با شکل‌گیری شهرهای بزرگ و محدود شدن زمین‌های محدوده شهری، شاهد تغییر فضاهای زندگی از خانه‌های ویلایی به آپارتمان‌ها و در پی آن گسترش آپارتمان‌نشینی هستیم.
به گزارش مجلهی دلتا در این میان لازمه هم‌زیستی بهتر در این مکان ها، برخورداری همه مالکان از فرهنگ لازم و همچنین آگاهی هر یک از آنان به قوانین و مقررات و حقوق ساکنان است. در این نوشتار به طرح هفت نکته مهم از قانون آپارتمان‌نشینی می‌پردازیم:
۱- تعهدات مربوط به مالک یا مستأجر در اداره ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها یکسان است و استفاده‌کننده قانونی، خواه مالک یا مستأجر در این‌باره متعهد است.
۲- قسمت‌های مشترک مجتمع‌های آپارتمانی؛ شامل زمین، تأسیسات مشترک همچون سیستم گرمایش و سرمایش، چاه، انشعاب برق، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب، انباری، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه‌پله‌ها، در و پنجره‌ها بخش‌های عمومی، رخت‌شوی خانه، حیاط، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیاط خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انباری عمومی و تلفن مرکزی و هر آنچه که مطابق صورت‌جلسه تفکیک آپارتمان‌ها به آپارتمانی خاص اختصاص ندارد، مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است.
این بخش‌ها غیرقابل انتقال است و هر یک از مالکان یا قائم مقام ایشان به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به‌صورت مشترک و مشاعی سهیم است.
۳- قسمت‌های اختصاصی هر ساختمان؛ شامل قسمت‌هایی است که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادر شده یا به‌صورت عرفی به یکی از مالکان اختصاص دارد.
پارکینگ و انباری اگر به‌صورت رسمی یا عرفی به یک آپارتمان تعلق داشته باشد، متعلق به آن و مالکش است و در غیر این‌صورت باید به‌صورت مشترک با توافق مالکان دیگر بهره‌برداری شود.
۴- هزینه‌های مشترک، هزینه‌هایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات و همچنین هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می‌شود.
این هزینه‌ها مواردی همچون رنگ‌آمیزی دیوارها و نرده‌های مشترک و سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینه‌های مربوط به بخش‌های مشترک را شامل می‌شود.
سهم هر یک از مالکان از مخارج به نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش‌های اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت می‌شود.
هزینه‌های مشترک هم به صورت مساوی از همگان دریافت خواهد شد. بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش‌های عمومی مشترک مورد استفاده اختصاصی کسی یا کسانی است، باید هزینه‌های آن‌را استفاده‌کننده بپردازد.
در عین‌حال امکان قانونی برای تنظیم قرارداد بین مالکان برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینه‌ها وجود دارد. همچنین مالکان می‌توانند توافق کنند که برخی از آن‌ها هزینه‌های بخشی از ساختمان را به‌صورت انحصاری تقبل کنند.
۵- نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکان است. آن بخش از ورودی آپارتمان‌ها و سردر آن‌ها که در ظاهر و زیبایی مؤثر و پیدا است، جزو مشاعات و بخش مشترک محسوب می‌شود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکان انجام شود.
۶- در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که مالکان بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب شود.
اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه آتش‌سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، جلوگیری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، درخواست طلب از بدهکاران، از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت توسط مدیر ساختمان صورت می‌گیرد.
۷- پرداخت نشدن هزینه‌های مشترک از جمله مشکلات مهمی است که مالکان و مدیریت ساختمان با آن روبه‌رو می‌شوند.
به‌طور معمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی‌ها در ساختمان از بدهکار خواسته می‌شود که بدهی خود را بدهد؛ اما قانون به مدیر این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه و یا مراجعه به دادگاه این طلب را دریافت کند.
در صورت خودداری مالک یا استفاده‌کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر می‌تواند دسترسی بدهکار به خدمات مشترک، مانند سرمایش، گرمایش و برق و آب مشترک را محدود یا ناممکن کند.
در صورت امکان نداشتن قطع دسترسی بدهکار، مدیر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست ارائه نشدن خدمات مشترک به بدهکار کند.
مدیرافزون براینکه می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار ( هم مالک و هم استفاده‌کننده ) را درخواست کند، امکان دریافت خسارت تأخیر پرداخت بدهی را نیز خواهد داشت.
