در ماههای اخیر، بازار مسکن تهران شاهد افزایش قابل توجه قیمتها بوده است. اما بانک مرکزی از تیرماه امسال تاکنون آمارهای مرتبط با بخش مسکن پایتخت را «بهروز» نکرده است. هرچند مشاهدات میدانی و بررسی فایلهای آگهی شده در سایتها نشان میدهد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق تهران از مرز ۱۰۳ میلیون تومان عبور کرده است.
در این مطلب از دلتابلاگ در مورد متوسط قیمت مسکن در تهران صحبت می کنیم.از اوایل دهه 80 به بعد، فعالان بازار مسکن برای کشف قیمت یک مترمربع واحد مسکونی از فرمول ثابتی استفاده میکردند که خلاصه آن میشود یک مترمربع خانه مساوی با هزار دلار. فعالان مسکن، این رقم را برای تهران به عنوان پایتخت در نظر میگرفتند و هنوز هم این فرمول با اندکی نوسان تداوم دارد و مورد استفاده آنهاست، چراکه بازار مسکن پایتخت به نوعی «پیشران» دیگر شهرها محسوب میشود و متوسط قیمت مسکن در شهرهای کوچک و بزرگ دیگر، به نسبت نرخهای ملک در تهران قیمتگذاری میشود.
هرچند در خود شهرستانها و استانهای مختلف، معیارهای دیگری نیز برای تعیین قیمت مسکن وجود دارد. با توجه به دادههای متوسط قیمت مسکن در پایتخت که آخرین بار در مرداد ماه منتشر شد، طی یکسال منتهی به مردادماه ۱۴۰۳ بهطور میانگین تعداد معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران بین ۳۵۰۰ تا ۳۸۰۰ فقره بوده است.اما براساس دادههای ملکرادار (موتور جستوجوی املاک ایران)، میانگین قیمت مسکن تهران در آگهیهای درج شده پلتفرمهای مسکن از حدود ۹۵ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۳ به ۹۹ میلیون تومان تا آذرماه، به ۱۰۱ میلیون تومان تا دی و به ۱۰۳ میلیون تومان در بهمنماه رسیده است. این اعداد با توجه به فرمولهای تعیین نرخ یک مترمربع مسکن در پایتخت، نزدیک به نرخ دلار در بازار آزاد است و میتوان آن را به عنوان یک پایه قیمتی جدید برای قیمت مسکن در تهران در نظر گرفت. عددی که با قدرت خرید ساکنان تهران به شدت در تضاد است.
اما چه عواملی بر افزایش قیمت مسکن اثرگذار بوده است؟
تورم بالا و نوسانات نرخ ارز در ماههای اخیر به عنوان یکی از اصلیترین عوامل افزایش قیمت مسکن شناخته میشود. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینههای ساخت و ساز نیز بر این موضوع دامن زده است. کاهش ساخت و سازهای جدید در سالهای اخیر به دلیل مشکلات اقتصادی و افزایش هزینهها، منجر به کاهش عرضه مسکن شده است. این کاهش عرضه در کنار تقاضای نسبتا ثابت، فشار بیشتری بر قیمتها وارد کرده است. سودآوری بازار مسکن در شرایطی که بازارهای موازی مانند بورس و ارز با نوسانات زیادی همراه هستند، باعث شده است بسیاری از سرمایهگذاران، سرمایه خود را به بازار مسکن منتقل کنند. این موضوع باعث افزایش تقاضای سوداگرانه و در نتیجه افزایش قیمتها شده است. سیاستهای اقتصادی دولت برخی سیاستهای اقتصادی دولت، مانند افزایش نرخ سود بانکی یا تغییرات در قوانین مالیاتی، نیز بر بازار مسکن تاثیر گذاشتهاند. این سیاستها گاهی باعث کاهش تمایل به سرمایهگذاری در بخش تولید و افزایش تمایل به سرمایهگذاری در بخش مسکن شدهاند.
تاثیرات اجتماعی و اقتصادی
افزایش قیمت مسکن در تهران، دسترسی به مسکن را برای بسیاری از خانوادهها به ویژه قشر متوسط و کمدرآمد دشوارتر کرده است. این موضوع میتواند به افزایش نابرابریهای اجتماعی و کاهش رفاه عمومی منجر شود. همچنین افزایش هزینههای مسکن میتواند بر سایر بخشهای اقتصادی نیز تاثیر منفی بگذارد، زیرا خانوادهها بخش بیشتری از درآمد خود را به هزینههای مسکن اختصاص میدهند و این موضوع باعث کاهش مصرف در سایر بخشها میشود. با توجه به شرایط فعلی و عدم ثبات در بازارهای مالی، پیشبینی میشود که قیمت مسکن در تهران همچنان با نوساناتی همراه باشد. با این حال، برخی کارشناسان معتقدند؛ در صورت بهبود شرایط اقتصادی و افزایش عرضه مسکن، ممکن است روند افزایش قیمتها تا حدی تعدیل شود. در نهایت، برای کنترل قیمت مسکن و ایجاد تعادل در این بازار، نیاز به اتخاذ سیاستهای جامع و بلندمدت از سوی دولت و نهادهای مرتبط احساس میشود. این سیاستها میتوانند شامل تشویق ساخت و سازهای جدید، تنظیم قوانین مالیاتی و حمایت از خریداران واقعی مسکن باشد.
