در وضعیت اقتصادی کنونی ایران که نرخ تورم سالانه همچنان بالا است (حدود ۴۰٪ بنا بر برآورد کارشناسان)، افراد زیادی برای حفظ ارزش پول و کسب سود به دنبال انتخاب بهترین محل سرمایهگذاری هستند. در این میان، بازار طلا و بازار مسکن دو گزینه سنتی و محبوب به شمار میروند که هر یک ویژگیها و رفتار خاص خود را دارند. نیمه دوم سال ۱۴۰۴ نیز از این قاعده مستثنی نیست؛ سرمایهگذاران میخواهند بدانند در ماههای پیش رو کدام بازار چشمانداز بهتری دارد و متناسب با شرایطشان کدام را انتخاب کنند.
اقتصاد تورمی و رفتار بازارها
فضای کلی اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۴ همچنان تورمی است و این تورم بر تمامی بازارهای دارایی اثر میگذارد. در چنین شرایطی، مردم برای حفظ قدرت خرید پول خود معمولاً به داراییهای ملموس روی میآورند. مسکن به طور سنتی یک دارایی امن در برابر تورم محسوب میشود و انتظار میرود در سال ۱۴۰۴ نیز پناهگاه سرمایه باقی بماند به بیان دیگر، بازار ملک در ایران همواره محلی برای حفظ سرمایه بوده است و حتی اگر رکود معاملات حاکم باشد، افت ارزش در این بازار معمولاً رخ نمیدهد. با این حال، رشد قیمت مسکن لزوماً همپای نرخ تورم نیست. به دلیل کاهش توان خرید خانوارها و بالا بودن قیمت فعلی ملک (بهاصطلاح «اشباع قیمتی» در بسیاری مناطق شهری)، پیشبینی میشود افزایش قیمت خانه در سال ۱۴۰۴ محدود و نسبی باشد. گزارشها حاکی است که در نیمه اول سال ۱۴۰۴ نیز بازار مسکن هیجان خاصی نداشت و تغییرات قیمت آهسته و تدریجی بوده است. حتی یک مقام اتحادیه مشاوران املاک تهران توصیه کرده بود کسانی که قصد خرید خانه برای مصرف شخصی دارند، اگر پول نقد در اختیار دارند معطل نکنند و قبل از افزایش بیشتر قیمتها ملک خود را تهیه کنند – البته نباید انتظار سود سریع یا جهش چشمگیر قیمت را داشته باشند. این توصیه نشان میدهد که بازار مسکن در مقطع کنونی بیشتر به چشم حفظ ارزش دارایی دیده میشود تا کسب سود فوری.
از سوی دیگر، بازار طلا تحت تأثیر مستقیم نوسانات نرخ ارز و قیمتهای جهانی قرار دارد و معمولاً واکنش سریعتری به تحولات اقتصادی نشان میدهد. در ماههای گذشته، قیمت طلا در ایران روند صعودی قابل توجهی داشته است. به عنوان مثال در میانه شهریور ۱۴۰۴ قیمت سکه امامی به مرزهای رکوردی تازهای نزدیک شد (حدود ۹۳ میلیون تومان) که بیانگر رشد تقاضا برای طلا در مواجهه با نااطمینانیهای اقتصادی است. بخشی از این افزایش ناشی از جهش بهای اونس جهانی طلا و بخشی دیگر نتیجه تضعیف ارزش ریال بوده است. بر اساس گزارش خبرگزاریها، طلا از ابتدای سال میلادی ۲۰۲۴ تاکنون حدود ۲۷٪ رشد دلاری داشته و بانکهای مرکزی جهان نیز به خرید طلای بیشتری روی آوردهاند؛ در داخل کشور هم هر زمان نرخ دلار بالا رفته، قیمت طلا و سکه به سرعت متاثر شده و اوجهای جدیدی را ثبت کرده است. به طور کلی در فضای تورمی و بیثباتی اقتصادی، میل به سرمایهگذاری در بازارهایی مثل طلا افزایش مییابد زیرا مردم تلاش میکنند داراییهای نقد خود را به داراییهای امن تبدیل کنند.
