اگر ملکتان فاقد سند رسمی است، از این به بعد باید آن را یک ریسک جدی حقوقی بدانید، نه یک «کار عقبافتاده». سخنگوی سازمان ثبت هشدار داده بعد از راهاندازی سامانه ماده ۱۰ فقط دو سال برای ثبت ادعا فرصت وجود دارد و پس از آن «هیچ ادعایی قابل ثبت نیست» و ادعا در مراجع قضایی قابل استناد و استماع نخواهد بود.
ثبت اجباری املاک فاقد سند؛ شروع سامانه ماده ۱۰
گام جدید قوه قضاییه برای ساماندهی «اسناد عادی» با یک ابزار مشخص در حال اجراست. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور میگوید: «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا همان سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام که به سامانه ثبت ادعا مشهور است، بهزودی و به دستور رئیس قوه قضاییه راهاندازی میشود و آغاز به کار آن از طریق روزنامه رسمی کشور به اطلاع عموم خواهد رسید.»
قویدل با اشاره به اینکه حدنگاری (کاداستر) کشور هنوز ۱۰۰ درصد تکمیل نشده توضیح میدهد این عقبماندگی دو علت اصلی داشته است: اول، الزام مؤثر برای ثبت ملک و گرفتن سند (یا دستکم احساس نشدن آن میان مردم)؛ دوم، امکان انجام معاملات به صورت عادی. به گفته او، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برای هر دو مسئله راهکار گذاشته تا مسیر تکمیل حدنگاری هموار شود.
او در تشریح مفهوم کاداستر میگوید: «حدنگاری یعنی هر قطعه ملک نقشه UTM با مختصات جغرافیایی داشته باشد و اطلاعات حقوقی ملک و مشخصات مالک به این نقشه در بانک جامع املاک سازمان ثبت اضافه شود؛ در نهایت نقشه در بانک جامع کاداستر تثبیت و سند مالکیت حدنگار صادر شود.» از نگاه سازمان ثبت، هدف سامانه جدید هم همین است: بررسی و تثبیت ادعای مالکیت و در نهایت صدور سند برای املاک فاقد سند تا با تثبیت مالکیت و ثبت رسمی معاملات، از جرائمی مثل «کلاهبرداری، فروش مال غیر و معاملات معارض» پیشگیری شود.
یکی دیگر از مواردی که ممکن است برای شما باعث به وجود آمدن مشکل شود نداستن تفاوت سند سبز رنگ ملکی با سند زرد ملکی است که آگاهی از تفاوت این دو سند بسیار ضروری است.
هشدار سازمان ثبت: فرصت محدود برای مدعیان حقوق ملکی
سخنگوی سازمان ثبت درباره تکالیف مردم بعد از راهاندازی سامانه ماده ۱۰ توضیح داد: همه افرادی که نسبت به عین یا منافعِ بیش از دو سال یک ملک ادعا دارند چه ادعای مالکیت نسبت به تمام یا بخشی از ملک، چه مالکیت منافع بیش از دو سال مثل حق عمری یا حق رقبی و چه ادعای حقوق ارتفاقی در ملک دیگری باید ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی سامانه، نقشه (UTM) ملک را بههمراه مدارک و مستندات در سامانه بارگذاری کنند.
او تأکید کرد ماجرا به همین مرحله ختم نمیشود: از تاریخ ثبت ادعا هم یک بازه زمانی جدید شروع میشود و مدعیان باید ظرف دو سال بعدی تکلیف خود را روشن کنند؛ یعنی یا برای اخذ سند مالکیت اقدام کنند یا سراغ طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی بروند.
به گفته وی، اگر ملکِ مورد ادعا فاقد سند باشد و در تصرفِ مدعی قرار داشته باشد، مسیر اصلی «اقدام برای گرفتن سند مالکیت» است؛ اما اگر ملک سنددار باشد یا اصلاً در تصرف مدعی نباشد، پس از ثبت ادعا باید در همان مهلت مقرر برای دعاوی مرتبط مثل خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی و موارد مشابه اقدام شود.
هشدار سازمان ثبت؛ بعد از دو سال، ثبت ادعای جدید در سامانه ممکن نیست
اعظم قویدل هشدار داد اگر مدعیان تا دو سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ادعای خود را ثبت نکنند، «پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست» و ادعاهای ثبتنشده، علیه اراضی دولتی و عمومی و همچنین علیه اشخاص ثالثِ با حسننیتِ دارای سند رسمی، در عمل قابل استناد و پیگیری نخواهد بود. او همچنین توضیح داد پس از ثبت ادعا، سامانه مشخص میکند پرونده ذیل کدام قانون رسیدگی میشود و اگر نیاز به طرح دعوا در دادگاه باشد، به فرد اعلام خواهد شد.
