انواع قدرالسهم چیست؟ بررسی جامع مفهوم، محاسبه و تأثیر آن بر ارزش ملک

بسیاری از خریداران در بازار املاک ایران، تمرکز خود را بر متراژ داخلی، سن بنا یا موقعیت جغرافیایی می‌گذارند. اما یکی از مهم‌ترین مؤلفه‌های ارزش‌گذاری ملک که کمتر به آن توجه می‌شود، انواع قدرالسهم  است. این مفهوم زمانی اهمیت واقعی خود را نشان می‌دهد که ساختمان به مرحله نوسازی برسد، پروژه مشارکت در ساخت شکل بگیرد یا اختلافات حقوقی میان مالکین ایجاد شود.

قدرالسهم نشان‌دهنده سهم هر مالک از زمین مشترکی بوده که ساختمان روی آن ساخته شده است. این مفهوم در تصمیم‌گیری‌های مهمی مانند معامله، مشارکت در ساخت، بازسازی و حتی محاسبات مالیاتی و حقوقی نقش حیاتی دارد. در واقع نقطه اتصال میان ارزش واقعی زمین و ارزش بنا است و در بسیاری از موارد، سهم زمین اهمیت بیشتری نسبت به خود بنا دارد.

در این راهنمای جامع، شما با تمام جنبه‌های انواع قدرالسهم آشنا خواهید شد. از تعریف و تفاوت میان قدرالسهم عرصه و اعیان، تا نحوه محاسبه دقیق آن برای آپارتمان‌ها و واحدهای تجاری. همچنین، بررسی تأثیر فضاهای جانبی مانند پارکینگ و انباری و حتی روش‌های مدرن محاسبه آنلاین که می‌توانند تخمین اولیه‌ای از سهم زمین ارائه دهند.

منظور از قدرالسهم در ملک چیست؟

یکی از انواع قدرالسهم، سهم‌داشتن در ملک به سهم هر مالک از زمین مشترکی گفته می‌شود که ساختمان روی آن احداث شده است. هر واحد آپارتمانی، علاوه بر فضای اختصاصی خود، در زمین ملک نیز شریک است. این سهم معمولاً در سند رسمی به‌صورت متراژ یا سهم مشاع درج می‌شود.

از منظر تحلیلی، انواع قدرالسهم سه کارکرد مهم دارد:

• شاخص تعیین‌ ارزش زمین در قیمت نهایی ملک
• مبنای تقسیم حقوق در زمان تخریب و نوسازی
• معیار قدرت چانه‌زنی مالک در مشارکت در ساخت

در شهری مانند تهران که ارزش زمین سهم بالایی از قیمت کل ملک را تشکیل می‌دهد، قدرالسهم می‌تواند حتی مهم‌تر از متراژ داخلی واحد باشد.

قدرالسهم زمین چیست؟

قدرالسهم زمین نشان می‌دهد هر واحد چه میزان از مساحت کل زمینی را که ساختمان روی آن ساخته شده، در مالکیت دارد.

برای مثال، اگر زمینی ۳۰۰ متر باشد و ساختمان شامل ۶ واحد مساوی باشد، در ساده‌ترین حالت هر واحد ۵۰ متر سهم زمین خواهد داشت. اما در عمل، این محاسبه متناسب با متراژ هر واحد انجام می‌شود.

در مناطق گران‌قیمت شهری، بخش قابل توجهی از ارزش و سرمایه‌گذاری در ملک مربوط به زمین است. بنابراین تفاوت در قدرالسهم می‌تواند باعث اختلاف قابل‌توجهی در ارزش سرمایه‌ای واحدها شود.

قدرالسهم عرصه چیست؟

این مورد هم در راستای انواع قدرالسهم جای می‌گیرد. در اصطلاح حقوقی، زمین «عرصه» و ساختمان «اعیان» نامیده می‌شود. قدرالسهم عرصه همان سهم مالک از زمین است که در اسناد رسمی قید می‌شود.

