معمولاً مدیر ساختمان مسئولیت تهیه و تمدید بیمه آسانسور را برعهده دارد؛ اما پرداخت حق بیمه به مقررات هزینه‌های مشترک، مصوبات ساختمان و قرارداد اجاره بستگی دارد. قانون تملک آپارتمان‌ها آسانسور را از قسمت‌های مشترک می‌داند، ولی روش تقسیم حق بیمه آن را به‌طور صریح مشخص نکرده است.
آیا بیمه کردن آسانسور اجباری است؟
ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی آن، بیمه کردن کل بنا در برابر آتش‌سوزی را الزامی می‌دانند؛ اما این مواد به‌تنهایی الزام مستقلی برای خرید بیمه مسئولیت آسانسور تعیین نمی‌کنند. بیمه آتش‌سوزی نیز لزوماً حوادث آسانسور را پوشش نمی‌دهد. با وجود این، تهیه بیمه مسئولیت آسانسور می‌تواند ریسک مالی ناشی از حوادث را کاهش دهد و اقدامی قابل توصیه برای ساختمان است. به ویژه برای ساختمان های بلندمرتبه و برج ها، بیمه آسانسور اقدامی بسیار آینده نگرانه خواهد بود.(آسانسور برج های مرتفع باید چگونه باشد : در www.omidyarelevator.com)
بیمه آسانسور را چه کسی تهیه می‌کند؟
معمولاً مدیر ساختمان بیمه آسانسور را تهیه و تمدید می‌کند. طبق ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر مسئول اداره و حفظ ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان است. مجمع عمومی، یعنی جلسه مالکان ساختمان، می‌تواند درباره خرید بیمه تصمیم بگیرد و اختیار تهیه و تمدید آن را به مدیر بسپارد. بهتر است تصمیم و نحوه پرداخت هزینه در صورت‌جلسه ثبت شود.
توجه : تهیه بیمه‌نامه با پرداخت هزینه آن متفاوت است؛ مدیر معمولاً پیگیری خرید را انجام می‌دهد، اما هزینه باید طبق ضوابط مربوط بین واحدها تقسیم شود.
هزینه بیمه آسانسور با مالک است یا مستاجر؟
مسئول پرداخت به قرارداد اجاره و ماهیت هزینه بستگی دارد. تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، وضعیت هزینه‌های مشترک را چنین مشخص می‌کند:
- اگر طبق قرارداد، هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک پرداخت نکند، مستأجر می‌تواند با رعایت شرایط قانونی هزینه‌های مشمول را از محل اجاره‌بها پرداخت کند.
- اگر هزینه‌های جاری مشترک طبق قرارداد بر عهده مستأجر باشد و او پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند طبق شرایط مقرر به مالک نیز مراجعه کند.
- اگر قرارداد درباره حق بیمه آسانسور ساکت باشد، نمی‌توان بدون بررسی شرایط قرارداد و ماهیت هزینه، مسئولیت پرداخت را در همه موارد به مالک یا مستأجر نسبت داد.
در قرارداد اجاره، مسئول پرداخت «حق بیمه مسئولیت آسانسور» را صریحاً مشخص کنید تا از اختلاف بعدی جلوگیری شود.
هزینه بیمه آسانسور چگونه تقسیم می‌شود؟
طبق بند «ب» ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، آسانسور جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است. ماده ۲۵ همین آیین‌نامه نیز هزینه‌های نگهداری تأسیسات و تجهیزات مشترک را از مصادیق هزینه‌های مشترک می‌داند.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، اصل را بر تقسیم هزینه‌های مشترک بر اساس مساحت واحدها قرار داده است؛ مگر اینکه هزینه ارتباطی با مساحت نداشته باشد یا مالکان ترتیب دیگری مقرر کرده باشند. ماده ۲۳ آیین‌نامه نیز هزینه متصدی آسانسور و نگهداری تأسیسات را از نمونه‌های هزینه قابل تقسیم مساوی می‌شمارد.
بااین‌حال، مقررات یادشده روش تقسیم حق بیمه آسانسور را مستقیماً تعیین نکرده‌اند. بنابراین، نمی‌توان گفت حق بیمه در همه ساختمان‌ها الزاماً باید مساوی یا بر اساس متراژ پرداخت شود. بهتر است مالکان روش تقسیم را با رعایت مقررات و توافق‌های معتبر مشخص و ثبت کنند.
آیا مالک واحد خالی هم باید هزینه را بپردازد؟
بله. طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، خالی بودن واحد یا استفاده نکردن از ساختمان، به‌خودی‌خود مالک را از پرداخت هزینه‌های مشترک معاف نمی‌کند.
ارتباط بیمه آسانسور با قانون مسئولیت مدنی
بیمه آسانسور با قانون مسئولیت مدنی ارتباط دارد؛ زیرا در صورت وقوع حادثه و ورود خسارت جانی یا مالی به اشخاص، ممکن است مدیر ساختمان، شرکت سرویس و نگهداری یا شخص مسئول دیگری، طبق شرایط قانونی ملزم به جبران خسارت شود. طبق ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، کسی که عمداً یا بر اثر بی‌احتیاطی به دیگری زیان وارد کند، در صورت وجود شرایط قانونی مسئول جبران خسارت است. بیمه مسئولیت آسانسور برای جبران خسارت‌های تحت پوشش که بیمه‌گذار قانوناً مسئول آن شناخته می‌شود، تا سقف تعهدات بیمه‌نامه کاربرد دارد.
