خانه حقوق و مقررات حق شریک در فروش ملک مشترک چیست؟

حق شریک در فروش ملک مشترک چیست؟

۰
3
حق شُفعه حقی است که قانونگذار در جایی که مالی بین دونفر مشترک باشد و یکی از آنها آن را به غیر(شخص سومی) واگذار کند، برای دیگری در نظر گرفته است.
حق شفعه

حق شُفعه یکی از موارد حقوقی است که در جامعه امروز زیاد استفاده نمی‌شود زیرا به نوعی مردم از آن بی‌اطلاع هستند. این حقی است که قانونگذار در جایی که مالی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها آن را به غیر(شخص سومی) واگذار کند، برای دیگری در نظر گرفته است.

حق شُفعه امتیاز و حق اولویت برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که نوعی حمایت قانونی است. یعنی هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک بدون اطلاع شریک دوم سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دوم حق دارد همان مبلغی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

فرض کنید آقای علی و آقای سهیل به صورت مشاعی (یعنی هرکدام سه دانگ)، مالک شش دانگ یک زمین هستند. پس از مدتی، آقای علی سهم خود را به آقای حسین واگذار می‌کند. در این صورت، شریک او یعنی آقای سهیل می‌تواند پول سه دانگ زمین خریده شده را به آقای حسین بدهد و کل زمین را به مالکیت خود در آورد. به این عمل انجام شده و حق آقای سهیل، حق شُفعه می‌گویند.

حق شفعه

شرایط ایجاد حق شُفعه:

گفتیم یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود حق شفعه است که شرایط زیر باید وجود داشته باشد تا از این حق بتوان استفاده کرد:

  • شراکت دو نفر محرز شود

حق شُفعه درباره مال مشاع قابل اجرا شدن است و مشارکت در مال مشترک باید احراز شود. یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد. اما به محض تقسیم آن، این حق از بین می‌رود. همسایه بودن و وصل بودن به زمین‌های اطراف به هر طریق، دلیلی بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول وجود ندارد.

  • ملک فروخته شده باشد

انتقال ملک باید حتما به‌وسیله‌‌ عقد بیع انتقال داده شود. یعنی ملک مشاع،‌ به فروش رسیده باشد. بنابراین، اگر این انتقال و جابه‌جایی از طریق هبه یا صلح یا معاوضه یا قرار دادن مهریه باشد، حق شُفعه نسبت به آن ملک ایجاد نمی‎شود.

  • ملک قابل تقسیم باشد

    ملک موضوع حق شُفعه باید قابل تقسیم باشد. برای آگاهی از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو روش می‌توان عمل کرد. اگر ملک سابقه‌‌ی ثبتی داشته باشد باید به اداره‌‌ ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره‌‌ ثبت اقدام کرد. اما اگر سابقه‌‌ ثبتی نداشته باشد، به وسیله‌‌ کارشناس رسمی دادگستری قابلیت تقسیم ملک مشخص می‌شود. در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این‌صورت حق شُفعه وجود ندارد.

    شایان ذکر است قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضرر وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

  • فقط دو شریک وجود داشته باشد

    اعم از شخص حقیقی(افراد) و شخص حقوقی (شرکت‎ها). بنابراین هرگاه بیش از ۲‎نفر مالک زمینی باشند، حق شُفعه برای هیچ‌کدام از آن‌ها ایجاد نمی‌شود.

  • کلیه معاملات بعدی (معارض)  روی ملک نسبت به شَفیع بی اثر است

    اگر بعد از فروش ملک به شخص سوم، این شخص ملک را به شخص چهارمی انتقال داده باشد،معامله‌ انجام شده میان این اشخاص، نسبت به شریک دوم که حق شُفعه را اعمال کرده است، بی‌اثر است. این معامله می‌تواند بیع یا صلح یا معاوضه یا… باشد.

نکته مهم و مورد توجه این است که حق شُفعه:

  1. فوری است. یعنی شَفیع باید آن را به محض اطلاع اجرا کند.
  2. به ارث می‎رسد. یعنی بعد از فوت شَفیع به وراث او می‎رسد.
  3. قابل انتقال به غیر نیست. یعنی شَفیع نمی‎تواند حق خود را بفروشد یا به هر طریقی به دیگران واگذار کند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.

  • حق انتفاع

    آشنایی با حق انتفاع در قانون

    حق انتفاع به معنای حق استفاده ‌کردن از مال دیگری یا مالی است که مالک  ندارد. فردی که از ما…
  • دعاوی ملکی رایج

    5نمونه از دعاوی ملکی رایج

    اغلب دعاوی ملکی رایج شده به دلیل نا آگاهی مردم نسبت به مشکلات حقوقی بوجود می‎آید که با دان…
  • تامین دلیل

    تامین دلیل برای توقیف ملک و دیگر اموال

    زمانی که شخصی با دیگری به مشکل حقوقی برمی‎خورد و کار به تشکیل پرونده در دادگاه می‎رسد، شخص…
بیشتر ببینید در حقوق و مقررات

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.