بازار مسکن تیرماه چگونه گذشت؟

آمارها ازتحولات بازار مسکن تیرماه پایتخت در فصل جا‎به‎جایی ها؛ از رکود عمیق‌ بازار مسکن خبر می‎دهند.

این آمارها حاکی از کاهش ۱۸ درصدی معاملات مسکن شهر تهران طی تیر ماه در مقایسه با خرداد ماه امسال است. از سوی دیگر این آمارها در مقایسه با تیر ماه سال ۹۷ نیز ریزش ۶۳ درصدی را نشان می‌دهد.

اولین برداشت از بازار مسکن تیرماه

به گزارش مجله دلتا به نقل ازدنیای اقتصاد، برداشت آماری اولیه از بازار معاملات مسکن تهران در تیر ماه امسال حاصل استفاده از اطلاعات خام سامانه رهگیری معاملات املاک و مستغلات متعلق وزارت راه و شهرسازی است. این اطلاعات  در واقع مجموع مبایعه‌نامه‌هایی است که در ۲۵ روز اول تیر ماه در سامانه مذکور ثبت شده است و به دو علت دقیق نیست.

علت نخست این است که اغلب مشاوران املاک پس از نوشتن قرارداد با چند روز تاخیر مبایعه‌نامه‌ ها را ثبت می‌کنند و در نتیجه آمار معاملات در سامانه مذکور زمانی دقیق‌تر خواهد بود که چند روز ابتدای ماه بعد نیز سپری شده باشد تا بتوان مطمئن شد که مشاوران املاک ؛مبایعه‌نامه‌ها را ثبت کرده اند.

علت دوم دقیق نبودن آمار اولیه و نیز خام بودن  اطلاعات  معاملات ثبت شده است. هم بانک مرکزی و هم دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی که از چند سال قبل هر ماه آمارهای رسمی را منتشر می کنند پیش از انتشار؛ آمار برخی از داده‌های مشکوک را به سبب داشتن کد پستی مخدوش یا تکراری از محاسبات خود حذف  و برای هر منطقه یک سقف و کف قیمتی معقول را نیز منظور می‌کنند.

به این ترتیب به دلیل افزایش دقیق بودن آماررسمی از لحاظ کردن معاملات با قیمت‌های خیلی بالاتر یا خیلی پایین‌تر از این سقف و کف نیز که نامتعارف محسوب می‌شود، خودداری می‌کنند. بنابراین آنچه که مبنای برداشت آماری اولیه از بازار مسکن تیرماه قرار گرفته از این بابت اطلاعات خام توصیف می‎شود.

افزون براین اطلاعات که مبنا قرار می‎گیرد ، آمار معاملات ثبت شده در ۶ روز پایانی تیر ماه را نیز شامل نمی‌شود و به این ترتیب منبع آماری در زمان انتشار آمار قطعی ؛ دستخوش قدری تغییرات در میزان معاملات خواهد شد.

در عین حال برآورد اولیه از اوضاع بازار مسکن در اولین ماه تابستان حاکی ازکاهش ۱۸ درصدی معاملات مسکن در مقایسه با خرداد ماه است . در خرداد امسال نیز فقط ۵۴۰۰ مورد آپارتمان مسکونی فروخته شد و به این ترتیب در ماه پایانی بهار هم شاهد کاهش ۵۱ درصدی معاملات ماهانه در مقایسه با اردیبهشت امسال و نیز کاهش ۵۹ درصدی معاملات در مقایسه با خرداد سال ۹۷ بودیم. این در حالی است که طبق اطلاعات اولیه سامانه رهگیری معاملات ملکی، در تیرماه امسال؛ حدود ۴۵۰ مورد آپارتمان مسکونی در تهران معامله شده است.

اگر آمار رسمی از بازار مسکن با لحاظ ملاحظاتی که آورده شد، منتشر و معاملات ۶ روز پایانی تیرماه نیز در آن محاسبات منظور شود و همچنان تعداد کل معاملات تیرماه زیر ۵ هزار مورد باشد، در این صورت می‌توان به‌طور قطع در توصیف بازار مسکن گفت  که رکود در اولین ماه تابستان عمیق‌تر شده است . این سطح از معاملات هم‌تراز با معاملاتی است که معمولا در ماه نیمه تعطیل فروردین هر سال در بازار مسکن ثبت می‌شود و این خود نشان‌دهنده عمق رکود معاملاتی است که اکنون در بازار حاکم شده است.

پایین‌ترین حد معاملات تیر ماه مسکن در اوج دوره قبلی رکود یعنی سال ۹۴ ثبت شده است ، طوری که در آن ماه ۱۰ هزار و ۷۰۰ مورد معامله در پایتخت صورت گرفت. به این ترتیب تیرماه ۹۸ را می‌توان تیر ماه بی‌سابقه قیمت مسکن از سال ۹۳ به بعد ارزیابی کرد؛ حتی اگر سطح معاملات در آمار نهایی و کامل به ۷ هزار مورد نیز برسد، این وضع بی‌سابقه بوده است.

اکنون از یک‌سو قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن که مهم‌ترین عامل رونق‌ معاملات درتمام دوره‌ها هستند، به پایین‌ترین حد ممکن رسیده و توان خرید با قیمت‌های به اوج رسیده کنونی در بازار مسکن را نداشته و هیچ عاملی که بتواند در کوتاه‌مدت توان خرید آنها را تقویت کند نیز وجود ندارد.

از سوی دیگر سفته‌بازان نیز به دلیل اینکه خریداران مصرفی بازار را ترک کرده‌ از بازار خارج شده‌اند.  مشاهدات نشان می دهد که تعداد متقاضیان سرمایه‌ای مسکن هم در محدوده بازار مسکن شهر تهران به شدت کاهش یافته است. مجموعه این عوامل، به ویژه کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و کاهش انگیزه متقاضیان غیرمصرفی مسکن را می‌توان به‌عنوان منشأ اصلی عمیق‌تر شدن رکود بازار معاملات مسکن ارزیابی کرد.