بسیاری از افرادی که میخواهند وارد حوزه ساخت و ساز ساختمان شوند، ممکن است با چالشهایی روبهرو شوند. پروسه ساخت و ساز در عین سودآور بودن، پر از سؤال، ریسک و تصمیمهای مهم است. اگر شما هم قصد دارید که بخشی از سرمایهتان را وارد ساختوساز کنید و تجربه کافی ندارید، با دلتابلاگ همراه باشید. در این مطلب بررسی میکنیم انواع روشهای ساخت ساختمان چیست، مراحل اجرای یک پروژه چگونه است، چه میزان سرمایه لازم است و در نهایت ساختوساز چه میزان درآمد میتواند بههمراه داشته باشد.
انواع روش ساخت ساختمان
انواع روشهای ساخت و ساز ساختمان بر دو نوع میباشند:
- ساختوساز با سرمایه شخصی (خرید زمین یا ملک کلنگی): مناسب افرادی که سرمایه کافی برای خرید زمین و اجرای پروژه را دارند و میخواهند مالک کامل پروژه باشند.
- ساختوساز به روش مشارکت در ساخت: مناسب افرادی که سرمایه و یا قصد خرید زمین را ندارند و با مالک زمین قرارداد مشارکتی بسته و پروژه را به صورت درصدی اجرا میکنند.
مراحل ساخت ساختمان
مراحل ساخت ساختمان بهطور کلی شامل موارد زیر است:
1. بررسی زمین و موارد حقوقی
- بررسی وضعیت سند و اطمینان از در رهن نبودن ملک
- استعلام از شهرداری بابت امکان ساختوساز
- بررسی موقعیت زمین (عرض گذر، نورگیری، دوبر بودن)
- انتخاب زمین مناسب یا خانه کلنگی برای ساخت
2. اخذ مجوزهای ساخت
- تشکیل پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک شهر
- بازدید کارشناسی از ملک و اندازهگیریها
- صدور دستور نقشه
- طراحی نقشههای معماری
- پرداخت عوارض شهرداری
- تهیه مدارک پیشنویس (مکانیک خاک، نقشه فاز ۲، تایید نظام مهندسی)
- انتخاب و عقد قرارداد با مهندس ناظر
- صدور پروانه یا مجوز ساخت
3. انتخاب پیمانکار
- معرفی پیمانکار توسط مهندس ناظر یا انتخاب توسط مالک
- بررسی سوابق و نمونه کارها
- عقد قرارداد اجرایی پروژه
- تعیین حدود وظایف و زمانبندی
4. عملیات خاکی و پیسازی
5. اجرای فونداسیون
6. اجرای اسکلت
7. اجرای سقف
8. دیوارچینی
9. اجرای تاسیسات
10. نازککاری اولیه
11. نما و تکمیلات
12. دکوراسیون و تحویل
سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز
یکی از مهمترین سؤالها قبل از ورود به ساخت و ساز ساختمان این است که بدانیم چقدر سرمایه لازم داریم و آیا این کار واقعا سودآور است یا نه. سود و ضرر واقعی ساختمانسازی زمانی مشخص میشود که محاسبات دقیق انجام دهیم.
اولین نکته این است که هزینه ساخت هر متر مربع در هر شهر توسط نظام مهندسی اعلام میشود و همچنین میتوانید از سازندههای باتجربه همان منطقه استعلام بگیرید. این قیمتها معمولاً حداقل هزینه هستند و اگر قصد ساخت بنایی لوکس داشته باشید، ممکن است هزینهها حتی چند برابر شوند.
مثلاً در مناطق خاص تهران مثل الهیه، خریداران انتظار متریال سفارشی دارند؛ سرامیک لوکس، آیینههای وارداتی، کابینتهای ویژه و نمای رومی که هزینه ساخت را بهطور چشمگیری افزایش میدهند. اما در حدود ۸۰٪ پروژههای ایران، هزینهها طبق تعرفههای معمول محاسبه میشوند.
جدول تقریبی تعرفه ساخت و ساز ساختمان (سال ۱۴۰۳)
| تعداد طبقات | نوع ساخت | هزینه تقریبی هر متر مربع (میلیون تومان) |
|---|---|---|
| ۱ تا ۲ طبقه | معمولی با نمای ساده | ۸ تا ۱۰ |
| ۳ تا ۵ طبقه | استاندارد شهری | ۱۰ تا ۱۲.۵ |
| ۶ تا ۸ طبقه | نیمهلوکس | ۱۲.۵ تا ۱۴ |
| بالای ۸ طبقه | لوکس و خاص | ۱۴ تا ۱۶+ |
توجه: این اعداد حدودی هستند و بسته به شهر، نوع نما (سنگی، رومی، مدرن)، کیفیت متریال و دستمزد اجرا تغییر میکنند.
هزینه ساخت تقریباً در نقاط مختلف ایران نزدیک به هم است، اما قیمت فروش کاملاً متفاوت میباشد. ممکن است در یک شهرستان متری ۱۰ میلیون تومان بسازید و فروش واحدها متری ۲۵ میلیون قیمتگذاری شود. درحالیکه همان ساختمان در مرکز شهر میتواند متری ۶۰ تا ۷۰ میلیون فروش برود. بهطور معمول اگر اختلاف قیمت ساخت و فروش حداقل سه برابر نباشد، پروژه جذابیت چندانی از لحاظ سودآوری نخواهد داشت.
روش محاسبه سرمایه مورد نیاز
برای اینکه بدانید چقدر سرمایه لازم دارید، این فرمول ساده را استفاده کنید:
1-محاسبه سطح اشغال مجاز
مساحت زمین × درصد سطح اشغال شهرداری
مثال:
زمین ۲۵۰ متر
سطح اشغال ۶۰٪
👉 ۲۵۰ × ۰.۶ = ۱۵۰ متر مربع در هر طبقه
2-محاسبه متراژ کل ساخت
متراژ هر طبقه × تعداد طبقات + پیلوت + فونداسیون
مثال:
۱۵۰ متر × ۶ طبقه
(۴ طبقه مسکونی + پیلوت + فونداسیون)
👉 ۹۰۰ متر مربع زیربنا
3-محاسبه هزینه ساخت
اگر میانگین قیمت ساخت را متری ۱۱ میلیون تومان در نظر بگیریم:
👉 ۹۰۰ ×
۱۱,۰۰۰,۰۰۰
= ۹,۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
تقریباً ۱۰ میلیارد تومان سرمایه ساخت
این عدد شامل هزینههای کلی مثل اجرا، مصالح، دستمزد، نظام مهندسی، مجوزها و خدمات اصلی است و بهصورت حدودی محاسبه میشود. بنابراین:
- هزینه ساخت به ازای هر متر، پایه محاسبه شماست.
- منطقه مناسب سود را تعیین میکند.
- متراژ کل × قیمت هر متر = سرمایه مورد نیاز.
- بدون دانش اجرایی، سرمایه به خطر میافتد.
جمعبندی
ورود به ساخت و ساز ساختمان اگر با آگاهی و محاسبات دقیق انجام شود، میتواند یکی از سودآورترین سرمایهگذاریها باشد. شناخت روشهای ساخت، آشنایی با مراحل اجرای ساختمان، برآورد دقیق سرمایه مورد نیاز و محاسبه واقعی درآمد، چهار ستون اصلی موفقیت در این بازار هستند. هزینه ساخت در بیشتر مناطق تفاوت زیادی ندارد، اما انتخاب منطقه مناسب و مدیریت صحیح پروژه است که سود نهایی را میسازد.