رشد اخیر و چشمانداز آینده طلا و مسکن
نگاهی به کارنامهی سالهای گذشته نشان میدهد هر دو بازار طلا و مسکن رشد چشمگیری داشتهاند، اما سرعت و نوسانات این رشد یکسان نبوده است. در بلندمدت، افزایش قیمتها در هر دو بازار عمدتاً بازتابی از تورم مزمن اقتصاد ایران بوده است. به عنوان نمونه، طبق آمار رسمی بانک مرکزی، قیمت هر قطعه سکه بهار آزادی از حدود ۳۵۰۰ تومان در سال ۱۳۶۱ به حدود ۳۶ میلیون تومان در پایان سال ۱۴۰۲ رسیده است و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز از حدود ۵۴ هزار تومان در سال ۱۳۷۵ به ۸۱٫۴ میلیون تومان در پایان ۱۴۰۲ افزایش یافته است. این ارقام به خوبی نشان میدهد که طی چند دهه گذشته سرمایهگذاری در ملک یا طلا هر دو به حفظ و چند برابر شدن ارزش دارایی کمک کردهاند. البته همانطور که انتظار میرود، بازار مسکن نوسانات کمتری را تجربه کرده و با ثبات نسبی و روندی پیوستهتر رشد کرده است، در حالی که بازار طلا دورههایی از جهش تند و افت مقطعی را پشت سر گذاشته است. در واقع در بلندمدت هر دو بازار بازدهی مثبت بالا داشتهاند، منتها طلا همراه با فراز و فرودهای بیشتری بوده است.
برای درک بهتر، میتوان بازدهی این دو دارایی را در یک دوره میانمدت مقایسه کرد. طی ۱۰ سال اخیر (۱۳۹۲ تا ۱۴۰۲)، قیمت سکهی طلا در بازار ایران نزدیک به ۴۰ برابر شده است، در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۲۰ برابر افزایش یافته است. این آمار گویای آن است که در دهه گذشته سود سرمایهگذاری در طلا از لحاظ رشد قیمت، به مراتب بیشتر از مسکن بوده است. در چند سال اخیر نیز که اقتصاد با تکانههای تورمی شدیدتری مواجه شد (خصوصاً از سال ۱۳۹۷ به بعد)، طلا رشد بسیار سریعتری را نشان داد و بسیاری از سرمایهگذاران خرد به این بازار روی آوردند. کارشناسان علت این امر را علاوه بر بازدهی بالاتر طلا، نقدشوندگی سریعتر آن میدانند؛ تجربه نشان داده است در سالهایی که قدرت خرید مردم برای مسکن به شدت افت کرده، سرمایههای خرد و متوسط بیشتر به سوی بازار طلا و ارز روانه شده است در مقابل، بازار مسکن به خاطر نیاز به سرمایه اولیه بزرگ و معاملات زمانبر، واکنش کندتری نشان میدهد و در دورههایی حتی دچار رکود معاملاتی میشود. برای نیمه دوم ۱۴۰۴ نیز پیشبینی غالب تحلیلگران این است که اگر اتفاق غافلگیرکنندهای رخ ندهد، روند افزایشی قیمت مسکن ملایم و محدود خواهد بود و احتمال جهش ناگهانی کم است حتی سناریوهای خوشبینانه نیز رشد متوسط مسکن را در حد تورم یا پایینتر از آن برآورد میکنند. برای مثال، در یک سناریوی میانه که تحریمهای موجود ادامه یابد و شرایط اقتصادی بدتر نشود، ممکن است مسکن (به ویژه واحدهای کوچکتر زیر ۸۰ متر) در حد ۲۰ تا ۲۵ درصد طی یک سال رشد کند، در حالی که طلا بالقوه بین ۳۵ تا ۴۰ درصد افزایش قیمت خواهد داشت. بنابراین انتظار میرود بازدهی طلا در کوتاهمدت کمی جلوتر از مسکن باشد؛ به ویژه اگر نرخ ارز و تورم صعودی باقی بمانند، طلا رشد بیشتری را تجربه میکند. از سوی دیگر، مسکن همچنان محافظ ارزش دارایی خواهد بود اما بیشتر به شکل افزایش تدریجی و همگام با نرخ تورم، نه لزوماً جلوتر از آن. در مجموع، چشمانداز ششماه پایانی ۱۴۰۴ اینگونه ترسیم میشود که با حفظ شرایط کنونی، سرمایهگذاری در طلا میتواند سود اسمی بالاتری در کوتاهمدت خلق کند، اما مسکن نیز به احتمال زیاد ارزش خود را حفظ کرده و افت واقعی نخواهد داشت (هرچند سود فوقالعادهای هم در این بازه نصیب سرمایهگذار ملک نمیشود).