قویدل از برنامه تازه برای تسهیل صدور سند مالکیت خبر داد و گفت: «کارگزاریهای فنی، مهندسی و حقوقی» با دستورالعملی که در ۲۶ مهرماه امسال به تصویب ریاست قوه قضاییه رسیده، بهزودی در سراسر کشور فعال میشوند تا متقاضیان بتوانند روند تهیه مدارک و پیگیریهای حقوقی و فنی را سریعتر انجام دهند. به گفته او، صدور سند مالکیت یعنی تثبیت رسمی مالکیت فرد نسبت به ملک مورد ادعا.
او در پاسخ به این پرسش که آیا مردم باید منتظر راهاندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» بمانند، تأکید کرد با وجود اینکه این سامانه بهزودی راهاندازی میشود، برای اقدام از همین حالا هیچ مانعی وجود ندارد و افراد میتوانند مسیر دریافت سند را شروع کنند.
قویدل توضیح داد اگر ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد، مالک میتواند با مراجعه به واحد ثبتی مربوط، درخواست ثبت ملک را ارائه کند. همچنین اگر ملک در جریان ثبت است یا با سند عادی خریداری شده، امکان ثبت درخواست صدور سند از طریق سامانه قانون تعیین تکلیف در نشانی sabtemelk.ssaa.ir فراهم است.
به گفته او، در روستاها و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت نیز مسیر دریافت سند از طریق قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و با پیگیری از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قابل انجام است.
خبر خوب برای آپارتمانهای بدون پایانکار: مسیر صدور سند با سامانه ماده ۱۰ باز میشود
طبق توضیح سخنگوی سازمان ثبت، یک استثنای مهم در تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون به آپارتمانهای فاقد سندی مربوط میشود که به دلیل نداشتن پایانکار عملاً در بنبست اداری ماندهاند. بر اساس این تبصره، اگر این واحدها بعد از راهاندازی سامانه ماده ۱۰ در سامانه ثبت شوند و در عین حال مشمول قانون تعیین تکلیف هم نباشند، شهرداریها موظفاند با اعمال عوارض قانونی و انجام اصلاحات ضروری، روند صدور پایانکار را انجام دهند. پس از صدور پایانکار، نوبت به مرحله نهایی میرسد و سازمان ثبت سند مالکیت هر واحد آپارتمانی را صادر خواهد کرد.
مسیر گرفتن سند رسمی برای زمین و ملک قولنامهای
ملک یا زمین قولنامهای تا وقتی سند رسمی نگیرد، در عمل با هر خریدوفروش یا اختلاف کوچک ممکن است پای شما را به دردسرهای حقوقی باز کند؛ از معامله معارض گرفته تا مشکل در گرفتن پایانکار یا نقلوانتقال. برای همین، تبدیل قولنامه به سند را بهتر است به «بعداً» موکول نکنید و به طور دقیق نحوه گرفتن سند تک برگ با قولنامه را مطالعه کنید.
نتیجهگیری
سامانه ماده ۱۰ در واقع یک «نقطه پایان» برای بیتکلیفی املاک فاقد سند است؛ از این به بعد، ثبتنکردن ادعا میتواند به معنای از دست رفتن امکان پیگیری حقوقی باشد. اگر ملکتان سند ندارد یا قولنامهای است، بهترین کار این است که همین حالا مسیر قانونی را شروع کنید و کار را به دقیقه نود نکشانید.
سوالات متداول
سامانه ماده ۱۰ دقیقاً چیست و ثبت ادعا یعنی چه؟
سامانهای برای ثبت ادعای مالکیت و حقوق ملکی (مثل حق انتفاع و حق ارتفاق) تا مسیر صدور سند رسمی و تعیینتکلیف املاک فاقد سند روشن شود.
مهلت ثبت ادعا در سامانه ماده ۱۰ چند سال است؟
طبق اعلام سازمان ثبت، مهلت ثبت ادعا دو سال از زمان راهاندازی سامانه است و بعد از آن ادعای جدید ثبت نمیشود.
اگر ملک قولنامهای باشد چطور سند رسمی بگیریم؟
بسته به وضعیت ملک (سابقه ثبتی، در جریان ثبت بودن، روستا یا شهر زیر ۲۵ هزار نفر)، مسیرهایی مثل قانون تعیین تکلیف و سایر روالهای قانونی برای تبدیل قولنامه به سند تکبرگ وجود دارد.
