خانه حقوق و مقررات پرسش و پاسخ حقوقی ملک چه کسانی را نخریم؟

ملک چه کسانی را نخریم؟

۰
0
پیشنهاد می شود قبل از هرگونه معامله با اشخاص از وضعیت حقوقی آنها در خصوص ممنوع المعامله بودن یا نبودن، به صورت الکترونیکی و از طریق سامانه استعلام اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی مطلع شوید.
اشخاص ممنوع المعامله

اشخاص ممنوع المعامله به اشخاصی گفته می‎شود که قانونگذار، آن‎ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به‎طور کلی، یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.

اشخاص ممنوع المعامله به سه دسته تقسیم می‎شوند:

  1. اشخاصی که عاقل، بالغ و رشید نیستند. طبق قانون، معامله با این افراد به دلیل اهلیت نداشتن باطل است.
  2. تجار ورشکسته.
  3. محکومین دادگاه ها.

دلایل قانونی ممنوعیت اشخاص ممنوع المعامله

دلیل و مبنای حقوقی ممنوعیت اشخاص دسته اول توسط قانونگذار، رعایت مصلحت گروهی از اشخاص به علت رضایت نداشتن و یا فقدان قوه سنجش مصلحت شان است. در واقع این افراد به خودی خود قادر به درک و تشخیص مصلحت شان نیستند. و قانونگذار با منع کردن این افراد، راه سوء استفاده از اموال آن‎ها را مسدود کرده است. به عبارت دیگر دلیل عمده ممنوعیت این اشخاص، حمایت از حقوق خود آن‎ها است.

دلیل ممنوعیت اشخاص گروه دوم و سوم حمایت از افراد جامعه و نظم عمومی در معامله با افرادی که به سبب ملاحظات قانونی، سیاسی یا اقتصادی در انجام معامله ممنوع و محدود شده‎اند. این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‎های قانونی دیگر به‎طور کلی ممنوع المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‎ها توقیف می‎شود.

تا زمانی که از آن‎ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در خصوص املاک و دیگر دارایی هایشان، به‎خصوص در دفاتر اسناد رسمی را نخواهند داشت.

وضعیت حقوقی معاملات اشخاص ممنوع المعامله

سؤالاتی که بعد از شناخت اشخاص ممنوع المعامله مطرح می‎شود این است که:

آیا اگر شخص قبل از تنظیم مبایعه نامه به هر دلیل از انجام معامله به‎طور کلی ممنوع شده  و خریدار قصد تنظیم سند رسمی را داشته باشد، دفتر اسناد رسمی در این شرایط و به استناد مبایعه نامه می‌تواند سند رسمی تنظیم کند؟

و اگر پس از تنظیم مبایعه نامه، از معامله منع شود، چطور؟

و آیا این دو فرض تفاوتی از لحاظ نتیجه با یکدیگر دارند یا خیر؟

به موجب قانون دفاتر ثبت اسناد رسمی به عنوان یکی از مراجع وابسته به دستگاه قضائی کشور، مجاز نیستند به اسناد عادی ترتیب اثر دهند. در واقع  این دفاتر موظف به رعایت و اجرای کلیه نظام‌ها و مقررات کشور از جمله ممنوعیت از ثبت معاملات افراد ممنوع المعامله هستند که اسامی آن‌ها از طریق دادستان کل کشور و توسط سازمان ثبت و به صورت الکترونیکی به دفاتر ارسال می‌شود.

بنابراین؛ وقتی که خریدار پس از تنظیم مبایعه نامه و در موقع تنظیم سند رسمی، از ممنوعیت فروشنده از انجام معامله آگاه می‌شود، چاره‎ای جز توسل به محاکم قضائی و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.

اشخاص ممنوع المعامله

دادگاه‌ها نسبت به حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و ثبت معامله اشخاص ممنوع المعامله این رویه را دارند که چنانچه فروشنده در زمان تنظیم مبایعه نامه ممنوع المعامله نبوده و بعد از آن توسط مراجع قضائی جزء اشخاص ممنوع المعامله شود، در صورت:

  • احراز تحقق معامله
  • وجود اراده و قصد
  • وجود رضایت طرف ها بر وقوع معامله قبل از زمان ممنوع المعامله شدن فروشنده
  • مشخص شدن اینکه طرف های معامله با هم تبانی نکرده‎اند

پس از رفع ممنوعیت حکم به تنظیم انتقال اجرایی ( یعنی انجام تشریفات معامله تحقق یافته و تنظیم سند رسمی ) صادر می‎کند، زیرا با وقوع عقد بیع با سند عادی، مورد معامله در ملکیت خریدار قرار گرفته است. 

اگر سند عادی معامله اموال غیرمنقول را فقط تعهدی بر فروش ملک بدانیم، چنانچه فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی از طریق مراجع قضایی ممنوع المعامله شود، این ممنوعیت مانع تنظیم سند رسمی است، مگر این‎که مرجع ممنوع کننده، رضایت خود را به صورت مکتوب اعلام کتد.

اما در زمانی که فرد قبل از تنظیم مبایعه نامه، ممنوع المعامله بوده و متعاملان به این موضوع آگاه بوده‎اند؛ همه افراد آگاه از جمله خریدار و فروشنده و در برخی موارد مشاور املاک مطلع از موضوع، به جرم کلاهبرداری محکوم خواهند شد.

شایان ذکر است شخص ممنوع المعامله می‎تواند قبول وکالت رسمی کند، ولی از دادن وکالت رسمی ممنوع شده است.
پیشنهاد می‎شود قبل از هرگونه معامله با اشخاص، از وضعیت حقوقی آن‎ها در خصوص ممنوع المعامله بودن یا نبودن، از طریق دفاتر اسناد رسمی مطلع شوید.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.

بیشتر ببینید در پرسش و پاسخ حقوقی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

10 − 9 =