نقدشوندگی و دسترسی به سرمایهگذاری
یکی از تفاوتهای اساسی طلا و مسکن، میزان نقدشوندگی (Liquidity) و سهولت ورود و خروج سرمایه به این بازارها است. طلا یک دارایی بسیار نقدشونده محسوب میشود؛ شما میتوانید حتی با مبالغ نسبتاً کوچک، مثلا چند میلیون تومان، طلا (سکه، طلای زینتی یا طلای آبشده) بخرید و هر زمان که نیاز داشتید به سرعت آن را بفروشید و به پول نقد تبدیل کنید. حتی ابزارهای جدیدتری مانند صندوقهای سرمایهگذاری طلا در بورس فراهم شده که امکان ورود با مبالغ بسیار اندک (حتی چند صد هزار تومان) را هم میدهند. این انعطاف موجب شده است که بازار طلا برای سرمایهگذاران خرد و کوتاهمدت بسیار جذاب باشد. هر زمان که نوسانی در بازار رخ دهد، خریداران طلا میتوانند سریعاً دارایی خود را نقد کنند و همین ویژگی باعث واکنشهای سریع این بازار به تحولات شده است.
در مقابل، مسکن نقدشوندگی پایینتری دارد. خرید و فروش ملک فرایندی زمانبر است و به سرعت انجامپذیر نیست. برای فروش یک خانه یا آپارتمان ممکن است هفتهها و ماهها زمان صرف پیدا کردن خریدار مناسب، مذاکرات قیمت و طی مراحل انتقال سند شود. بنابراین سرمایهای که وارد ملک میشود کمتر قابلیت جابجایی فوری دارد. این ویژگی از یک سو به مسکن ثبات میبخشد (مالکان به سرعت دچار هیجان فروش نمیشوند)، اما از سوی دیگر برای کسی که ممکن است به پول خود در کوتاهمدت احتیاج پیدا کند، یک عیب به شمار میآید. سرمایه اولیه مورد نیاز نیز در بازار مسکن بسیار سنگینتر است. در شرایط کنونی حتی برای خرید یک واحد کوچک در شهرهای بزرگ به بودجه چند صد میلیون تومانی (و در تهران چندین میلیارد تومانی) نیاز است. بنابراین ورود به بازار ملک برای بسیاری از خانوارها و سرمایهگذاران خرد عملاً امکانپذیر نیست یا مستلزم استفاده از وامهای بانکی و تسهیلات است. در حقیقت نخستین پرسشی که باید از خود بپرسید میزان سرمایه شماست؛ اگر سرمایه کمی در اختیار دارید، بازار طلا گزینه واقعبینانهتری برای شروع سرمایهگذاری است زیرا با مبالغ کوچک هم میتوان در آن فعال بود، اما با همان مبالغ قطعاً نمیتوان ملک قابل توجهی خریداری کرد.
ریسکها و مزایای هر بازار
هر کدام از این دو بازار علاوه بر موضوع بازدهی، ریسکها و مزایای جانبی ویژه خود را دارند که باید مدنظر سرمایهگذاران قرار گیرد. بازار مسکن را میتوان یک سرمایهگذاری کمریسکتر در اقتصاد ایران دانست؛ چرا که قیمت ملک در کشور ما به ندرت کاهش جدی پیدا میکند و افتهای مقطعی معمولاً در حد اصلاحات جزئی است. ملک یک دارایی فیزیکی و ملموس است که همیشه تقاضای پایهای خود را دارد (به دلیل نیاز به سرپناه و کاربردهای متنوع). همچنین خانه یا زمین درآمدزایی مستمر نیز میتواند داشته باشد که از مزیتهای مهم آن نسبت به طلا است. بسیاری از افراد به همین خاطر خرید خانه را ترجیح میدهند چون از طریق اجاره دادن آن کسب درآمد ماهانه میکنند. در شرایط تورمی نیز معمولاً مبلغ اجارهبها هر سال افزایش مییابد؛ چنانکه گزارشها نشان میدهد در سال ۱۴۰۴ هم احتمال رشد حدود ۴۰ تا ۵۰ درصدی اجاره مسکن وجود دارد. بنابراین مالک یک واحد مسکونی علاوه بر افزایش ارزش ملک در بلندمدت، از محل اجاره نیز سود دورهای میبرد. نکته دیگر اینکه برای خرید مسکن امکان استفاده از تسهیلات بانکی (مانند وام مسکن) وجود دارد و میتوان با ترکیبی از سرمایه شخصی و وام، اقدام به تهیه ملک کرد. به علاوه بسیاری از افراد سرمایهگذاری در ملک را موجب «امنیت خاطر روانی» میدانند؛ به تعبیر عامیانه «زمین خوردنی نیست» و داشتن خانهای که زیر پای آدم است حس اطمینان خاطر به همراه دارد. این عوامل باعث شدهاند بازار املاک به خصوص برای دید بلندمدت، گزینه مطمئنی تلقی شود.
