بازار مسکن ایران در کلافی از سیاستهای شکستخورده، تورم لجامگسیخته و سوداگری بانکی گرفتار شده است. طرحهای دولتی به دلیل عدم استطاعتسنجی واقعی، اقشار نیازمند را ناامید کرده و چشمانداز آینده، جز با اصلاحات ساختاری، تیره و تار به نظر میرسد. در این مطلب از دلتابلاگ به بحران مسکن در ایران و رویای خانه دار شدن نسل جوان ایرانی می پردازیم.
بحران مسکن در ایران، زخمی کهنه بر پیکر اقتصاد و جامعه است که در سالهای اخیر به واسطه انباشت سیاستگذاریهای نادرست، بیثباتی اقتصاد کلان و عدم مقابله موثر با سوداگری، عمیقتر و دردناکتر از همیشه شده است.
این معضل، دیگر یک مسئله صرفاً اقتصادی نیست، بلکه به یک بحران اجتماعی تمامعیار تبدیل شده که تشکیل خانواده، امید به آینده و سلامت روان میلیونها ایرانی را هدف قرار داده است.
نگاهی عمیق به ریشههای بحران
وضعیت امروز بازار مسکن، معلول یک زنجیره از ناکامیهاست. در چند سال گذشته، جهشهای قیمتی سرسامآور که در برخی مناطق مانند تهران تا ۹۵۰ درصد نیز گزارش شده، مسکن را از یک کالای مصرفی به یک ابزار سرمایهای و سپری در برابر تورم تبدیل کرده است. ریشه این التهاب را میتوان در چند حوزه جستجو کرد:
۱. سیاستهای کلان اقتصادی: رشد نقدینگی سرگردان و تورمهای دورقمی مزمن، ارزش پول ملی را به شدت کاهش داده و سرمایهها را به سمت بازارهای داراییمحور مانند مسکن، طلا و ارز سرازیر کرده است.
در این میان، مسکن به دلیل ماهیت فیزیکی و امن پنداشته شدن، به اصلیترین مقصد سرمایههای خرد و کلان برای حفظ ارزش تبدیل شده و تقاضای سوداگرانه را بر تقاضای مصرفی مسلط کرده است.
۲. ناکارآمدی طرحهای دولتی: دولتهای مختلف با طرحهایی نظیر «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» تلاش کردهاند تا با افزایش عرضه، بازار را کنترل کنند. اما این طرحها عمدتاً به دلیل ضعف در اجرا و نادیدهگرفتن مهمترین اصل، یعنی «استطاعتسنجی» مخاطبان، با شکست مواجه شدهاند.
به عنوان نمونه، در طرح نهضت ملی مسکن، بخش بزرگی از متقاضیان واجد شرایط، به دلیل ناتوانی در پرداخت آورده اولیه و اقساط سنگین وام بانکی، از پروژه انصراف دادهاند.
این طرحها بدون مهار تورم عمومی و افزایش قدرت خرید واقعی مردم، عملاً به ساخت مسکن برای طبقاتی میپردازند که خود توانایی تامین آن را دارند و نیازمندان واقعی را از چرخه حذف میکنند.
۳. نقش مخرب نظام بانکی: بانکها به جای ایفای نقش تسهیلگر در تامین مالی بخش تولید و خرید مسکن برای مردم، خود به یکی از بزرگترین بازیگران سوداگر در بازار املاک و مستغلات تبدیل شدهاند.
پدیده «بنگاهداری» بانکها و سرمایهگذاری گسترده آنها در پروژههای لوکسسازی، منابع مالی را از بخش مسکن حمایتی منحرف کرده و با انجماد داراییها در این حوزه، به تشدید بحران نقدینگی و افزایش قیمتها دامن زده است. تسهیلات خرید مسکن نیز با سقفهای پایین و اقساط بالا، تناسبی با درآمد اکثریت جامعه ندارد.
برای کسب اطلاعات بیشتر، توصیه می کنیم مقاله “وام مسکن جوانان 1404 ” را بخوانید.