وضعیت بازار مسکن و چالشهای پیشرو
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در خصوص افزایش قیمت مسکن در تهران به «اعتماد» گفت: در روزگاری که اقتصاد در تلاطم است، بازار مسکن نیز از این نوسانات بینصیب نمانده است. آنگونه که برآورد میشود، قیمتها به مرز ۱۰۳ میلیون رسیده و دامنه معاملات در بازه ۳۵۰۰ تا ۳۷۰۰ قرار گرفته است. اما در این میان، فقدان یک پایگاه داده متقن و شفاف، بر ابهام این حوزه افزوده و شرایط را برای تصمیمگیریهای کلان دشوار ساخته است. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: مدتهاست که آمارهای رسمی در حوزه مسکن منتشر نشده و هنگامی هم که این آمارها اعلام میشود، به نظر میرسد بیشتر در جهت تایید روند گرانی است تا ارایه تصویری واقعی از وضعیت بازار. این مساله نهتنها به تشدید جو روانی منفی دامن میزند، بلکه رکود را نیز عمیقتر کرده و مسکن را بیش از پیش از دسترس مردم خارج ساخته است.
قیمتهایی که در پلتفرم داخلی اعلام میشود فاقد مبنای قانونی است
گودرزی خاطرنشان کرد: آنچه به عنوان آمار رسمی ارایه میشود، در واقع ارقام پیشنهادی هستند که تطابق چندانی با معاملات واقعی ندارند. در این میان، قیمتهایی که در پلتفرمهای داخلی اعلام میشوند نیز فاقد مبنای قانونیاند و نمیتوان آنها را معیار قیمتگذاری دانست. انتشار اینگونه آمارها، نهتنها کمکی به شفافیت بازار نمیکند، بلکه به التهاب آن نیز میافزاید. او ادامه داد: بارها درخواست شده است که نهادهای نظارتی و نمایندگان مجلس به موضوع گرانی مسکن ورود کرده تا نظارت دقیقی بر صحت آمارهای منتشر شده داشته باشند، اما به دلیل فقدان دادههای قابل اتکا، حتی تصمیمگیران کشور نیز با چالشهای جدی مواجه شدهاند و سیاستگذاریهای کلان اقتصادی دچار آشفتگی شده است.
الزام بر تکمیل سامانه املاک
این کارشناس حوزه مسکن گفت: یکی از راهکارهایی که امید میرود بتواند این آشفتگی را سامان بخشد، تکمیل سامانه املاک است. این سامانه در صورتی که با اطلاعات واقعی از سوی مردم، معاملهگران و فعالان اقتصادی تغذیه شود، میتواند به مرجعی قابل استناد برای تحلیل وضعیت بازار بدل شود. اما تا زمانی که چنین اتفاقی رخ نداده، اتکای صرف به آمارهای فعلی، نمیتواند تصویری دقیق از وضعیت مسکن ارایه دهد. او ادامه داد: در شرایط کنونی، برخی بر این باورند که ممکن است کاهش قیمت در بازار مسکن رخ دهد؛ چراکه بانکها در حال واگذاری املاک مازاد خود هستند. اما پرسش اساسی اینجاست که این فرضیه تا چه میزان با واقعیت همخوانی دارد؟ واقعیت آن است که بخش عمدهای از سرمایه بانکها و سرمایهگذاران، در بازار مسکن حبس شده و این در حالی است که بازارهای موازی در ماههای اخیر رشد چشمگیری داشتهاند.
ترجیح سرمایهگذاران، بازارهای دیگری غیر از مسکن شده است
این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: سرمایهگذاران ترجیح میدهند داراییهای خود را از این بازار خارج کرده و در حوزههایی که نقدشوندگی بیشتری دارد، سرمایهگذاری کنند. از سوی دیگر، نه خریداران مصرفی و نه سرمایهگذاران، رغبتی برای ورود به این بازار ندارند، چراکه علاوه بر نبود ارزندگی، نقدشوندگی نیز در آن پایین است. او افزود: در سالهای ۹۸ و ۹۹، جهشهای بیرویه قیمتی، بسیاری از سرمایهها را در بازار مسکن به دام انداخت و بازدهی این بازار را منفی کرد. حال، بسیاری از کسانی که در این حوزه سرمایهگذاری کرده بودند، با زیان مواجه شدهاند. افزون بر این، قیمتگذاریهای نادرست و افزایشهای نامعقول، صنعت ساختمان را نیز با بحران روبهرو ساخته است.
دولت هیچ قدمی در مسیر تنظیمگری برنداشته است
گودرزی تصریح کرد: در این میان، دولت نهتنها در مسیر تنظیمگری قدمی برنداشته، بلکه صرفا در جایگاه نظارهگر باقی مانده است. این در حالی است که طبق قانون، دولت میتواند در بازار زمین، مسکن و اجاره مداخله کند، بهویژه آنکه تورم بالای ۳۰ درصد، این اجازه را به دولت داده است. او افزود: آمارهای رسمی که منتشر میشوند، اغلب در زمانی ارایه میشوند که بازار در مسیر کاهش قیمت است، اما بهطور شگفتآوری، ارقام بالاتری اعلام میشود که به بحرانزایی بیشتر دامن میزند. این روند نهتنها بازار مسکن، بلکه کلیت صنعت ساختمان را دچار آسیب کرده و نیازمند چارهاندیشی جدی است. گودرزی خاطرنشان کرد: وضعیت کنونی بازار مسکن، حاصل سالها سیاستگذاریهای نادرست و نبود شفافیت در ارایه اطلاعات است و تا زمانی که سامانهای جامع و مبتنی بر دادههای واقعی ایجاد نشود و دولت در مسیر تنظیمگری گام بر ندارد، نمیتوان انتظار داشت که این آشفتگی پایان یابد. امید است که با اصلاح رویکردها، شاهد بازاری متعادلتر و در دسترستر برای مردم باشیم.
منبع:ایران جیب