آپارتمان نشینی، چالش های مختلفی را برای مدیر ساختمان و ساکنان به همراه دارد؛ یکی از شایع ترین آن ها که جزء وظایف مدیر ساختمان بوده، مدیریت و تقسیم هزینه های تعمیرات مشاعات (فضاهای مشترک) است؛ اگر هر یک از مشاعات مانند آسانسور، راه پله، حیاط و… دچار مشکل شود، هزینه تعمیر آن برعهده تمامی افراد ساختمان است؛ حتی افرادی که از آن قسمت استفاده نمی کنند هم باید سهم خود را پرداخت کنند. هزینه تعمیر هر یک از مشاعات باید به صورت منصفانه و متناسب با سهم هر واحد از مشاعات ساختمان تعیین شود.
مشاعات یعنی چه؟
بر اساس «قانون تملک آپارتمان ها»، هر قسمت از ساختمان که مالکیت آن به نام شخص خاصی به ثبت نرسیده باشد (مثلاً حیاط آپارتمان، باغچه، پشت بام، راهرو، آسانسور و …)، جزو مشاعات ساختمان محسوب شده و تمامی ساکنین ساختمان می توانند از آن مشاعات استفاده کنند.
چه هزینه هایی شامل مشاعات می شود؟
1. هزینه های نگهداری و تعمیر
- تعمیر آسانسور، پمپ آب، موتورخانه، شوفاژ مرکزی و سیستم های سرمایش و گرمایش عمومی
- تعمیر سقف، پشت بام، نما، لوله کشی و سیم کشی مشترک
- رنگ آمیزی و بازسازی راهروها، پارکینگ و حیاط مشترک
2. هزینه های مصرفی عمومی
- برق (راه پله، آسانسور، پارکینگ، حیاط و دیگر مشاعاتی برقی)
- آب (در ساختمان هایی که انشعاب آب جداگانه ندارند)
- گاز (در صورت وجود موتورخانه یا سیستم گرمایش مرکزی)
3. هزینه های خدماتی و نظافتی
برای زمانی که مدیر ساختمان، افرادی را برای این خدمات استخدام کرده باشد:
- حقوق و بیمه سرایدار یا نگهبان
- هزینه نظافت مشاعات (راه پله، آسانسور، پارکینگ، حیاط و…)
- هزینه باغبانی، نگهداری فضای سبز یا حوض و استخر
4. هزینه های مدیریتی
معمولاً این هزینه ها برای ساختمان های بزرگ یا برج ها است ولی بسته به نحوه مدیریت ساختمان، ممکن است ساختمان های کوچک هم چنین هزینه هایی داشته باشند.
- هزینه حقوق مدیر ساختمان (در صورت توافق تمامی ساکنین ساختمان)
- هزینه حسابداری، چاپ قبض ها و سایر امور اداری ساختمان
- هزینه بیمه ساختمان (در برخی موارد شامل آتش سوزی یا مسئولیت مدنیست، برای دانستن راه های مدیریت بیمه ساختمان ها کلیک کنید.)
تمامی ساکنین ساختمان می توانند از مشاعات آن ساختمان استفاده کنند، پس طبیعیست که در صورت بروز خرابی، هزینه تعمیر مشاعات هم بر عهده تمامی ساکنین باشد.
چه چیزهایی جزء هزینه های شخصی است؟
منظور از هزینه های شخصی، هزینه هایی هستند که مربوط به شخص خاص یا واحد خاصی بوده و ربطی به قسمت های مشترک ساختمان ندارد. این هزینه ها را خود شخص باید پرداخت کند و جزء هزینه های مشاعات محسوب نمی شود.
- قبض برق واحد
- قبض آب و گاز (اگر هر واحد انشعاب جدا داشته باشد)
- اینترنت، تلفن ثابت و سایر خدمات ارتباطی منزل
- تعمیر شیرآلات، سینک، لوله کشی و سیم کشی داخل واحد
- خرابی درب ها، پنجره ها، کف پوش، رنگ و دیوارهای داخلی
- تعویض لامپ ها یا وسایل برقی داخل واحد
- تعمیر یا تعویض پکیج، کولر یا بخاری مخصوص همان واحد
- دکوراسیون داخلی (مثل نقاشی، کاغذ دیواری، تعویض کابینت ها و…)
- نصب آنتن اختصاصی یا ماهواره
- هزینه پارکینگ اضافی یا انباری در صورت اجاره یا خرید جداگانه
- خدمات ویژه مثل تمیزکاری اختصاصی واحد یا نگهداری حیوان خانگی
اگر از یک واحد به صورت خواسته یا ناخواسته به قسمت های مشترک یا سایر واحدها آسیبی وارد شود (مثل نشت آب از حمام به سقف طبقه پایین)، مسئول پرداخت هزینه تعمیر برعهده واحد مقصر است.
