آگاهی از قوانین حقوقی مستاجران به اجارهنشینان کمک میکند تا از حقوق خود محافظت کرده و از مشکلات حقوقی پیشگیری کنند.
۱. شناخت مسئولیتهای تعمیراتی
مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات ساختمان ضروری ملک اجارهای بر عهده مالک است، اما خرابیهای غیرساختاری مانند شیر آب یا لامپ بر عهده مستاجر. در ابتدای اجاره، مستاجر میتواند درخواست تعمیر خرابیهای موجود را از مالک کند. مشکلات ساختاری مثل نشتی سقف بر عهده مالک است.
۲. تغییرات بدون اجازه موجر
مستاجر نمیتواند بدون اجازه مالک، تغییراتی در ملک ایجاد کند. طبق قوانین حقوقی مستاجران، هرگونه تغییر در ملک، از جمله نقاشی دیوارها یا نصب لوازم جدید، باید با موافقت مالک انجام شود. در غیر این صورت، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
۳. تلف شدن واحد اجاره ای
طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی، اگر ملک اجارهای (مسکونی یا تجاری) در اثر حادثهای مانند زلزله تخریب یا تلف شود، قرارداد اجاره از زمان وقوع حادثه منحل شده و مستاجر دیگر موظف به پرداخت اجارهبها نیست. همچنین میتواند ودیعه پرداختی را بازپس گرفته و ملک دیگری اجاره کند.
۴. ثبت مدت در قرارداد
یکی از نکات مهم در قوانین حقوقی مستاجران، ذکر مدت قرارداد است. قرارداد اجاره باید شامل زمان دقیق اجاره باشد. اگر مدت قرارداد مشخص نباشد، قرارداد از نظر قانونی معتبر نخواهد بود و مستاجر ممکن است مشکلات حقوقی پیدا کند.
۵. فوت موجر یا مستاجر
فوت یکی از طرفین، باعث فسخ قرارداد نمیشود، مگر اینکه بهصراحت در متن قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، اگر مستاجر فوت شود اجاره به وراث وی می رسد.
۶. اجاره مال شراکتی
هنگام اجاره ملک، بررسی کنید که آیا ملک متعلق به یک مالک است یا در مالکیت مشاع چند نفر قرار دارد. طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی، اگر یکی از مالکان بدون رضایت سایر شرکا ملک را اجاره دهد، شریک دیگر میتواند خلع ید مستاجر را از دادگاه درخواست کند که ممکن است به خسارات مالی برای شما منجر شود.
۷. خسارت در اثر حوادث طبیعی
در صورتی که ملک در اثر حوادث طبیعی مانند زلزله از بین برود، قرارداد اجاره از زمان وقوع حادثه منحل میشود و مستاجر میتواند ودیعه خود را مطالبه کند.
۸.عیب دار شدن عین مستاجره یا خراب شدن عین مستاجره
طبق قانون، مستاجر امین محسوب میشود و مسئول خرابی در ملک اجارهای نیست، مگر اینکه ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است. برای مثال، اگر فرزند مستاجر به دلیل کوتاهی او به در، دیوار، رنگآمیزی یا دکوراسیون ملک آسیب برساند، مستاجر مقصر بوده و مسئول جبران خسارت است.
۹. شروط ضمن عقد
در قرارداد اجاره، مستاجر و موجر میتوانند شروط فرعی مانند رنگآمیزی دیوارها یا تغییر دکوراسیون توسط موجر توافق کنند. اگر یکی از طرفین از انجام شرط تخلف کند، طرفی که شرط به نفع اوست میتواند فوراً قرارداد اجاره را فسخ کند، برخلاف سایر قراردادها که نیاز به الزام طرف مقابل دارد.
۱۰.انجام تغییرات توسط موجر
در قرارداد اجاره، مستاجر مالک منافع ملک است و موجر نمیتواند در مدت اجاره تغییری در ملک ایجاد کند، مگر در صورت نیاز به تعمیرات اساسی که عدم انجام آن به ملک آسیب برساند. اگر مستاجر مانع تعمیرات شود، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
سوالات متداول:
چه تعمیراتی بر عهده مالک و چه تعمیراتی بر عهده مستاجر است؟
تعمیرات ضروری ملک اجارهای، نظیر مشکلات ساختاری مانند نشتی سقف، بر عهده مالک است. اما خرابیهای غیرساختاری، مانند شیر آب یا لامپ، بر عهده مستاجر میباشد.
آیا مستاجر میتواند بدون اجازه مالک تغییراتی در ملک ایجاد کند؟
خیر، مستاجر نمیتواند بدون اجازه مالک تغییراتی در ملک انجام دهد. هرگونه تغییر، مانند نقاشی دیوارها یا نصب لوازم جدید، باید با موافقت مالک صورت گیرد و در غیر این صورت مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
آیا فوت یکی از طرفین قرارداد اجاره باعث فسخ قرارداد میشود؟
خیر، فوت یکی از طرفین قرارداد اجاره بهطور خودکار باعث فسخ قرارداد نمیشود، مگر اینکه بهصراحت در متن قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، اجاره به وراث مستاجر منتقل میشود.
مستاجر در برابر خرابی ملک اجارهای چه مسئولیتی دارد؟
مستاجر بهعنوان امین محسوب میشود و مسئول خرابی در ملک اجارهای نیست، مگر اینکه ثابت شود که در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است. به عنوان مثال، اگر فرزند مستاجر به ملک آسیب برساند، مستاجر مسئول جبران خسارت خواهد بود.