معامله ملک با «سند سبز و زرد» اگر نشناسیدشان، میتواند به دردسر جدی حقوقی و گیر افتادن در ملکی با مالکیت مبهم ختم شود. در این مطلب، بهصورت ساده و مرحلهبهمرحله توضیح میدهیم سند سبز و زرد ملک چه تفاوتی دارند، کدامیک مطمئنتر است و هنگام خرید خانه دقیقا باید حواستان به چه نکاتی باشد.
تفاوت سند سبز و زرد ملک؛ کدام یک «سند اصلی» ملک است؟
اسناد ملکی یکی از مهمترین مدارک حقوقی در معاملات و نقلوانتقال املاک هستند و بیدقتی در نوع سند میتواند بعدها دردسرساز شود. در نظام ثبتی ایران معمولاً از دو اصطلاح «سند سبز» و «سند زرد» استفاده میشود؛ سند سبز همان سند رسمی و نهایی مالکیت است که توسط اداره ثبت اسناد صادر میشود و مبنای اصلی شناسایی مالک در مراجع قانونی و بانکی است، اما سند زرد بیشتر جنبه ثبتی و اطلاعرسانی دارد و بهتنهایی جای سند مالکیت قطعی را نمیگیرد. در ادامه، بهصورت جزئیتر تفاوتهای این دو سند، سطح اعتبار هر کدام و نکاتی که خریدار هنگام معامله باید به آن توجه کند را بررسی میکنیم.
سند سبز چیست و چه کاربردی در معاملات ملک دارد؟
سند سبز همان سند رسمی و نهایی مالکیت است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر میشود و در خرید و فروش ملک، مطمئنترین نوع سند محسوب میشود. این سند روی برگهای تکبرگ با حاشیه سبز رنگ صادر میشود و تمام جزئیات ملک و مالک در آن درج شده است.
مهمترین ویژگیهای سند سبز
- رسمی و قابل استناد در دادگاهها: هرگونه اختلاف ملکی، در نهایت بر پایه اطلاعات مندرج در سند سبز بررسی میشود و این سندها در محاکم قضایی به عنوان مدرک معتبر مطرح شود.
- ثبت کامل در دفتر املاک: مشخصات ملک (پلاک ثبتی، مساحت، آدرس، نوع کاربری) و مشخصات مالک بهطور دقیق در سیستم ثبت اسناد ثبت میشود.
- نقلوانتقال امن و شفاف: هرگونه خرید، فروش، صلح یا هبه (انتقال مالکیت بدون معامله و پول) فقط از طریق دفترخانه و با ثبت رسمی روی همین سند سبز انجام میشود؛ بههمین دلیل ریسک کلاهبرداری بسیار کمتر است.
مراحل اخذ سند سبز
برای اینکه مالکیت یک ملک بهصورت رسمی در قالب سند سبز ملک ثبت شود، باید چند مرحله اداری مشخص طی شود. این روند معمولاً از ثبت درخواست در اداره ثبت شروع میشود و پس از بررسی و تأیید نهایی، با صدور سند رسمی مالکیت به نام شما به پایان میرسد. همین تفاوت سند سبز و زرد ملک به خصوص در مرحله اخذ مدرک را می رساند.
- ثبت درخواست: مالک یا نماینده قانونی او با مدارک هویتی و اسناد ملک به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و تقاضای صدور سند سبز را ثبت میکند.
- بررسی و ارزیابی ملک: موقعیت، مساحت و وضعیت حقوقی ملک توسط کارشناسان و واحد ثبت بررسی و در صورت لزوم، کارشناس رسمی ملک را ارزیابی میکند.
- صدور سند سبز: پس از تأیید نهایی و احراز عدم وجود مشکل حقوقی، سند سبز تکبرگی به نام مالک صادر و در دفتر املاک ثبت میشود.
سند زرد رنگ ملکی چیست؟
سند زرد رنگ ملک هم یک سند رسمی و تکبرگ مالکیت است که توسط اداره ثبت اسناد صادر میشود و از نظر حقوقی، در محاکم قضایی معتبر و قابل استناد است. تفاوت اصلی آن با سند سبز بیشتر در نسل صدور و سطح الزامات ثبتی است؛ سند مالکیت زرد رنگ معمولاً قدیمیترند، در برخی واحدهای ثبتی فرعی یا شهرستانی صادر شدهاند و الزام سختگیرانهای برای ثبت آنها در سامانههای جدید (مثل کاتب) وجود نداشته است. با این حال، سند زرد هم سند رسمی مالکیت است، نه صرفا یک برگه غیررسمی یا قولنامه ساده که اعتبار کمی داشته باشد.
