پاییز ۱۴۰۴ برای بازار مسکن، فصل «تصمیمهای سخت» بود؛ جایی که از یکطرف نشانههای رکود و احتیاط در خرید و فروش پررنگتر شد و از طرف دیگر، بازار اجاره همچنان فشار خودش را روی خانوارها حفظ کرد. در این گزارش فصلی دلتا، تصویر کوتاه و کاربردی از روندهای کلیدی پاییز را مرور میکنیم و در پایان، چند توصیه عملی برای خریداران، فروشندگان و مستأجران میدهیم.
در گزارش فصلی پاییز ۱۴۰۴، سراغ نبض بازار مسکن تهران رفتیم؛ از محلههایی که در این فصل بیشترین توجه را برای خرید و اجاره آپارتمان در تهران داشتهاند تا بازههای قیمتی هر منطقه. از چیتگر و شهرک غرب تا جردن و نیاوران؛ ترکیبی از مناطق نوظهور و کلاسیک تهران که هرکدام در پاییز ۱۴۰۴ رفتار متفاوتی در بازار نشان دادهاند.
این گزارش به شما کمک میکند قبل از تصمیمگیری، تصویر روشنتری از وضعیت محلهها داشته باشید، قیمتها را دقیقتر مقایسه کنید و با شناخت بهترِ شرایط پاییز مثل تغییرات فایلها و سطح تقاضا انتخابی هوشمندانهتر انجام دهید.
دادههای دلتا حاصل بررسی هزاران آگهی واقعی در پاییز ۱۴۰۴ است؛ بنابراین اعدادی که میبینید، بازتابی از واقعیت بازار در همین فصلاند نه پیشبینی و نه حدس و گمان.
بررسی بازار خرید مسکن در تهران
در جدول زیر، محلههای پرتقاضا در تهران برای خرید را به ترتیب میزان تقاضا، همراه با میانگین قیمت خرید در فصل پاییز آنها ارائه کردهایم.
| رتبه | محله | منطقه | میانگین قیمت هر متر (تومان) |
|---|---|---|---|
| 1 | سعادت آباد | 2 | 240,000,000 |
| 2 | چیتگر | 21-22 | 74,500,000 |
| 3 | شهرک غرب | 2 | 232,500,000 |
| 4 | پونک | 5 | 170,000,000 |
| 5 | تهرانپارس غربی | 4 | 128,300,000 |
| 6 | نیاوران | 1 | 364,500,000 |
| 7 | بلوار فردوس | 5 | 120,500,000 |
| 8 | یوسف آباد | 6 | 191,200,000 |
| 9 | امیرآباد | 6 | 167,300,000 |
| 10 | زعفرانیه | 1 | 425,500,000 |
بررسی بازار اجاره مسکن در تهران
در جدول زیر، محلههای پرتقاضا برای اجاره را به ترتیب میزان تقاضا، همراه با میانگین قیمت اجاره در فصل پاییز رتبهبندی آنها ارائه کردهایم.
| رتبه | محله | منطقه | میانگین قیمت اجاره (تومان) | میانگین ودیعه (تومان) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | سعادت آباد | 2 | 68,000,000 | 1,092,000,000 |
| 2 | شهرک غرب | 2 | 50,400,000 | 1,780,000,000 |
| 3 | ظفر | 3 | 39,600,000 | 1,160,000,000 |
| 4 | امیرآباد | 6 | 43,200,000 | 1,000,000,000 |
| 5 | فرمانیه | 6 | 71,400,000 | 2,360,000,000 |
| 6 | جردن | 3 | 89,800,000 | 580,000,000 |
| 7 | زعفرانیه | 1 | 209,000,000 | 3,420,000,000 |
| 8 | میرداماد | 3 | 41,000.000 | 940,000,000 |
| 9 | قیطریه | 1 | 55,000,000 | 1,530,000,000 |
| 10 | سهروردی شمالی | 7 | 39,000,000 | 860,000,000 |
متراژهای پرتقاضا برای خرید و اجاره
- در میان آگهیهای خانه و آپارتمان، متراژهای ۶۱ تا ۱۰۰ متر بیشترین تراکم را داشتهاند.
- برای آگهیهای ویلا، متراژهای ۶۱ تا ۱۶۰ متر بیشترین تقاضا را ثبت کردهاند.
- برای خرید آپارتمان اداری، متراژهای ۶۱ تا ۱۱۰ متر پرتقاضاترین بودهاند.
- برای مغازه تجاری، متراژهای ۶۱ تا ۱۱۰ متر بیشترین تقاضا را داشتهاند.
- برای خرید زمین، متراژهای ۶۱ تا ۱۶۰ متر بیشترین تقاضا را به خود اختصاص دادهاند.
پیشنهادهای عملی دلتا برای پاییز ۱۴۰۴
- اگر خریدارید:
در بازارهای کمرمق، قدرت چانهزنی بیشتر است. روی آگهیهای قدیمی مذاکره کنید و همزمان محلههای پرتراکم از نظر فایل را زیر نظر بگیرید تا گزینههای بیشتری برای مقایسه و انتخاب داشته باشید. - اگر فروشندهاید:
برای فروش سریعتر و منطقیتر، قیمتگذاری را تا حد ممکن نزدیک به میانگینهای واقعی بازار انجام دهید و با عکسهای باکیفیت و توضیحات دقیق (سن بنا، امکانات، شرایط پرداخت، دسترسیها) اعتماد خریدار را بالا ببرید. - اگر مستأجرید:
برای مدیریت بهتر هزینهها، ترکیب رهن/اجاره را براساس توان پرداخت ماهانه بهینه کنید و اگر احتمال افزایش در تمدید وجود دارد، زمان تمدید را عقب نیندازید و زودتر وارد مذاکره شوید.
چشمانداز زمستان ۱۴۰۴ (۳ سناریوی محتمل)
-
ثبات همراه با معاملات کم: حجم خرید و فروش پایینتر از حالت معمول باقی میماند؛ اما در برخی آگهیهای خوشقیمت، همچنان معامله شکل میگیرد.
-
رشد آرام قیمتها با نزدیک شدن به عید: معمولاً تقاضای خرید خانه قبل از عید بیشتر میشود؛ بنابراین ممکن است در برخی محلههای پرتقاضا، تحرک معاملات بیشتر و رشد قیمت فایلهای پرطرفدار دیده شود.
-
تداوم فشار اجاره: حتی با رکود خرید، اجاره میتواند مسیر افزایشی خود را ادامه دهد؛ بهخصوص در تمدیدها و آگهیهای پرتقاضا، و ممکن است بخشی از تقاضا تا شب عید به بازار اجاره منتقل شود.
جمعبندی پاییز ۱۴۰۴
پاییز ۱۴۰۴ نشان داد بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به «تصمیمگیری آگاهانه» نیاز دارد؛ از یکسو رکود و احتیاط در خرید و فروش، فضای مذاکره و مقایسه را پررنگتر کرده و از سوی دیگر، اجاره همچنان فشار اصلی را بر خانوارها وارد میکند. دادههای دلتا که بر پایه هزاران آگهی واقعی این فصل استخراج شدهاند، کمک میکنند محلههای پرتقاضا، بازههای قیمتی و الگوهای متراژ را دقیقتر ببینید و متناسب با هدفتان خرید، فروش یا اجاره در تهران انتخابی واقعبینانهتر و هوشمندانهتر داشته باشید.