در مقابل، بازار طلا دارای ریسک و نوسان بیشتری است. قیمت طلا در ایران وابستگی زیادی به نرخ ارز و قیمت جهانی اونس دارد. به همین خاطر، هر شوک سیاسی یا اقتصادی بینالمللی که قیمت دلار یا اونس را متاثر کند، میتواند ارزش طلا را بالا یا پایین ببرد. برای مثال کاهش یا افزایش تنشهای سیاسی، تغییر سیاستهای پولی آمریکا (نرخ بهره فدرالرزرو) یا نوسانات قیمت نفت همگی به سرعت بر بازار طلا منعکس میشوند. این امر باعث میشود طلا در بازههای زمانی کوتاه با افتوخیز همراه شود و سرمایهگذار آن باید ریسک نوسانات مقطعی را بپذیرد. یک ریسک دیگر در ایران کنترلهای ارزی و مقررات دولتی است؛ گاه ممکن است سیاستهایی اعمال شود که معامله طلا و ارز را محدود یا پرهزینه کند که خود ریسک مضاعفی ایجاد میکند. همچنین برخلاف ملک، طلا درآمد منفعل دورهای تولید نمیکند – یعنی تا زمانی که قیمت آن افزایش نیافته، نگهداری طلا سودی به شما نمیدهد. شما مثلاً با داشتن سکه طلا سود ماهانهای دریافت نمیکنید و صرفاً امید دارید در آینده گرانتر آن را بفروشید. با این حال باید اشاره کرد که طلا مزایایی هم دارد: مهمترین آنها همانطور که گفته شد نقدشوندگی بالا و قابلیت تبدیل سریع به پول است. افزون بر این طلا بر خلاف ملک هزینه نگهداری و استهلاک ندارد؛ نیاز نیست مالیات ملک، هزینه تعمیر و نگهبانی بپردازید یا نگران خراب شدن ساختمان باشید. طلا را میتوان سالها بدون هزینه خاصی نگهداری کرد. به علاوه در شرایط بحران اقتصادی شدید جهانی، طلا در کل دنیا به عنوان یک پشتوانه ارزش دیده میشود و حتی میتواند از افت سایر داراییها جلوگیری کند (طلا نوعی دارایی ضدتورمی در مقیاس جهانی نیز هست که هنگام بیثباتی اقتصاد بینالملل با افزایش قیمت مواجه میشود). در مجموع میتوان گفت ریسک سرمایهگذاری در طلا بالاتر ولی کوتاهمدتتر است و پاداش این ریسک، امکان کسب سود بیشتر در بازه کوتاه میباشد؛ در حالی که ریسک سرمایهگذاری در ملک کمتر و بلندمدتتر است و ثمره آن حفظ مطمئنتر ارزش پول در یک بازه طولانیمدت همراه با درآمد اجاره خواهد بود.
کدام گزینه برای چه کسی مناسبتر است؟
با در نظر گرفتن تمامی جوانب مطرحشده، پاسخ به این سوال که «طلا بهتر است یا مسکن؟» به وضعیت مالی، دیدگاه زمانی و هدف سرمایهگذار بستگی دارد. اگر سرمایه نسبتاً کمی در اختیار دارید یا میخواهید با پسانداز کوچک خود بیشترین بهره را ببرید، بازار طلا انتخاب مناسبتری است. همانطور که اشاره شد با مبالغ کم هم میتوان وارد طلا شد و هر زمان لازم بود سریع آن را فروخت. طلا برای کسانی که دید کوتاهمدت تا میانمدت دارند و شاید طی یکی دو سال آینده به اصل پول نیاز پیدا کنند، گزینهای انعطافپذیرتر محسوب میشود. البته باید ریسک نوسانات قیمت را در این مدت بپذیرید؛ مثلاً ممکن است در مقطعی قیمت طلا افت کند اما در میانمدت معمولاً با توجه به تورم روند کلی صعودی خواهد بود.