بااین‌حال، وجود قانون مسئولیت مدنی به‌تنهایی به معنای اجباری بودن خرید بیمه آسانسور نیست.
اگر آسانسور بیمه نباشد و حادثه‌ای رخ دهد، چه کسی مسئول است؟
بسته به علت حادثه و وظایف اشخاص، مسئولیت ممکن است متوجه مدیر ساختمان، شرکت سرویس و نگهداری، سازنده یا نصب‌کننده آسانسور یا شخص دیگری باشد. صرف وقوع حادثه، مسئولیت هیچ‌یک از این افراد را به‌طور خودکار ثابت نمی‌کند.
مواد ۲ تا ۶ قانون مسئولیت مدنی نیز درباره جبران خسارت و برخی خسارت‌های ناشی از آسیب بدنی یا فوت مقرراتی دارند. بیمه مسئولیت آسانسور می‌تواند خسارت‌های تحت پوشش را تا سقف تعهد بیمه‌گر جبران کند؛ مشروط بر اینکه شرایط بیمه‌نامه برقرار باشد.
بیمه آسانسور چه خسارت‌هایی را پوشش می‌دهد؟
بسته به شرایط بیمه‌نامه، پوشش‌های متداول ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- غرامت فوت: اگر حادثه به فوت شخص ثالث (مثلاً ساکن، مهمان یا مراجعه‌کننده) منجر شود، بیمه‌گر غرامت را به ذی‌نفعان یا وراث قانونی فرد فوت‌شده پرداخت می‌کند.
- غرامت نقص عضو: اگر حادثه موجب نقص عضو یا از کارافتادگی کامل و دائم شخص ثالث شود، بیمه‌گر مسئول پرداخت این خسارت است.
- هزینه‌های پزشکی: اگر فرد آسیب‌دیده به درمان نیاز داشته باشد، بیمه هزینه‌های پزشکی او را می‌پردازد.
چه خسارت‌هایی پوشش داده نمی‌شود؟
به‌طور معمول موارد زیر خارج از تعهد بیمه‌گر است:
- خسارت‌های عمدی
- خسارت‌هایی که ناشی از تقلب بیمه‌گذار باشد
- خسارت‌های ناشی از انجام اعمال مجرمانه
- خسارت‌های ناشی از شورش، بلوا و جنگ
- خسارت‌های ناشی از فعالیت‌های هسته‌ای و رادیواکتیو
- خسارت‌هایی که خارج از مرز ایران رخ دهد
سقف تعهدات، فرانشیز و استثنائات در بیمه‌نامه مشخص می‌شود. بنابراین، پیش از خرید باید شرایط عمومی و خصوصی بیمه‌نامه و مدارک لازم برای پرداخت خسارت را بررسی کنید و تنها متن همان بیمه‌نامه ملاک عمل است.
سؤالات متداول
1. اگر یکی از مالکان سهم هزینه را نپردازد، مدیر چه می‌تواند بکند؟
طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر می‌تواند با رعایت تشریفات قانونی، بدهی و صورت‌ریز آن را مطالبه و برای وصول مبلغ از مسیرهای پیش‌بینی‌شده در قانون اقدام کند. البته ابتدا باید قابل مطالبه بودن مبلغ به‌عنوان هزینه مشترک احراز شود.
2. آیا بیمه آتش‌سوزی، حوادث آسانسور را هم پوشش می‌دهد؟
خیر، صرف داشتن بیمه آتش‌سوزی به معنای پوشش حوادث آسانسور نیست. نوع پوشش باید از متن بیمه‌نامه مشخص شود.
3. آیا مستأجر می‌تواند هزینه بیمه را از اجاره کم کند؟
فقط در صورت وجود شرایط مقرر در قرارداد و تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه می‌توان به این روش استناد کرد. اما اگر معلوم نباشد که حق بیمه سالانه آسانسور مشمول هزینه‌های مورد توافق است، یا شرایط مقرر در تبصره وجود نداشته باشد، کسر یک‌جانبه مبلغ از اجاره‌بها می‌تواند باعث اختلاف حقوقی شود.
منابع قانونی استناد شده:
- قانون تملک آپارتمان‌ها: مواد ۲، ۴، ۶، ۱۰ و ۱۴.
- آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها: مواد ۴، ۱۱، ۱۳، ۱۴، ۲۰، ۲۳ و ۲۵.
- قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹: مواد ۱ تا ۶.
جمع‌بندی: معمولاً مدیر ساختمان بیمه آسانسور را تهیه و تمدید می‌کند. پرداخت حق بیمه به مقررات هزینه‌های مشترک، تصمیم معتبر مالکان و قرارداد اجاره بستگی دارد. چون قانون روش تقسیم این هزینه را صریحاً تعیین نکرده، بهتر است نحوه تقسیم و مسئول پرداخت آن در صورت‌جلسه ساختمان و قرارداد اجاره روشن شود.
