بازار مسکن تهران در بازه زمانی تیر تا مهر ۱۴۰۵ نوسانات قابل‌توجهی را به‌ویژه در زمینه قیمت دلاری مسکن تجربه کرد. در این دوره میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان از حدود ۱۳۷۱ دلار به ۱۰۳۴ دلار کاهش یافت اما در هفته‌های پایانی مهر دوباره روند صعودی به خود گرفت.
این تحولات در شرایطی رخ داد که نگرانی‌های سیاسی و احتمال تنش‌های نظامی همچنان بر فضای بازار سایه انداخته بود. وضعیتی که نشان می‌دهد برای خرید آپارتمان در تهران، زیر نظر داشتن نوسانات دلار تا چه اندازه اهمیت دارد.
روند تغییرات قیمت دلاری مسکن در تهران
بررسی قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌های مسکن تهران نشان می‌دهد که در ۲۳ تیر ۱۴۰۵، ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان حدود ۱۳۷۱ دلار بود. این شاخص در ۱۴ مهر به ۱۰۳۴ دلار کاهش یافت؛ افتی نزدیک به ۲۵ درصد در کمتر از سه ماه.
پس از رسیدن به این سطح، روند افزایشی شد. در ۲۱ مهر، رقم ثبت‌شده به ۱۰۸۱ دلار رسید و در ۲۸ مهر، با ادامه رشد، به ۱۱۰۸ دلار افزایش پیدا کرد.
بنابراین، شاخص مورد بررسی در فاصله کف مهرماه تا آخرین تاریخ گزارش‌شده حدود ۷ درصد رشد کرد، اما همچنان تقریباً یک‌پنجم پایینتر از سطح تیرماه قرار داشت.
باید توجه داشت که این ارقام از قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها به دست آمده‌اند، نه از قیمت قطعی معاملات. ازاین‌رو، تغییرات شاخص را نمیتوان بدون اطلاعات تکمیلی معادل تغییر قیمت واقعی آپارتمان‌های معامله‌شده دانست.
بازگشت سرمایهگذاران به بازار با افت قیمت دلاری مسکن
مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین از شکل‌گیری موج تازه‌ای از تقاضای سرمایه‌ای در ماه گذشته خبر داده است. به گفته او، این تقاضا هم در قالب خریدهای مشارکتی در حومه تهران و هم در معاملات آپارتمان‌های لوکس پایتخت به چشم می‌خورد.
یکی از دلایل این تغییر رفتار، افت قیمت دلاری مسکن نسبت به تیرماه است؛ موضوعی که شاید باعث شده برخی سرمایهگذاران این فاصله قیمتی را فرصتی مناسب برای ورود به بازار بدانند.
همچنین این احتمال وجود دارد که تغییر نگاه فعالان اقتصادی به بازدهی سایر بازارها، سرمایه‌ها را به سمت مسکن هدایت کرده باشد.
با این وجود، در این گزارش آمار دقیقی از حجم سرمایه‌های جابه‌جاشده یا تعداد خریداران جدید ارائه نشده است؛ بنابراین نمیتوان به‌صراحت ادعا کرد که این موج تقاضای سرمایه‌ای در تمام بخش‌های بازار مسکن فراگیر شده است.
چالش نقدشوندگی؛ فاکتوری مهم در کنار قیمت دلاری مسکن
یکی از چالش‌های اصلی بازار ملک که باید آن را در کنار نوسانات قیمت دلاری مسکن زیر نظر داشت، بحث نقدشوندگی است. برخلاف برخی دارایی‌ها، فروش ملک زمان‌بر است؛ به‌ویژه در شرایطی که خریداران برای تصمیم‌گیری منتظر روشن‌شدن فضای سیاسی هستند و پیدا کردن مشتری مناسب صبر و حوصله بیشتری می‌طلبد.
