بازار مسکن همواره یکی از ارکان مهم اقتصاد کشور بوده و بهشدت تحت تأثیر شرایط اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد. با توجه به اینکه بهطور متوسط نیمی از هزینههای خانوار صرف مسکن میشود، نوسانات قیمتی در حوزه بازار مسکن تأثیر مستقیمی بر معیشت مردم دارد. علاوه بر این، مسکن بهعنوان یک حوزه سرمایهگذاری نیز همواره مورد توجه بوده و نقش مهمی در رونق یا رکود اقتصادی دارد.
در این مطلب از دلتابلاگ به نقل از اقتصادآنلاین به برنامه بازار مسکن می پردازیم. سال ۱۴۰۳، سالی بود که رکود تورمی در بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری خود را نشاتها همچنان بالا ماند، اما معاملات کاهش یافت و ساختوساز نیز با چالشهای جدی روبهرو شد.
افزایش قیمت مسکن؛ روندی کندتر اما همچنان نگرانکننده
بررسیها نشان میدهد که قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳، بهویژه در کلانشهرها، همچنان روند صعودی داشته است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در محدوده ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان قرار داشت که هرچند نسبت به جهشهای شدید سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ با سرعت کمتری رخ داد، اما همچنان با قدرت خرید مردم همخوانی ندارد.
براساس شاخص مسکن، قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران در بهمن ۱۴۰۳ به ۹۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به دیماه ۳.۶ درصد افزایش داشت. همچنین، طبق آمار بانک مرکزی، مناطق ۲، ۵، ۱۰ و ۴ بالاترین میزان معاملات را ثبت کردند، درحالیکه مناطق ۱۹ و ۲۰ کمترین میزان معاملات را داشتند.
برخی کارشناسان معتقدند که سرعت رشد قیمتها کندتر شده و در برخی ماهها حتی ثبات نسبی مشاهده شده است. اما این موضوع به معنای کاهش قیمت نیست؛ بلکه کاهش تقاضا و رکود معاملات باعث شده است که جهشهای شدید قیمتی مشابه سالهای قبل کمتر دیده شود.
نقش دلار، تورم و سیاستهای دولتی در بازار مسکن
یکی از مهمترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن، نوسانات نرخ ارز و تورم عمومی است. در سال ۱۴۰۳، تغییرات قیمت دلار همچنان یکی از محرکهای اصلی بازار مسکن بود. هرگونه جهش ارزی مستقیماً هزینههای ساختوساز را افزایش داد و منجر به رشد قیمت تمامشده واحدهای مسکونی شد.
همچنین، برآورد تورم ۳۲ درصدی برای سال ۱۴۰۳ فشار زیادی بر معیشت خانوارها وارد کرد و سهم مسکن در سبد هزینههای خانوارها به شکل نگرانکنندهای بالا رفت. از سوی دیگر، سیاستهایی مانند اخذ مالیات از خانههای خالی (که بیش از ۲.۵ میلیون واحد خالی تخمین زده میشود) نتوانستند اثرگذاری مطلوبی داشته باشند و همچنان اجرای این سیاستها با چالش مواجه است.
وام مسکن؛ ناکارآمدی در افزایش قدرت خرید
وام مسکن یکی از ابزارهای دولت برای کمک به خانهدار شدن مردم است، اما بررسیها نشان میدهد که این ابزار در سالهای اخیر تأثیر چندانی در افزایش قدرت خرید متقاضیان نداشته است. علت اصلی این مسئله، بالا بودن قیمت مسکن نسبت به سقف وامها و همچنین هزینه بالای اوراق است.
بهطور متوسط، ۲۳ درصد از مبلغ وام صرف خرید اوراق میشود که این موضوع باعث کاهش اثرگذاری آن شده است. برای مثال، حتی در مناطق ارزانتر تهران، قیمت آپارتمانهای کوچک و قدیمی بین ۲ تا ۳ میلیارد تومان است. درحالیکه سقف وامهای پرداختی ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان است که نمیتواند تأثیر چندانی بر تأمین مسکن داشته باشد.
افت معاملات و کاهش ساختوساز؛ رکود مسکن در ۱۴۰۳
یکی از نشانههای رکود بازار مسکن، کاهش تعداد معاملات است. آمارها نشان میدهد که تعداد معاملات مسکن در تهران در سال ۱۴۰۳ بین ۳۰۰۰ تا ۵۰۰۰ معامله در ماه بوده، درحالیکه در سالهای پیش از جهش قیمتها، این رقم به ۱۳۰۰۰ معامله در ماه میرسید.این کاهش چشمگیر معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید، عدم اطمینان از آینده اقتصادی و انتظار کاهش بیشتر قیمتها بوده است. درحالیکه برخی افراد از ورود به بازار اجتناب کردهاند، برخی دیگر نیز به امید کاهش قیمتها دست نگه داشتهاند.
از سوی دیگر، عرضه مسکن نیز وضعیت مطلوبی نداشته است. طبق برآوردهای رسمی، کشور با کمبود ۶ تا ۷ میلیون واحد مسکونی مواجه است. برنامهریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال نیز محقق نشده و همچنان فاصله زیادی با اهداف تعیینشده دارد.
پیشبینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴؛ آینده در ابهام
در کوچهپسکوچههای شهر، خانههایی که روزگاری پر از صدای خنده و زندگی بودند، حالا در سکوتی سنگین فرو رفتهاند. پشت شیشههای بنگاههای املاک، آگهیهای فروش و اجاره یکی پس از دیگری روی هم انباشته شدهاند. خریدارانی که روزگاری با هیجان به دنبال خانهای مناسب بودند، حالا با چشمانی مردد به قیمتها نگاه میکنند و از کنار آگهیها عبور میکنند.
سال ۱۴۰۴ برای بازار مسکن، سالی پر از تردید خواهد بود. اگر دولت بتواند افسار تورم را بکشد و نوسانات دلار را مهار کند، شاید اندکی امید به این بازار بازگردد. شاید کارگران ساختمانی که ماههاست بیکار ماندهاند، دوباره صدای پتک و کلنگشان در خیابانها طنینانداز شود. اما اگر این اتفاق نیفتد، اگر قیمتها همچنان افسارگسیخته پیش بروند و مردم بیش از پیش از قدرت خرید جا بمانند، رکود عمیقتری در انتظار بازار خواهد بود.
سرنوشت مسکن در ۱۴۰۴، درست مثل شهری در مه، نامشخص است. آیا این مه کنار خواهد رفت و رونق دوباره به این بازار بازخواهد گشت؟ یا باید به تماشای خانههایی نشست که با هر روز گذر زمان، دستنیافتنیتر میشوند؟ زمان، پاسخ این معما را خواهد داد.
جمعبندی؛ بازار مسکن در برزخ رکود و تورم
بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ با رکود عمیقی مواجه بود. قیمتها همچنان بالا ماندند، اما قدرت خرید مردم کاهش یافت و معاملات در سطح پایینی قرار گرفت. در عین حال، سیاستهای حمایتی مانند وام مسکن نتوانستند تأثیر مطلوبی داشته باشند و عرضه مسکن نیز با کمبود جدی مواجه شد.
در سال ۱۴۰۴، مسیر بازار مسکن به عوامل متعددی بستگی دارد؛ از جمله نرخ تورم، نوسانات ارز، سیاستهای حمایتی دولت و تحولات اقتصادی کلان. اگر دولت بتواند سیاستهای مناسبی را اجرا کند، ممکن است بازار از رکود خارج شود. اما در غیر این صورت، رکود تورمی همچنان ادامه خواهد داشت.