خونه دلخواهت رو پیدا نکردی؟
ثبت تقاضای ملکخواستهات را ثبت و منتظر تماس مشاورین املاک باش!
خواستهات را ثبت و منتظر تماس مشاورین املاک باش!
محله نصرت در منطقه ۶ تهران قرار گرفته؛ محدودهای که سالهاست مرکز اداری، دانشگاهی و تجاری پایتخت به شمار میآید. همین تمرکز کاربریها باعث شده خرید آپارتمان در نصرت تنها یک انتخاب مسکونی نباشد و یک استراتژی سرمایهگذاری کمریسک شناخته شود.
نصرت از شمال به خیابان دکتر فاطمی، بعثت و کارگر شمالی میرسد؛ از شرق به بلوار کشاورز، میدان انقلاب و خیابان انقلاب محدود میشود؛ از جنوب خیابان آزادی، توحید و کارگر جنوبی مرز آن را شکل میدهند و از غرب به تونل توحید و بزرگراه چمران شمال راه پیدا میکند. این موقعیت جغرافیایی، نصرت را در تقاطع چند محور مهم شهری قرار داده است.
مترو انقلاب اسلامی (خط ۴) و مترو توحید (خط ۴ و ۷) در فاصلهای کوتاه با پیادهروی قابل دسترسی هستند. این دسترسی مستقیم به شرق، غرب و جنوب تهران نقدشوندگی ملک را افزایش داده است. بزرگراه چمران و تونل توحید طی سالهای گذشته بار ترافیکی غرب به مرکز را تعدیل کردند و ارزش املاک مجاور خود را بالا بردند. خطوط اتوبوس در خیابان انقلاب، آزادی و کارگر شمالی، رفتوآمد کارمندان و دانشجویان را تسهیل میکنند. نزدیکی نصرت به پارک لاله، دانشگاه تهران و مجموعهای از مراکز تجاری و رستورانهای معروف مانند مجتمع مهرسان و عمارت لاله، تقاضای سکونت و اجاره را در این محله همواره فعال است.
در ادامه، با نگاهی تحلیلی و مبتنی بر دادههای واقعی بازار، این محله را از زاویه قیمت، خیابانها، مزایا، نکات معاملات ملکی و ریسکها بررسی میکنیم.
بررسی فایلهای موجود در پلتفرمهای ملکی مانند دلتا نشان میدهد قیمت آپارتمان در نصرت بسته به سن بنا، عرض گذر، امکانات و فاصله تا خیابانهای اصلی تغییر میکند.
واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت که بازسازی اساسی نشدهاند، عموماً در بازه متری حدود 150 تا 230 میلیون تومان آگهی میشوند. این دسته برای خریدارانی که بهدنبال بازسازی و افزایش ارزش افزودهاند جذابیت بیشتری دارند. برای مثال یک واحد آپارتمان 95 متری با سال ساخت 1374 با مبلغ 14 میلیارد و 500 میلیون تومان معامله میشود.
آپارتمانهای ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت با پارکینگ و آسانسور فعال، بین 250 تا 300 میلیون تومان برای هر متر قیمتگذاری شدهاند. این فایلها بیشترین حجم معاملات را تشکیل دادهاند. برای مثال یک واحد آپارتمان 63 متری با سال ساخت 1391 با قیمت 17 میلیارد تومان قابل معامله خواهد بود. قیمت هر متر آپارتمان چند سال ساخت نصرت بر طبق این فایل حدود 270 میلیون تومان برآورد میشود.
واحدهای نوساز یا زیر ۵ سال ساخت در کوچههای عریضتر یا مشرف به خیابانهای اصلی، در بازه 240 تا 350 میلیون تومان به ازای هر متر معامله میشوند. امکاناتی مانند پارکینگ سندی، انباری مجزا، بالکن کاربردی و لابی تمیز، قیمت را به سقف این بازه نزدیک میکند. برای مثال یک واحد آپارتمان 117 متری با اسل ساخت 1405 و 3 خوابه با مبلغ 39 میلیارد تومان قیمتگذاری میشود. قیمت هر متر آپارتمان نوساز در نصرت بر طبق این فایل حدود 333 میلیون تومان برآورد میشود.
در یک سال گذشته، رشد قیمت در نصرت ملایم اما پیوسته بوده و نسبت به برخی مناطق تهران، نوسان کمتری تجربه کرده است. همین ثبات نسبی، توجه سرمایهگذاران محتاط را به آن جلب میکند.