این مسئله برای سرمایه‌گذارانی که احتمال می‌دهند در کوتاه‌مدت به پول نقد نیاز پیدا کنند، اهمیت بیشتری دارد. اگر فروش فوری ضرورت پیدا کند، مالک شاید ناچار شود برای جوش خوردن معامله، تخفیف زیادی روی قیمت پیشنهادی خود بدهد.
در مقابل، افرادی که با دید بلندمدت وارد بازار می‌شوند و نیاز فوری به نقد کردن سرمایه خود ندارند، این ریسک را با آرامش بیشتری مدیریت می‌کنند. با این حال، باید به خاطر داشت که هیچ‌کدام از این شرایط به‌تنهایی تضمین‌کننده نتیجه قطعی سرمایهگذاری نخواهد بود.
سناریوهای پیش‌روی بازار مسکن؛ از نوسانات قیمت دلاری مسکن تا مسیر آینده خریداران
مسیر پیش‌روی بازار ملک در ماه‌های آینده تا حد زیادی به تحولات سیاسی و اقتصادی گره خورده است. بر اساس ارزیابی‌های انجام‌شده در این گزارش، سه سناریوی متفاوت برای آینده بازار قابل تصور است که هر کدام می‌توانند تأثیر مستقیمی بر تصمیم‌گیری فعالان داشته باشند. این سناریوها به شرح زیر بررسی شده‌اند:
- کاهش تنش‌ها: اگر تنش‌های سیاسی فروکش کنند، احتمال بازگشت بخشی از خریداران به بازار و پررونق‌تر شدن معاملات وجود دارد.
- ادامه نااطمینانی‌ها: اگر ابهام‌ها و شرایط نامعلوم فعلی ادامه پیدا کند، حجم معاملات احتمالاً به شکل محدود و تنها در برخی بخش‌های خاص دنبال خواهد شد.
- تشدید درگیری‌ها: در صورت ازسرگیری درگیری‌های نظامی نیز باید منتظر عقب‌نشینی بیشتر خریداران و افت شدیدتر نقدشوندگی در بازار بود.
البته این موارد تنها سناریوهای احتمالی هستند و نباید به عنوان پیش‌بینی قطعی در نظر گرفته شوند. در این میان نباید فراموش کرد که همه بخش‌های بازار ملک یک‌دست رفتار نمی‌کنند.
فاکتورهایی مانند موقعیت جغرافیایی، ویژگی‌های ساختاری هر ملک و نوسانات قیمت دلاری مسکن همچنان نقش اصلی را در جذب خریدار و تعیین شرایط نهایی معامله برای خرید آپارتمان در تهران ایفا می‌کنند.
بیشتر بخوانیم: بازار مسکن در شرایط جنگی؛ بررسی قیمت، معاملات و سناریوهای پیش‌رو
جمع‌بندی؛ نکات مهم برای تصمیم‌گیری در بازار مسکن
کاهش ارزش دلاری آپارتمان‌های تهران از تیر تا مهر و افزایش نسبی آن در هفته‌های پایانی مهر، یکی از تغییرات قابل‌توجه بازار در این دوره بوده است.
در کنار این روند، بررسی‌ها و اظهارات کارشناسان از توجه دوباره برخی سرمایهگذاران به قیمت دلاری مسکن و خرید ملک حکایت دارد. هرچند داده‌های موجود برای نتیجه‌گیری درباره گستردگی این موج تقاضا کافی نیست.
افت قیمت دلاری به‌تنهایی نشان نمی‌دهد که یک آپارتمان ارزان شده یا زمان مناسبی برای خرید فرارسیده است. بررسی قیمت ریالی، شرایط واقعی معاملات و ویژگی‌های هر ملک برای تصمیم‌گیری اهمیت دارد. برای آشنایی با فایل‌های ملکی و مقایسه گزینه‌های موجود نیز می‌توان از سایت دلتا استفاده کرد.
منبع: اقتصاد آنلاین
