آیا زمان خرید رسیده است؟ این سوالی است که این روزها با شنیدن زمزمههای کاهش قیمت مسکن در گوشه و کنار پایتخت، بیش از پیش در ذهن خریداران و سرمایهگذاران نقش میبندد. برای پاسخگویی به این سوال با دلتابلاگ همراه باشید.
پس از یک دهه افزایش بیوقفه قیمتها، اکنون برخی فایلهای فروش واحدهای مسکونی، بهویژه در مناطق شمالی تهران، کاهش قابل توجهی را نشان میدهند و اصطلاحاً «زیر قیمت» به بازار عرضه شدهاند. کارشناسان معتقدند بازار مسکن در حال عبور از مرحلهای خاص پس از جنگ است و سوال اینجاست: آیا این کاهش قیمت ادامهدار خواهد بود؟
آغاز ریزش از قلب گرانقیمت پایتخت
روزنامه “ایران” در گزارشی تحلیلی به این موضوع پرداخته و عنوان کرده است که کاهش قیمتها از مناطق شمال تهران آغاز شده است. مناطقی که همواره با سایر نقاط شهر و حتی کشور، تفاوت قیمت فاحشی داشتهاند. فعالان بازار مسکن بر این باورند که نوسانات قیمتی در این مناطق لوکس، همواره بر متوسط قیمت کل شهر و حتی کشور اثرگذار بوده است. بنابراین، تأثیر کاهش قیمت در این بخش از پایتخت بر کل بازار مسکن، انتظاری دور از واقعیت نیست.
ریسکهای جدید و کاهش تقاضا: تحلیل کارشناس ارشد اقتصاد مسکن
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، وضعیت فعلی بازار را با عبور از شرایط پس از جنگ مرتبط میداند. او معتقد است که مشخصه اصلی بازار مسکن تا پایان سال، ادامهی رکود و کاهش قیمت واقعی یا حداقل ثبات قیمت خواهد بود.
یزدانی تشریح میکند: «شرایط پیش آمده در زمان جنگ و پس از آن، به گونهای بوده که ریسک و مخاطره داراییهای ملکی افزایش یافته است. در واقع، ریسک سیاسی نگهداری دارایی ملکی بیشتر شده، زیرا نقدشوندگی آن کاهش یافته است. به همین دلیل، سرمایهها به سمت بازارهای دیگر سرازیر شده و در مجموع، سطح تقاضا برای مسکن کاهش پیدا کرده است.»
وی بر این باور است که کاهش تقاضای مسکن یک پدیدهی عمومی است، اما در تهران، بهویژه مناطقی که در طول جنگ ۱۲ روزه هدف بیشترین حملات بودهاند، این کاهش تقاضا به مراتب شدیدتر است.
موج مهاجرت تقاضا به مناطق امنتر
یزدانی به پدیدهی جالبی در بازار اشاره میکند: «آنچه در بازار مسکن شاهد آن هستیم، برخی واکنشهای خارج از عرف است که به نظر میرسد موقتی باشد. در شرایط عادی، کاهش یا افزایش قیمت در تهران، منجر به تغییرات قیمتی در مناطق و استانهای دیگر کشور میشود. اما پس از جنگ، کاهش قیمت مسکن در تهران، تحت تأثیر کاهش شدید تقاضا، این تقاضا را به نقاط امنتری در کشور منتقل کرده است.»
این کارشناس تاکید میکند: «همزمان با کاهش تقاضا در تهران، احساس نگرانی باعث شده سیل تقاضای مسکن به سمت مناطق شمالی کشور روان شود. این ناامنی در اذهان بخش عمدهای از مردم، بسیاری از اقشاری را که تا پیش از این قصد تداوم سکونت در تهران را داشتند، منصرف کرده و این سطح از تقاضا به شهرهای دیگر منتقل شده است. بنابراین، رشد تقاضا در این مناطق امنتر، رشد قیمت مسکن را در آنجا پیشبینیپذیر کرده است.»
رکودی عمیقتر در انتظار بازار
یزدانی میافزاید: «با این تفاسیر میتوانیم نتیجه بگیریم که رکودی که در دو سال اخیر در بازار مسکن برقرار بود، اکنون تشدید شده است و به نظر نمیرسد در آینده نزدیک از بین برود یا دستکم آثار آن کم شود. تداوم نگرانیها، به این رکود دامن خواهد زد.»
او به تفاوت نقدشوندگی مسکن با سایر کالاهای سرمایهای اشاره میکند: «نقدشوندگی مسکن نسبت به کالاهایی مانند طلا یا ارز کمتر است، اما شرایط کنونی این مشخصه را تشدید کرده و عاملی شده تا تقاضای سرمایهای نیز از بازار مسکن خارج شود. خروج تقاضای مصرفی تحت تأثیر نگرانیها و کاهش سرمایهگذاری به دلیل ریسک نقدشوندگی، کاهش قیمت مسکن را در چشمانداز بازار ترسیم کرده است.»
چشمانداز پیش رو: ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی
یزدانی همچنین بیان میکند: «هرچند قبل از جنگ، تمام برآوردها بر این بود که امسال سال خوبی برای نقدشوندگی مستغلات نیست، با شروع جنگ، عوامل دیگری نیز مزید بر علت شد تا بازار به زودی رونق نگیرد. همانطور که عرضه فایلها نشان میدهد، بیشترین کاهش قیمت فروش در روزهای اخیر مربوط به مناطق یا محلههایی در تهران است که در زمان جنگ مورد اصابت قرار گرفتند و عملاً تقاضایی برای مسکن در این محلهها وجود ندارد.»
در نهایت، پیشبینی این کارشناس چنین است: «با تداوم این شرایط، قیمت واقعی مسکن کاهشی خواهد بود، اما قیمت اسمی خیر. زمانی که قیمت اسمی ثابت است، اما تورم ادامه دارد، به این معنی است که قیمت واقعی کاهش مییابد. اما نباید فکر کنیم قیمت نسبی مسکن ریزش آنچنانی خواهد داشت. با توجه به مشکلاتی که در زنجیره تأمین صنعت ساختمان وجود دارد و به خاطر اتفاقات اخیر، چرخه فعالیت ساختمانی تا حدی کند شده است. به همین دلیل به نظر میرسد نباید منتظر کاهش چشمگیر در قیمتهای اسمی باشیم، مگر در مناطق خاصی از کشور و بهخصوص مناطق خاصی از تهران که کاهش قیمت را تجربه میکنند. اما در عین حال، نباید در انتظار افزایش قیمت مسکن نیز باشیم.»
نتیجهگیری: بازار مسکن در حال حاضر در برزخی میان کاهش تقاضا، نگرانیهای پس از جنگ، و نقدشوندگی پایین قرار دارد. برای خریداران، این شرایط میتواند فرصتهایی برای یافتن ملک «زیر قیمت» ایجاد کند، بهویژه در مناطق آسیبدیده. اما سرمایهگذاران و توسعهدهندگان باید با دیدی واقعبینانه به آینده بنگرند و انتظار رکودی پایدار و کاهش قیمت واقعی را داشته باشند، هرچند که قیمتهای اسمی ممکن است تغییرات چندانی را نشان ندهند.