خانه نکات حقوقی دانستنی های حقوقی سند ملکی رهنی چگونه سندی است؟

سند ملکی رهنی چگونه سندی است؟

۰
0
135
پس از تنظیم سند ملکی رهنی مالکیت راهن همچنان بر ملک باقی می‎ماند.
سند ملکی رهنی

سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎شود یک سند رسمی است .به موجب این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقه‎ی  بدهی خود یکی از املاک خودرا در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار می‎دهد.

سند ملکی رهنی در واقع توسط بانک‎ها  و موسسات مالی و اعتباری،  برای تضمین  پرداخت  اقساط با وام گیرندگان تنظیم می‎شود. به این صورت که شخص وام گیرنده  درقبال مبلغی که از بانک دریافت کرده ملک خود را در گرو یا وثیقه‎ی بانک قرار می‎دهد.

سند ملکی رهنی

به شخصی که ملک خودرا در گرو یا وثیقه‎ی بانک می‎گذارد راهن گویند، به بانک یا موسسه‎ی مالی اعتباری که ملک را گرو می‎گیرد مرتهن و ملکی که در گرو گرفته می‎شود عین مرهونه و به قراردادی که برای این منظور نوشته می‎شود رهن  گفته می‎شود.

شخص راهن ممکن است همان وام گیرنده نباشد به عنوان مثال شخص ثالث می‎تواند ملک خودرا به منظور تضمین بازپرداخت وام‎گیرنده در وثیقه‎ی بانک قرار دهد  و تعهد کند  که اگر وام گیرنده‎  در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکرد ، بانک،  ملک  وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب بانک پرداخت شود.

در سند رهن به‎طور معمول میزان خسارت وارده که می‎توان از راهن دریافت کرد به صورت درصد سالانه  قید و عنوان می‎شود که چنانچه بانک بخواهد  برای دریافت طلب معوقه از سند رهنی استفاده کند راهن نیز علاوه بر اصل مبلغی  که تعهد کرده مکلف است درصدی را به‎عنوان خسارت به بانک بپردازد.

فروش ملک رهنی:

سوالی که دراین باره مطرح می‎شود این است که، اگر راهن بعد از این که ملک را به رهن گذاشت  آن را بفروشد تکلیف مرتهن که ملک را به عنوان وثیقه‎ی طلبش در گرو گرفته است چه می‎شود؟

در پاسخ باید گفت ملکی که به عنوان طلب در رهن طلبکار قرار می‎گیرد ملک طلبکار نمی‎شود. در واقع مالکیت ملک مورد وثیقه به طلبکار منتقل نخواهد شد. بنابراین، راهن پس از رهن همچنان بر ملک، مالکیت و اختیار هر گونه دخل و تصرفی  در ملک را دارد. اما نکته‎ی حائز اهمیت این‎ است که هرچند مالکیت  راهن باقی می‎ماند اما نمی‎تواند تصرفاتی که حق مرتهن را نادیده بگیرد مگر با اجازه او انجام دهد.در غیر این‎صورت کلیه اقداماتی که حق مرتهن را نسبت به ملک از بین ببرد غیر معتبر و اگر مرتهن رضایت دهد  معتبر و صحیح و اگر  رضایت ندهد به‎طور کلی باطل است .

حال اگر شخصی خانه‎ای بخرد و نداند که این خانه در رهن یا وثیقه‎ی بانک است چه باید بکند؟  یعنی شخص نداند ملکی که خریده دارای سند ملکی رهنی است. این شخص می‎تواند ابتدا از فروشنده بخواهد علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام کند. اگر فروشنده این کار را انجام نداد خریدار حق دارد یا معامله را بر هم بزند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد و یا با مراجعه به مراجع قضایی، علیه  فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن بدهد.

سند ملکی رهنی

برخی از خریداران ملک که دارای وام  و در رهن بانک  هستند، در زمان معامله مقداری از مبلغ ملک مورد معامله را می‎پردازند و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‎شوند در دفتر خانه حضور یابند. در دفتر خانه خریدار بقیه مبلغ  را پرداخت  و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به نام خریدار تنظیم  می‎کند. در این‎گونه مواقع اگر فروشنده  به خریدار بگوید ملک در رهن بانک است و مبلغی از اقساط آن باقیست، در صورت توافق وام به خریدار منتقل می‎شود. در این مورد لازم است دو طرف در بانک حاضر شوند و توافقات را نوشته و امضا کنند.

خریدار درواقع به نوعی در بازپرداخت وام جایگزین  فروشنده می‎شود. در این صورت برای فک رهن ملک مورد نظر لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه خودش به‎ جای فروشنده هر کاری که لازم باشد می‎تواند انجام دهد.

اما در برخی از موارد  با وجود توافق باز هم دوطرف اختلاف پیدا می‎کنند . در این حالت باید خریدار، برای انجام امور مربوط به ملک از جمله فک رهن و تنظیم سند رسمی با مراجعه به محاکم دادگستری، برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و فک رهن ملک دادخواست دهد.

قرارداد رهن در واقع بین سه طرف فروشنده که وام گیرنده است،خریدار و بانک بسته می‎شود. اگر در این بین توافقی شده باشد خریدار در پرداخت جایگزین فروشنده شده و مشکلی هم ایجاد نمی‎شود. اما اگر توافقی درمیان نباشد لزوماً باید دادخواست تنظیم شود.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی،دانستنی های حقوقی ملکی،پرسش و پاسخ حقوقی ملکی ،مجله دلتا مراجعه کنید.

بیشتر ببینید در دانستنی های حقوقی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.