راهکارهای شکستخورده و وضعیت امروز
ابزارهای تنظیمی مانند «مالیات بر خانههای خالی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» که میتوانستند به کاهش سوداگری و افزایش عرضه کمک کنند، به دلیل ضعف در زیرساختهای شناسایی، نبود اراده جدی برای اجرا و پیچیدگیهای قانونی، تقریباً هیچ تأثیر معناداری بر بازار نداشتهاند.
درآمد دولت از مالیات بر خانههای خالی نزدیک به صفر بوده که خود گواهی بر ناکارآمدی این سیاست است.
امروز، بازار مسکن در یک وضعیت «رکود تورمی» عمیق به سر میبرد؛ معاملات به شدت کاهش یافته زیرا قدرت خرید مردم از قیمتهای نجومی بسیار عقب مانده است، اما قیمتها نیز به دلیل تورم بالا و هزینههای ساخت، حاضر به عقبنشینی نیستند.
این وضعیت، قفلشدگی کاملی را در بازار ایجاد کرده که بیشترین فشار آن بر دوش مستاجران و جوانان در آستانه تشکیل خانواده است.
پیشنهاد دلتابلاگ به شما این است که مقاله “وام مسکن یکم؛ فرصت طلایی برای خانهاولیها یا یک چالش مالی؟” را حتما بخوانید.
ترسیم آینده و پیشنهادات اجرایی
آینده بازار مسکن ایران به شدت به متغیرهای کلان اقتصادی، به ویژه کنترل تورم و ثبات نرخ ارز، گره خورده است. در صورت تداوم وضعیت فعلی، شکاف میان توان خانوارها و قیمت مسکن عمیقتر خواهد شد و بحران بدمسکنی و حاشیهنشینی گسترش خواهد یافت.
برای خروج از این بنبست، نیازمند یک تغییر پارادایم در سیاستگذاری هستیم:
راهکارها و سیاستهای اجرایی پیشنهادی
۱. مهار تورم و ثباتبخشی به اقتصاد کلان: این پیششرط هرگونه موفقیت در بخش مسکن است. دولت باید با انضباط پولی و مالی، کنترل نقدینگی و اصلاح ساختار بودجه، تورم را به عنوان ریشه اصلی سوداگری مهار کند.
۲. بازتعریف سیاستهای تامین مسکن: به جای تمرکز بر پروژههای انبوهسازی دولتی که با توان مالی مردم همخوانی ندارد، باید بر سیاستهای متنوعی مانند «مسکن استیجاری حمایتی»، «اعطای زمین ارزانقیمت به شرط ساخت» و «ارائه تسهیلات ساخت خرد و متناسب با پیشرفت پروژه» تمرکز کرد. تقویت تعاونیهای مسکن واقعی و نظارت بر عملکرد آنها میتواند راهگشا باشد.
۳. اصلاح فوری نظام بانکی: بانک مرکزی باید با قاطعیت بانکها را از بنگاهداری و سوداگری در بازار مسکن منع کرده و منابع آنها را به سمت تسهیلات ساخت و خرید مسکن برای اقشار مصرفی هدایت کند.
مدل پرداخت وام باید به گونهای اصلاح شود که اقساط متناسب با درآمد دهکهای متوسط و پایین جامعه باشد (پلکانی و بلندمدت).
۴. اجرای موثر ابزارهای مالیاتی: با ایجاد یک سامانه جامع و شفاف املاک و مستغلات، باید «مالیات بر عایدی سرمایه» (CGT) به صورت هوشمند و قاطع بر معاملات مکرر و سوداگرانه اعمال شود.
همچنین، درآمد حاصل از «مالیات بر املاک لوکس و خانههای خالی» باید مستقیماً به «صندوق ملی مسکن» واریز و صرف حمایت از مسکن اقشار کمدرآمد شود.
۵. تمرکززدایی و توسعه منطقهای: با ایجاد زیرساختها و مشوقهای اقتصادی در شهرهای کوچک و مناطق کمتر توسعهیافته، میتوان از فشار تقاضا بر کلانشهرها کاست و مهاجرت معکوس را تشویق کرد.
حل بحران مسکن نیازمند یک بسته سیاستی جامع، هماهنگ و مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی جامعه است؛ در غیر این صورت، رویای خانهدار شدن برای نسل جوان ایرانی همچنان یک سراب باقی خواهد ماند.
منبع: ایران جیب