معافیت‌ها برای املاک اصلی و انتقال به همسر.

ساختار مالیاتی در ترکیه

• مالیات بر دارایی: ۰.۱٪ برای املاک مسکونی؛ در شهرهای بزرگ، ۰.۲٪.
• مالیات بر عایدی سرمایه: برای املاک نگهداری‌شده کمتر از ۵ سال، سود مشمول مالیات است؛ پس از ۵ سال، معافیت کامل.
• مالیات انتقال: ۴٪ از ارزش معامله، بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
• مالیات بر درآمد اجاره: بر اساس نرخ‌های تصاعدی ۱۵٪ تا ۴۰٪، با کسر هزینه‌های مرتبط.
• مالیات بر ارث: بین ۱٪ تا ۳۰٪، بسته به میزان دارایی و رابطه‌ی وراث با متوفی.

ساختار مالیاتی در اسپانیا

• مالیات بر دارایی: بین ۰.۴٪ تا ۱.۱٪، بسته به منطقه.
• مالیات بر عایدی سرمایه: برای ساکنان، نرخ‌های تصاعدی از ۱۹٪ تا ۲۸٪؛ برای غیر ساکنان، نرخ ثابت ۱۹٪.
• مالیات انتقال: بین ۶٪ تا ۱۰٪ برای املاک دست‌دوم؛ برای املاک جدید، مالیات بر ارزش افزوده (۱۰٪) و مالیات سند بین ۰.۵٪ تا ۱.۵٪.
• مالیات بر درآمد اجاره: برای ساکنان، نرخ‌های تصاعدی ۱۹٪ تا ۴۷٪؛ برای غیر ساکنان اتحادیه اروپا، نرخ ثابت ۱۹٪.
• مالیات بر ارث: بین ۷.۶۵٪ تا ۳۴٪، بسته به میزان دارایی و رابطه‌ی وراث با متوفی.

دبی (امارات متحده عربی)

• مالیات بر دارایی: وجود ندارد.
• مالیات بر عایدی سرمایه: وجود ندارد.
• مالیات انتقال: ۴٪ از ارزش معامله؛ معمولاً توسط خریدار پرداخت می‌شود.
• مالیات بر ارث: وجود ندارد.
• مالیات بر درآمد اجاره: وجود ندارد، مگر در موارد خاصی مالیات بر ارزش افزوده (5% از مبلغ اجاره که مستاجر می پردازد) آنهم فقط در موارد خاصی که فعالیت، به‌عنوان کسب‌وکار (تجاری) در نظر گرفته شود.

جدول مقایسه کلی مالیات‌های مربوط به املاک بین آمریکا، کانادا، آلمان، انگلستان، ترکیه، اسپانیا و دبی

نتیجه‌گیری: مزایای رقابتی دبی

دبی به‌عنوان یکی از معدود بازارهای جهانی با ساختار مالیاتی بسیار مطلوب برای سرمایه‌گذاران املاک شناخته می‌شود. عدم وجود مالیات‌های سالیانه بر دارایی، عایدی سرمایه، درآمد اجاره و ارث، همراه با نرخ ثابت و شفاف ۴٪ برای انتقال مالکیت، محیطی بسیار جذاب برای سرمایه‌گذاری فراهم کرده است.

در مقایسه با بازارهایی مانند آمریکا، کانادا و کشورهای اروپایی که دارای ساختارهای مالیاتی پیچیده و بار مالیاتی بالا هستند، دبی گزینه‌ای مناسب برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی است که به‌دنبال بازدهی بالا و هزینه‌های مالیاتی پایین هستند.

منبع