خانه حقوق و مقررات پرسش و پاسخ حقوقی رهن املاک و پرسش های متداول

رهن املاک و پرسش های متداول

۰
1
طبق عرف بانکداری مرسوم است در ازای پرداخت تسهیلات به منظور اطمینان از بازپرداخت آن ملکی در رهن بانک گذاشته شود.
رهن

  رهن املاک یکی از رایج‎ترین مباحثی است که افراد در مواقعی که می‎خواهند از بانک وام بگیرند طبق قوانین بانک، باید ملک را در رهن و وثیقه‎ی بانک قرار بدهند تا در صورت پرداخت نشدن اقساط وام، بانک بتواند طلب خود را وصول کند. رهن در واقع همان ودیعه است. پیرامون این دو موضوع  پرسش های مطرح می شود که ما در این مطلب به آن‎ها پاسخ می‎دهیم.

پرسش: آیا مستاجر می تواند مبلغی را که به عنوان رهن به موجر داده و وی از پرداخت آن  امتناع می کند  پس بگیرد؟

 پاسخ: بله، بهتر است ابتدا از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف درخواست تأمین دلیل کرد. اگر مدت اجاره تمام شده باشد چون موضوع جنبه‎ی حقوقی خواهد داشت ،بنابراین  مستأجر برای پس گرفتن  مبلغ خود باید به دادگاه مراجعه کند.

پرسش: آیا امکان افراز و تفکیک ملکی که در رهن بانک است وجود دارد؟

 پاسخ: بله، اگر گیرنده تسهیلات بدهی معوقه به بانک نداشته باشد، بانک با صدور صورت‎جلسه  تفکیکی و در صورت حفظ  حقوق رهنی خود نسبت به قطعات تفکیک شده موافقت می‎کند. قطعات تفکیک شده نیز هم‎چنان در رهن بانک باقی می‎ماند. اما اگر گیرنده‎ی تسهیلات بدهی عقب افتاده به بانک داشته باشد، موافقت بانک منوط به گرفتن مجوز از اداره‎ی تسهیلات بانک و درصورت لزوم ادارات کل مرکزی بانک خواهد بود.

رهن

پرسش: آیا ملک با کاربری کشاورزی اعم از مشاع و غیر آن را می‎توان به رهن گذاشت؟

پاسخ: بر اساس ماده‎ی 773 قانون مدنی: « مالی که قابلیت نقل و انتقال قانونی ندارد، نمی‎تواند مورد رهن واقع شود»؛ بنابراین اگر  ملکی  از نظر قانونی قابل نقل و انتقال باشد، هر نوع کاربری که دارد، می‎توان آن را به رهن گذاشت. فقط اگر ملک مشاعی و کاربری کشاورزی داشته باشد؛ باید مفاد بخشنامه‎ی عمومی اداره کل اعتبارات و سایر بخشنامه‎ها  و دستورالعمل های مربوطه در آن خصوص رعایت شود.

پرسش: در خصوص قراردادهای رهنی بانک که منجر به صدور اجراییه شده‎اند، شعب بانک چگونه اقدام می‎کنند؟

پاسخ: در این مورد شعب بانک‎ها موظف هستند در صورتی که  راهن (رهن گذار یا وثیقه گذار)  قراردادهای داخلی بانک را امضا کرده  و  ارزش ملک مورد رهن اضافه بر قرارداد باشد، (یعنی ملک گران‎تر از تسهیلات پرداخت شده باشد، بانک برای وصول طلب خود، لازم است از طریق اجرای ثبت و توقیف ملک به میزان طلب خود اقدام کند. در این خصوص  حتی اگر گیرنده‎ی تسهیلات فردی غیر از رهن گذار باشد، باز هم این ملک به نسبت طلب بانک توقیف می‎شود.

پرسش: اگر شخص ثالث، ملک در  رهن بانک را توقیف کند، بانک به عنوان مرتهن که حقی بر ملک دارد،  در مقابل شخص ثالث چه تکلیفی دارد؟

پاسخ: باتوجه به قانون اصلاح ماده‎ی  34 اصلاحی قانون ثبت؛ طلب  طلبکار از طریق مزایده و با تشریفات  مقرر در ماده‎ی  126 آیین نامه‎ی اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387 و تبصره آن به فروش می‎رسد.

در صورتی که ملکی که در  رهن بانک است و توسط شخص ثالث توقیف  شده ، بیشتری از اصل طلب ارزش داشته باشد، با مزایده گذاشتن آن و نداشتن خریدار  دو حالت به وجود می‎آید:

1-اگر بانک  مابه‎التفاوت قیمت  ملک رهنی را تا میزان طلب طلبکار پرداخت کند، تمام ملک توقیف شده یا همان ملک رهنی به ملکیت بانک در می‎آید. در ضمن وجوهی که بانک واریز کرده به ترتیب اولویت به طلبکار و یا طلبکاران بعدی که این ملک را توقیف کرده بودند، داده خواهد شد.

2- اگر بانک نخواهد مابه‎التفاوت را بپردازد، تا میزان طلب و دیگر هزینه های اضافی ، ملک به بانک واگذار می‎شود و اضافه برآن هر چه باقی می ماند، به طور مشاع به توقیف کنندگان واگذار می‎شود.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

  • حق انتفاع

    آشنایی با حق انتفاع در قانون

    حق انتفاع به معنای حق استفاده ‌کردن از مال دیگری یا مالی است که مالک  ندارد. فردی که از ما…
  • دعاوی ملکی رایج

    5نمونه از دعاوی ملکی رایج

    اغلب دعاوی ملکی رایج شده به دلیل نا آگاهی مردم نسبت به مشکلات حقوقی بوجود می‎آید که با دان…
  • تامین دلیل

    تامین دلیل برای توقیف ملک و دیگر اموال

    زمانی که شخصی با دیگری به مشکل حقوقی برمی‎خورد و کار به تشکیل پرونده در دادگاه می‎رسد، شخص…
بیشتر ببینید در پرسش و پاسخ حقوقی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.