خرید آپارتمان در نصرت، در خیابانهای نزدیک به کارگر شمالی، بلوار کشاورز و انقلاب به دلیل دسترسی بهتر و نزدیکی به مترو نقدشوندگی بالاتری در پی خواهد داشت. در مقابل، کوچههای کمتردد برای سکونت خانوادگی آرامتر و باثباتتر محسوب میشوند. بررسی عرض گذر، ترافیک و سن ساختمانها پیش از خرید، بازده سرمایهگذاری را افزایش میدهد.
o خیابان نصرت (محور اصلی محله): این خیابان به آزادی و انقلاب دسترسی مستقیم دارد. میزان فایلهای منتشرشده در این محور بیشتر بوده و به دلیل دیدهشدن بالا فروش سریعتر انجام میشود. سرمایهگذاران خواهان افزایش نقدشوندگی این محدوده را انتخاب میکنند؛ هرچند باید ترافیک ساعات اداری را در نظر گرفت.
o محدوده کارگر شمالی (نزدیک پارک لاله): آپارتمانهای این بخش بهدلیل نزدیکی به فضای سبز و دانشگاه تهران تقاضای پایدار اجاره دارند. قیمت هر متر در این محدوده عموماً ۵ تا ۱۰ درصد بالاتر از میانگین داخلی نصرت ثبت شده است. اگر هدف، اجاره به دانشجویان یا کارمندان باشد، این بخش بازده قابلقبولی خواهد داشت.
o خیابان جمالزاده شمالی: نسبت به محورهای اصلی آرامتر پیش میرود. ساختمانهای کمواحد در کوچههای فرعی این محدوده دیده میشود. خانوادههایی که سکونت بلندمدت را مدنظر قرار دادهاند، طی سالهای گذشته به این بخش تمایل بیشتری نشان دادهاند.
o محدوده بلوار کشاورز (لبه شرقی): گرانترین بخش همجوار نصرت بهشمار میرود. واحدهای مشرف به فضای سبز یا با نورگیری جنوبی با اختلاف قیمت محسوسی نسبت به عمق محله عرضه میشوند. این قسمت برای سرمایهگذاران با بودجه بالاتر مناسبتر خواهد بود.
محله نصرت به دلیل واقعشدن در مرکز تهران و نزدیکی به مراکز اداری، آموزشی و فرهنگی یکی از نقاط پرتقاضای منطقه ۶ برای سکونت و سرمایهگذاری ملکی به شمار میرود. با این حال مانند بسیاری از محلههای مرکزی تهران، در کنار مزیتهای دسترسی و امکانات شهری آن چالشهایی نیز در زندگی روزمره این محله قابل تصور خواهد بود:
قرارگرفتن در مرکز شهر و نزدیکی به زیرساختهای حملونقل و مراکز مهم شهری، کیفیت زندگی و ارزش سرمایهگذاری در نصرت را افزایش داده است. همین ویژگیها باعث شده تقاضای سکونت و اجاره در این محله همواره پایدار بماند. در ادامه این مزایا را به صورت لیست ارائه دادهایم:
- تنوع متراژ از ۵۵ متر تا بالای ۱۳۰ متر
- نزدیکی به پارک لاله و فضاهای فرهنگی
- فعال بودن بازار اجاره در تمام فصول سال
- دسترسی چندگانه به مترو، اتوبوس و بزرگراه
- حضور مراکز آموزشی معتبر مانند دانشگاه تهران
موقعیت مرکزی نصرت در کنار مزیتهای دسترسی، برخی محدودیتهای شهری را نیز به همراه آورده که بیشتر به ترافیک و بافت قدیمی ساختمانها مربوط میشود:
o کمبود پارکینگ در ساختمانهای قدیمی
o بودن در محدوده طرح ترافیک و زوج و فرد
o شلوغی اطراف میدان انقلاب در ساعات اوج
محلههای اطراف نصرت مانند انقلاب، توحید، فاطمی و کشاورز هرکدام ویژگیهای متفاوتی از نظر قیمت، نوع بافت و میزان تقاضا را به خود اختصاص میدهند. در نتیجه انتخاب آنها میتواند بر بازده سرمایهگذاری تأثیر مستقیم بگذارد. مقایسه این محلهها با نصرت به خریداران کمک میکند با توجه به بودجه، هدف خرید و شرایط سکونت مناسبترین گزینه را انتخاب کنند:
محله انقلاب بهدلیل مجاورت مستقیم با دانشگاه تهران و تمرکز کتابفروشیها و کاربریهای تجاری، بافتی دانشجویی-تجاری پررنگی دارد. میانگین قیمت هر متر مربع تقریبا ۵ تا ۱۵ درصد بالاتر از نصرت اعلام میشود. این مورد بهویژه در محدودههای نزدیک به میدان انقلاب و خیابان کارگر شمالی قابل مشاهده است. واحدهای ۵۰ تا ۸۰ متری در این محدوده سریعتر اجاره میروند و جابجایی مستأجران در آن بالاست. برای سرمایهگذارانی که بهدنبال بازده اجاره کوتاهمدت و نقدشوندگی سریع هستند، خرید آپارتمان در انقلاب گزینهای قابل اتکا خواهد بود.