ویژگیهای سند مالکیت زرد رنگ
-
ثبتشده در دفتر املاک: پلاک ثبتی، مشخصات ملک و مالک در سیستم ثبت وجود دارد.
-
اعتبار رسمی در مراجع قضایی و دفترخانه: در دادگاه و دفتر اسناد رسمی، به عنوان سند مالکیت پذیرفته میشود.
-
وضعیت ثبتی در حال تکمیل: رنگ زرد معمولاً نشان میدهد برخی مراحل ثبت الکترونیک یا بهروزرسانیها هنوز کامل نیست و ممکن است برای برخی خدمات، استعلامهای بیشتری لازم باشد.
-
نیاز به دقت بیشتر هنگام معامله: در خرید ملک با سند زرد، حتماً باید از طریق دفترخانه استعلام بازداشت، رهن و محدودیتهای احتمالی انجام شود تا ریسک معامله به حداقل برسد.
مراحل اخذ سند زرد رنگ
برخلاف تصور رایج، سند زرد رنگ حاصل یک «توافق شفاهی» ساده نیست، بلکه درست مثل سند سبز از مسیر رسمی اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود و پشت آن پرونده و استعلام قانونی وجود دارد. تفاوت اصلی بیشتر در وضعیت ثبت و بهروزرسانی اطلاعات است، نه در رسمیبودن آن. بهطور خلاصه، مراحل صدور سند زرد معمولا شامل این موارد است:
- ثبت درخواست صدور یا اصلاح سند در اداره ثبت یا از طریق دفترخانه اسناد رسمی
- ارائه مدارک مالکیت قبلی، نقشه یوتیام، پایانکار و مفاصاحسابهای لازم (مدرک تصفیه حساب تمام هزینهها)
- انجام استعلامهای ثبتی، شهرداری و در صورت لزوم بازدید کارشناس
- محاسبه و پرداخت هزینهها و در نهایت صدور سند زرد به نام مالک جدید یا اصلاحشده
تفاوتهای کلیدی و اصلی سند سبز و زرد ملکی
برای بیان تفاوت سند مالکیت سبز و زرد باید گفت که سند سبز جدید حتماً باید در سامانهٔ «کاتب» ثبت شود و طرفین معامله حداکثر ۵ روز مهلت دارند پیشنویس قرارداد را به دفترخانه ببرند تا سند قطعی تنظیم و ثبت شود. اگر این مرحله انجام نشود، در صورت عدم انجام تعهدات، امکان پیگیری و طرح دعوا برای طرفین بسیار سختتر خواهد شد. در مقابل، سندهای زردرنگ همان برگههای قدیمیِ دفترخانه هستند که همچنان طبق روال گذشته قابلیت معامله و انتقال دارند و از این نظر خللی در روند قرارداد ایجاد نمیشود.
در جدول زیر میتوانید تفاوت سند تک برگ سبز و زرد را بهصورت خلاصه و مقایسهای مشاهده کنید.
در نهایت، ندانستن تفاوت سند سبز و زرد میتواند بین یک معامله امن و سالها دردسر حقوقی فاصله ایجاد کند. رنگ سند فقط یک جزئیات ظاهری نیست؛ سند سبز معمولاً مسیر پیگیری و اثبات مالکیت را سادهتر و مطمئنتر میکند، در حالیکه معامله با سند زرد نیازمند دقت و استعلام بیشتر است. قبل از خرید خانه، حتما سند، نوع آن و نحوه ثبت قرارداد را با مشاور حقوقی یا مشاور املاک معتبر بررسی کنید.
سوالات متداول
برای خرید ملک با سند زرد چه احتیاطی لازم است؟
حتماً از دفترخانه استعلام بازداشت ملک، رهن و محدودیتها را بگیرید و بدون ثبت رسمی در دفتر اسناد معامله نکنید.
مبایعهنامه برای ملک با سند سبز کافی است؟
خیر؛ مبایعهنامه فقط پیشنویس است و باید حداکثر ظرف چند روز در دفترخانه یا سامانه کاتب به سند رسمی تبدیل شود.
میتوان سند زرد را به سند سبز تبدیل کرد؟
بله؛ معمولاً با مراجعه به اداره ثبت، ارائه مدارک کامل و طیکردن روند بهروزرسانی و صدور سند تکبرگ سبز امکانپذیر است.
برای دریافت وام و رهن بانکی سند سبز رنگ بهتر است یا زرد رنگ است؛ سند سبز یا زرد؟
بانکها هر دو را میپذیرند، اما سند سبز بهدلیل ثبت الکترونیک و شفافیت بیشتر، روند کارشناسی و وثیقهگذاری را راحتتر میکند.