در این مطلب از دلتابلاگ به پیشنهادی جذاب در رابطه با رکود بازار املاک می پردازیم. تدوین «چارچوب حقوقی پیشنهادی برای توکنایز کردن املاک» ؛ چارچوبی که در آن، شفافیت، مالکیت، امنیت حقوقی و مشارکت همگانی، بازار مسکن را از رکود تورمی نجات دهد.
بازار مسکن ایران ماههاست درگیر رکود تورمی است. اگرچه تورم سالانه، نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در ماه اردیبهشتماه به ترتیب 0/5، 0/7 و 0/1 درصد کاهش یافته اما متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران همچنان از ۱۱۴ میلیون تومان هم بیشتر است و کاهش قدرت خرید، خرید و فروش واقعی را تقریباً متوقف کرده است.
رکود در بازار هماکنون به مرحلهای رسیده است که حتی نوسانات شدید نرخ ارز نیز اثر چندانی بر آن ندارد؛ تا جایی که حتی کاهش حدود ۲۲ هزار تومانی قیمت دلار در بازه کوتاهی پس از آغاز مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در عمان هم نتوانست بازار ملک را تکان دهد. حالا هم در میانه مذاکرات و سردرگمیهای سیاسی، بازار خرید و فروش در اغما فرو رفته؛ بهطوریکه نه فروشندگان تمایلی به عرضه دارند، نه خریداران توانی برای ورود به بازار. در چنین وضعیتی، تنها امید نجات بازار مسکن، احتمالاً بازتعریف ابزارهای مالی و سرمایه گذاری در بازار مسکن است.
پیش از این، امکان معامله خرد زمین و مسکن در کشور ما، در قالب طرح فروش متری مسکن و در بورس کالا مطرح شد، اما به علت مشکلاتی که شکل سنتی این مدل معامله ایجاد میکرد، هرگز به مرحله عملیاتی جدی نرسید. حالا اما با گسترش زیرساختهای دیجیتال و بلوغ نسبی دانش فنی در کشور، بهویژه در حوزه داراییهای دیجیتال، فرصت بازتعریف همین ایده از مسیر توکنسازی فراهم شده است. در این مدل پیشنهادی، نهتنها زمین یا پروژههای ساختمانی، بلکه حتی بافتهای فرسوده نیز میتوانند به عنوان داراییهای دیجیتال تعریف شوند.
در این ایده، همانطور که رئیس گروه تأمین سرمایه در سازمان بازآفرینی شهری هم اخیراً به آن اشاره کرده، زمینهای بیاستفاده در محلات فرسوده که در حالت عادی جزو داراییهای مرده محسوب میشوند، میتوانند با تبدیل شدن به توکن، به داراییهای در گردش و چرخه سرمایهگذاری بازگردند. این فرآیند، نهتنها به تزریق سرمایههای خرد منجر میشود و گرهای از مشکل کمبود زمین باز میکند، بلکه به مشارکت اجتماعی مردم در بازسازی محلهها نیز کمک میکند.
توکنها میتوانند حتی کمتر از یک مترمربع را نمایندگی کنند، بنابراین افراد با توان مالی پایین نیز میتوانند هم در بازسازی شهری و هم در سرمایهگذاری بازار مسکن سهم داشته باشند. در عین حال، بلاکچین امکان ثبت شفاف تمام تراکنشها و قراردادها را فراهم میکند؛ امکانی که در بستر سنتی بازار مسکن، تقریباً همیشه محل بروز رانت، انحصار و فساد بوده است.
مسئله حتی از عدالت و مشارکت هم فراتر است؛ اگر امروز برای توکنایز کردن مسکن برنامهریزی و اقدام نکنیم، فردا از جهات دیگری متضرر خواهیم شد. از جمله اینکه فرصت جذب و جمعآوری سرمایههای سرگردان را از دست میدهیم؛ سرمایههایی که به دلیل نبود ابزار مشارکت در مسکن، به بازارهایی مثل طلا و ارز روانه میشوند و نوسانات شدید ایجاد میکنند. ضمن اینکه پروژههای نیمهتمام و بافتهای فرسوده نیز همچنان در بلاتکلیفی میمانند، چون هم دست دولت در تأمین مالی بسته است و هم بخش خصوصی، منابع و امکان کافی برای مدیریت کامل بازار مسکن را ندارد.