توحید در غرب نصرت قرار گرفته و بهواسطه ایستگاه مترو توحید و اتصال به بزرگراه چمران، دسترسی مناسبی به شمال و غرب تهران فراهم میکند. در برخی کوچههای داخلی میتوان با بودجهای کمتر نسبت به نصرت، واحدهای ۹۰ تا ۱۲۰ متری خریداری کرد. بافت این محله نسبت به انقلاب آرامتر بوده و کاربری مسکونی پررنگتری دارد. خرید آپارتمان در توحید برای خانوادههای علاقهمند به متراژ بالاتر و آرامش بیشتر در اولویت قرار میگیرد.
محله فاطمی بهدلیل استقرار وزارتخانهها، سازمانها و ساختمانهای اداری یکی از قطبهای اداری منطقه ۶ به شمار میرود. همین تمرکز اداری باعث شده قیمت برخی نوسازهای این محدوده حتی از نصرت فراتر برود، بهویژه در نزدیکی خیابان جهاد و میدان فاطمی این امر دیده میشود. بازار خرید آپارتمان در فاطمی نقدشوندگی بالایی دارد و فایلهای مناسب غالبا زمان زیادی در بازار نمیمانند. البته ورود به این محدوده سرمایه اولیه بیشتری میطلبد، اما در مقابل ثبات تقاضا و اعتبار موقعیت مکانی را به شما خواهد داد.
سرمایهگذاری موفق تنها به انتخاب محله محدود نمیشود. پیش از امضای مبایعهنامه و معامله ملک این موارد را بررسی کنید:
o تعداد واحدها و کیفیت مدیریت ساختمان
o بررسی مشاعات، آسانسور و سیستم تأسیسات
o پارکینگ و انباری با ذکر سندی یا مشاع بودن در متن سند
o وضعیت سند؛ تکبرگ بودن، آزاد بودن از رهن و بازداشت
o پایان کار و عدم خلافی ساختمانی با استعلام از شهرداری منطقه ۶
پلتفرم دلتا با بهروزرسانی هر ده دقیقه یکبار آگهیها و ارائه فیلترهای دقیق متراژ، سن بنا و امکانات، مسیر جستوجو را هدفمندتر کرده است. بررسی فایلهای ثبتشده در این سامانه، احتمال مواجهه با قیمتگذاری غیرواقعی را کاهش خواهد داد.
خریداران در سایت دلتا میتوانند با استفاده از فیلترهای هوشمند همچون محله، بودجه، متراژ، سن بنا و امکانات فایلهای مناسب در نصرت را سریعتر پیدا کنند. پس از بررسی آگهیها و مقایسه قیمتها، امکان ارتباط با مشاوران ملکی فراهم میشود تا مراحل بازدید، مذاکره و انجام معامله با اطمینان بیشتری پیش برود:
- دسترسی به مشاوران متخصص منطقه ۶
- سابقه بیش از ۵۰ سال فعالیت در بازار ملک
- انتشار و بهروزرسانی آگهیها در بازههای ده دقیقه یکبار
- امکان مقایسه فایلها بر اساس سن بنا، امکانات، بودجه و موقعیت
سرمایهگذارانی که بازار نصرت را بهصورت مستمر رصد کردهاند، توانستند در زمان مناسب وارد معامله شده و از رشد تدریجی قیمت بهره ببرند.
۱. میانگین قیمت آپارتمان در نصرت چقدر برآورد میشود؟ عموماً بین 155 تا 350 میلیون تومان برای هر متر، بسته به سن و امکانات متفاوت خواهد بود.
۲. آیا نصرت برای سرمایهگذاری مناسبتر است یا سکونت؟ هر دو کاربری توجیهپذیر به نظر میرسد؛ بازار اجاره فعال، ریسک سرمایهگذاری را کاهش میدهد.
۳. بیشترین تقاضا مربوط به چه متراژی است؟ واحدهای ۶۰ تا ۹۰ متری بیشترین تماس و بازدید را ثبت کردهاند.
۴. آیا طرح ترافیک بر قیمت خانه در نصرت اثر گذاشته است؟ در مقاطعی فشار فروش ایجاد کرد، اما دسترسی مترو این اثر را تعدیل نمود.
۵. ساختمانهای نوساز در کدام بخشهای نصرت بیشتر یافت میشود؟ در کوچههای منشعب از کارگر شمالی و محدودههای بازسازیشده اطراف جمالزاده وجود دارند.
۶. خرید واحد قدیمی برای بازسازی منطقی خواهد بود؟ در صورت خرید زیر میانگین منطقه و مدیریت هزینه بازسازی، حاشیه سود مناسبی ایجاد میکند.
۷. از کجا فایلهای معتبر را پیدا کنیم؟ صد مداوم سامانه دلتا و مشورت با کارشناسان محلی منطقه ۶، تصمیمگیری را دقیقتر میکند.