رکود بازار مسکن و نگاهی ساده به وضعیت ساختوساز و قیمتها ؛ اگر این روزها بازار مسکن را دنبال میکنید، احتمالاً این سؤال برایتان پیش آمده که چرا خرید و فروش کم شده و ساختوساز مثل گذشته رونق ندارد. بررسیها نشان میدهد بازار مسکن وارد دورهای از رکود شده که نشانههای خروج سریع از آن دیده نمیشود.
طبق آمارهای رسمی، در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ صدور پروانههای ساختمانی نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۳.۵ درصد کاهش داشته است. این عدد بهخوبی نشان میدهد که تمایل به ساختوساز کاهش یافته و سرمایهگذاران با احتیاط بیشتری وارد این بازار میشوند. نکته مهم اینجاست که این افت در شرایطی رخ داده که بازار مسکن از حدود دو سال قبل در وضعیت رکودی قرار دارد.
رکود بازار مسکن موقتی است؟
در حال حاضر، آمار رسمی و به روزی از سوی بانک مرکزی یا وزارت راه و شهرسازی منتشر نمیشود، اما شواهد میدانی و تجربه فعالان بازار نشان میدهد که رکود بازار مسکن در شرایط فعلی احتمالاً کوتاهمدت نیست. بسیاری از کارشناسان معتقدند این وضعیت میتواند چند سال ادامه داشته باشد و تصمیمگیری برای خرید یا ساخت مسکن را پیچیدهتر کند.
بازار مسکن چگونه نوسان میکند؟
اگر به گذشته بازار مسکن نگاه کنیم، متوجه میشویم که تغییرات آن معمولاً بهصورت پلهای اتفاق میافتد. یعنی قیمتها و معاملات برای چند سال در یک مسیر نسبتاً آرام حرکت میکنند و سپس ناگهان وارد دوره جهش میشوند. بعد از هر جهش یک دوره ثبات یا رشد ملایم شکل میگیرد تا شرایط برای مرحله بعد فراهم شود.
طول این دورهها معمولاً بین سه تا چهار سال بوده و در برخی مقاطع حتی تا شش سال نیز ادامه داشته است. با توجه به این الگو، برخی فعالان بازار معتقدند رکود بازار مسکن در شرایط فعلی میتواند حدود پنج سال طول بکشد؛ رکودی که اکنون نزدیک به نیمی از آن سپری شده است.
رکود همراه با گرانی؛ تناقض بازار مسکن
شاید عجیب به نظر برسد، اما یکی از ویژگیهای فعلی بازار مسکن این است که با وجود کاهش معاملات، قیمتها همچنان در حال افزایشاند. این افزایش البته ناگهانی نیست، بلکه بهصورت آرام و تدریجی اتفاق میافتد. همین موضوع باعث شده توان خرید بسیاری از خانوارها کاهش پیدا کند و تقاضای مسکن از بازار خارج شود.
در واقع، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که نه خرید و فروش رونق دارد و نه قیمتها کاهش پیدا کردهاند؛ وضعیتی که تصمیمگیری را برای خریداران و فروشندگان سختتر میکند.
نقش سیاستها و بانکها در ادامه رکود
یکی از دلایل اصلی ادامهدار شدن رکود بازار مسکن، ضعف در سیاستگذاری و اجرای قوانین حوزه مسکن است. با وجود تصویب قوانینی مانند «قانون جهش تولید مسکن»، هنوز برنامهای شفاف و قابل اتکا برای حمایت واقعی از ساختوساز ارائه نشده است. این بلاتکلیفی باعث شده بسیاری از سازندگان در حالت انتظار باقی بمانند.
از سوی دیگر، بانکها نیز نقش پررنگی در رکود بازار مسکن دارند. سختگیری در پرداخت تسهیلات به سازندگان و در مقابل، تمایل به فعالیتهای سوداگرانه و بنگاهداری در بازار مسکن، منابع مالی را از مسیر تولید خارج کرده است؛ موضوعی که در نهایت به ضرر عرضه مسکن و خریداران واقعی تمام میشود.
افزایش هزینه ساخت؛ مانع ورود سرمایههای جدید
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، نوسانات اقتصادی و نبود ثبات در شرایط کلان، ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن را بالا برده است. در چنین شرایطی، طبیعی است که سرمایهگذاران با احتیاط بیشتری عمل کنند و تمایل کمتری به شروع پروژههای جدید داشته باشند.
نبود آمار شفاف؛ سردرگمی خریداران و سازندگان
یکی از مشکلات مهم بازار مسکن، نبود آمار شفاف و بهروز است. زمانی که اطلاعات دقیقی از وضعیت قیمتها، معاملات و ساختوساز منتشر نمیشود، تصمیمگیری برای خریداران و سازندگان دشوارتر است و بازار در فضای ابهام باقی میماند.
جمعبندی؛ آینده بازار مسکن چه میشود؟
ادامه کاهش ساختوساز در کنار رکود بازار مسکن فرسایشی و افزایش تدریجی قیمتها، میتواند در آینده فشار بیشتری به خانوارها وارد کند. اگر سیاستهای حمایتی بهدرستی اجرا نشود و تصمیمهای جدی برای بهبود شرایط بازار مسکن اتخاذ نگردد، آثار این وضعیت در سالهای آینده پررنگتر خواهد شد.
برای خریداران و سرمایهگذاران، مهمترین نکته در چنین شرایطی تصمیمگیری آگاهانه و بررسی دقیق شرایط بازار است؛ چراکه بازار مسکن، بیش از هر زمان دیگری نیازمند تحلیل و نگاه بلندمدت است.