علاوه بر اینها، اگر همچنان پا در این مسیر نگذاریم، باز هم عقب خواهیم ماند؛ نهتنها از کشورهای توسعهیافته، بلکه حتی از برخی کشورهای منطقه که پیشتر به سمت توکنسازی املاک حرکت و زیرساختهای حقوقی و فناوری آن را مهیا کردهاند. از آنجا که یکی از دلایل اصلی مخالفت با توکنایز کردن املاک، فقدان قوانین شفاف و چارچوب حقوقی مشخص است، بدیهی است که به جای متوقف کردن این تحول، باید آن را به گونهای هدایت کرد که در چهارچوب قانون قرار بگیرد.
تجربه جهانی نیز نشان داده است که قوانین و مقررات میتوانند به جای حذف یک نوآوری، آن را کنترل و مدیریت کنند و به خدمت توسعه اقتصاد کشورها درآورند. بنابراین پیشنهاد میشود که نهادهای ذیربط با همکاری نخبگان حقوقی، اقتصادی و فناورانه، برای اجرای موفق این مدل، تدوین «چارچوب حقوقی پیشنهادی برای توکنایز کردن املاک» را در دستور کار قرار دهند؛ چارچوبی که در آن، شفافیت، مالکیت، امنیت حقوقی و مشارکت همگانی، بازار مسکن را از رکود تورمی نجات دهد.
منبع: اقتصاد نیوز
سوالات متداول:
رکود تورمی در بازار مسکن ایران به چه معناست و چگونه بر قیمتها تأثیر میگذارد؟
رکود تورمی به وضعیتی اشاره دارد که در آن اقتصاد با افزایش نرخ تورم و کاهش فعالیتهای اقتصادی و خرید و فروش همراه است. در بازار مسکن ایران، با وجود کاهش تدریجی نرخ تورم در ماههای اخیر، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به بیش از ۱۱۴ میلیون تومان رسیده که نشاندهنده کاهش شدید قدرت خرید و توقف فعالیتهای واقعی خرید و فروش است.
توکنایز کردن املاک چه فرصتهایی را برای بازار مسکن ایران فراهم میکند؟
توکنایز کردن املاک میتواند به ایجاد شفافیت، امنیت حقوقی و مشارکت اجتماعی در بازسازی محلهها کمک کند. با تبدیل زمینها و پروژههای ساختمانی به داراییهای دیجیتال، سرمایههای خرد میتوانند وارد بازار شوند و نهتنها مشکلات کمبود زمین را حل کنند بلکه به فعالسازی بازار مسکن و افزایش سرمایهگذاری نیز منجر شوند.
چرا چارچوب حقوقی برای توکنایز کردن املاک ضروری است؟
وجود یک چارچوب حقوقی مشخص برای توکنایز کردن املاک به کاهش ریسکهای قانونی، ایجاد شفافیت و اعتماد در بازار، و تسهیل فرایندها کمک میکند. بدون این چارچوب، ممکن است نوآوری در این حوزه دچار چالشها و مخالفهایی شود که به جای تقویت اقتصاد، آن را تضعیف کند.
چه اقداماتی باید برای موفقیت توکنایز کردن املاک در ایران انجام شود؟
برای موفقیت توکنایز کردن املاک، پیشنهاد میشود نهادهای ذیربط با همکاری نخبگان حقوقی، اقتصادی و فناوری، به تدوین و ایجاد چارچوب قانونی قطعی بپردازند. این چارچوب باید شفافیت، مالکیت، امنیت حقوقی و مشارکت همگانی را در نظر داشته باشد تا ضمن جلوگیری از رانت و فساد، به توسعه پایدار بازار مسکن کمک کند.