در مقابل، اگر سرمایه زیادی دارید و به دنبال یک سرمایهگذاری بلندمدت و نسبتاً پایدار هستید، ملک میتواند گزینه بهتری باشد. کسانی که افق سرمایهگذاری ۵ ساله و بیشتر دارند، معمولاً از نگهداری ملک رضایت داشتهاند؛ زیرا هم ارزش داراییشان همگام با تورم یا حتی فراتر از آن افزایش یافته و هم در این مدت از محل اجاره یا بهرهبرداری ملک درآمد کسب کردهاند. برای سرمایهگذاران کلان یا خانوادههایی که قصد حفظ پسانداز عمده خود را دارند، مسکن به عنوان یک دارایی کمریسکتر شناخته میشود که نوسانات شدید ندارد و نوعی پسانداز مطمئن تلقی میشود. البته حتی در مورد ملک نیز باید دید حداقل چندساله داشت تا اثر سوددهی آن مشاهده شود؛ کارشناسان توصیه میکنند در بازار مسکن دیدی میانمدت ۳ تا ۵ ساله داشته باشید تا سود مناسبی به دست آورید. به بیان دیگر، مسکن برای کسی که امروز بخرد و فردا بفروشد مناسب نیست و باید صبور بود تا از چرخههای تورمی بهرهمند شوید.
همچنین ترکیب داراییها نکته مهمی است. بسیاری از مشاوران مالی توصیه میکنند تمام تخممرغهای خود را در یک سبد نگذارید. به عنوان نمونه، اگر فردی سرمایه کافی دارد بد نیست بخشی را در ملک و بخشی را در طلا نگهداری کند تا از مزایای هر دو بهرهمند شود و ریسک را تقسیم کند. برای فردی با سرمایه محدود، شاید گزینه واقعبینانه ابتدا طلا باشد و در صورت افزایش سرمایه در سالهای بعد بتواند به فکر خرید مسکن هم باشد. در نهایت هیچ پاسخ یکسانی برای همه وجود ندارد؛ هر کس باید با توجه به میزان پول، درجه ریسکپذیری و نیاز خود تصمیم بگیرد. آنچه مسلم است این که چه طلا بخرید چه ملک، در اقتصاد تورمی ایران شما در حال تبدیل ریال به دارایی واقعی هستید و این به شما کمک میکند ارزش داراییتان در بلندمدت حفظ شود. تحلیلهای کارشناسان نیز تاکید دارند که در سال ۱۴۰۴ هر دو بازار روند صعودی (هرچند با شیب متفاوت) خواهند داشت و از نگهداشتن پول نقد به مراتب بهترند.
جمعبندی
اگر به دنبال سود سریعتر و امکان نقدکردن فوری هستید، طلا در نیمه دوم ۱۴۰۴ شانس بیشتری برای شما دارد. اما اگر هدف شما حفظ مطمئن دارایی در برابر تورم و بهرهمندی از منافع جنبی مانند اجاره است و عجلهای برای نقد کردن سرمایه خود ندارید، مسکن گزینه جذابی است. تجربه تاریخی نشان داده هر دو بازار در بلندمدت بازدهی بالایی داشتهاند، اما رفتار آنها متفاوت بوده است؛ طلا پرنوسانتر و تندتر حرکت کرده و مسکن آرامتر اما پیوستهتر رشد کرده است. بنابراین تصمیم نهایی را بر اساس شرایط خود بگیرید. کارشناسان معتقدند برای سرمایهگذاری موفق باید اهداف و ظرفیت مالی خود را بشناسید و بر همان اساس در گزینه مناسب سرمایهگذاری کنید. امیدواریم مطالب این مقاله توانسته باشد تصویری روشنتر از چشمانداز بازار طلا و مسکن در ماههای پیش رو ارائه دهد تا شما بتوانید انتخاب بهتری برای سرمایهگذاری خود در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ داشته باشید.