قانون تقسیم هزینه ها بین واحدها (طبق قانون تملک آپارتمان ها)
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، هر مالک به نسبت سهمی که در مساحت کلی ساختمان دارد، مسئول پرداخت هزینه های مربوط به قسمت های مشترک ساختمان است. حتی اگر هر یک از ساکنین ساختمان، واحد خود را خالی بگذارد و یا از قسمت های مشترک استفاده نکند، به هر حال موظف به پرداخت هزینه مشاعات ساختمان است. هزینه مشاعات باید طبق “قانون تملک آپارتمان ها” بین واحدها تقسیم شود تا در حق کسی اجحاف نشود.
1. تقسیم هزینه بر اساس متراژ واحدها
تقسیم بر اساس متراژ، یکی از رایج ترین روش های تقسیم هزینه ها است؛ در این روش، کل هزینه تعمیرات بر اساس متراژ هر واحد، محاسبه و تقسیم می شود؛ به طور دقیق، اگر واحدی از بقیه واحدها بزرگ تر باشد، باید به نسبت تفاوت متراژ، هزینه بیشتری برای تعمیرات پرداخت کند.
مثال: اگر هزینه کل تعمیرات 5 میلیون باشد، واحد 80 متری و 120 متری چقدر است؟ جمع متراژ واحدها، 200 متر می شود و با تقسیم 5 میلیون بر متراژ کل، هزینه مشاعات برای هر 1 متر، 25000 تومان است؛ پس واحد 80 متری باید 2 میلیون و واحد 120 متری 3 میلیون پرداخت کند.
2. تقسیم هزینه بر اساس تعداد واحدها
در این روش، هزینه تعمیر مشاعات به طور مساوی بین تمامی واحدها تقسیم می شود؛ از این روش در ساختمان هایی با واحدهای مشابه با متراژ یکسان استفاده می شود.
مثال: اگر ساختمانی 8 واحد مسکونی با متراژ یکسان داشته باشد، در صورت نیاز به پرداخت مثلاً 8 میلیون هزینه مشاعات، هر واحد باید 1 میلیون تومان پرداخت کند. اگر فردی صاحب چند واحد بود، باید به تعداد واحدها هزینه پرداخت کند (صاحب 3 واحد، 3 میلیون پرداخت می کند).
3. تقسیم هزینه بر اساس مصوبه هیئت مدیره
بعضی از ساختمان های بزرگ که به جای یک مدیر، یک هیئت مدیره دارند، بر اساس تصویب هیئت مدیره، هزینه ها را بین واحدها تقسیم می کند؛ در این روش، هر واحد می تواند نسبت به هزینه های آتی مشاعات رأی گیری کند که در این صورت، هزینه ها بر اساس توافقات انجام شده تقسیم می شود.
برای جزئیات دقیق تر نحوه محاسبه شارژ ساختمان و فرم آنلاین محاسبه شارژ ساختمان کلیک کنید.
چالش های اصلی در تقسیم هزینه های تعمیر مشاعات
- نارضایتی ساکنین از نحوه محاسبه
- تأخیر در پرداخت شارژ
- ناهماهنگی در ثبت و شفاف سازی هزینه ها
چطور نرم افزار مای لابی من، مشکلات تقسیم هزینه تعمیرات مشاعات را از بین می برد؟
نرم افزار مدیریت ساختمان مای لابی من، یکی از بهترین نرم افزارهای ایرانی برای مدیریت ساختمان ها و برج ها است. اکثراً در تقسیم هزینه های تعمیرات مشاعات در ساختمان ها، مشکلاتی مثل نارضایتی ساکنین از نحوه محاسبه، عدم پرداخت به موقع هزینه تعمیرات مشاعات توسط بعضی واحدها و… پیش می آید و علت اصلی آن هم، عدم هماهنگی در ثبت و شفاف سازی هزینه ها و همچنین خطاهای محاسباتی انسانی است؛ نرم افزار مدیریت ساختمان مای لابی من، با امکانات بی نظیر خود، تمامی این مشکلات را برطرف کرده و نارضایتی و اختلاف را به صفر می رساند.
مزایای نرم افزار مدیریت ساختمان مای لابی من:
- محاسبه خودکار سهم هر واحد بر اساس متراژ یا نوع هزینه
- ثبت و گزارش شفاف تعمیرات
- ارسال اعلان پرداخت به ساکنین
- جلوگیری از اختلافات با مستندات دیجیتال
نکات مدیریتی برای جلوگیری از اختلافات
- شفافیت در اعلام هزینه ها
- مشارکت ساکنین در تصمیمات تعمیرات
- ثبت مستندات مالی
- استفاده از ابزارهای دیجیتال
جمع بندی
هر بخش ساختمان که مالک خاصی نداشته باشد، متعلق به همه ساکنین ساختمان بوده و به عنوان مشاعات ساختمان شناخته می شود؛ اگر مشاعات دچار مشکل شوند، هزینه تعمیر آن ها بر عهده همه ساکنین است که این هزینه برای هر واحد باید محاسبه شود.
مدیریت دقیق و شفاف هزینه های مشاعات، می تواند از بروز نارضایتی و اختلاف میان ساکنان جلوگیری کند. با استفاده از نرم افزار «مای لابی من»، محاسبه سهم هر واحد، ثبت تعمیرات و گزارش هزینه ها تنها با چند کلیک انجام می شود.