در پروژه‌های بازسازی، آنچه ملاک تقسیم واحدهای جدید است، سهم عرصه است؛ زیرا ساختمان قبلی تخریب می‌شود اما زمین باقی می‌ماند. به همین دلیل در تحلیل سرمایه‌ای، سهم عرصه اهمیت بیشتری نسبت به اعیان دارد.

قدرالسهم ساختمان چیست؟

قدرالسهم ساختمان به سهم مالک از بخش‌های مشاع بنا مانند راه‌پله، پشت‌بام و فضاهای عمومی اشاره دارد. این سهم معمولاً همراه با سهم عرصه در سند ذکر می‌شود.

با این حال، از نظر اقتصادی رشد ارزش زمین معمولاً سریع‌تر از بناست؛ بنابراین در تحلیل بلندمدت، تمرکز اصلی بر قدرالسهم زمین است.

آپارتمان قدرالسهم دار چیست؟

آپارتمان قدرالسهم‌دار به واحدی گفته می‌شود که سهم مشخص آن از زمین در سند رسمی درج شده باشد. تقریباً تمام آپارتمان‌های دارای سند رسمی چنین وضعیتی دارند؛ اما میزان سهم آن‌ها متفاوت است.

ساختمان‌هایی که روی زمین وسیع‌تر با تعداد واحد کمتر ساخته شده‌اند، معمولاً قدرالسهم بالاتری برای هر واحد ایجاد می‌کنند. در مقابل، پروژه‌های پرتراکم سهم زمین را میان واحدهای بیشتری تقسیم می‌کنند.

فرمول محاسبه قدرالسهم آپارتمان

محاسبه قدرالسهم بر اساس نسبت متراژ هر واحد به مجموع متراژ کل ساختمان انجام می‌شود:

قدرالسهم هر واحد = (متراژ واحد × مساحت کل زمین) ÷ مجموع متراژ کل واحدها

(۵۰ × ۲۵۰) ÷ ۶۰۰ = ۲۰/۸ محاسبه: متر مربع

بنابراین سهم این واحد از زمین حدود ۲۰/۸ متر است.

قدرالسهم آپارتمان چگونه تعیین می‌شود؟

قدرالسهم به‌صورت جداگانه فروخته نمی‌شود، اما مستقیماً بر قیمت ملک اثر می‌گذارد. در مناطقی که قیمت زمین بالاست، سهم زمین می‌تواند درصد قابل توجهی از ارزش کل ملک را تشکیل دهد. در ادامه جدول مقایسه اثر قدرالسهم بر ارزش ملک آورده شده است:

همان‌طور که مشاهده می‌شود، افزایش مساحت زمین با تعداد واحد ثابت، سهم هر مالک را دو برابر می‌کند و این موضوع در پروژه‌های نوسازی بسیار تعیین‌کننده است.

محاسبه آنلاین انواع قدرالسهم

ابزارهای آنلاین می‌توانند تخمین اولیه‌ای ارائه دهند، اما برای معاملات مهم کافی نیستند. تفاوت ارزش منطقه‌ای، نوع کاربری و ضوابط شهری در این ابزارها لحاظ نمی‌شود و بررسی سند رسمی همچنان ضروری است.

قدرالسهم مغازه چیست؟

در املاک تجاری، محاسبه انواع قدرالسهم پیچیده‌تر است. ارزش اقتصادی هر متر تجاری معمولاً چند برابر مسکونی است و موقعیت مغازه نیز بر سهم و ارزش آن تأثیر می‌گذارد.

در ساختمان‌های تجاری یا ترکیبی، گاهی از ضرایب تعدیل استفاده می‌شود تا سهم زمین بر اساس ارزش واقعی کاربری‌ها تقسیم شود، نه صرفاً متراژ.

قدرالسهم شهرداری چیست؟

در برخی پروژه‌ها، شهرداری سهمی بابت عوارض یا حقوق قانونی دریافت می‌کند که گاهی با قدرالسهم مالکان اشتباه گرفته می‌شود. این سهم ماهیت اداری دارد و با مالکیت مشاع مالکان متفاوت است.

محاسبه انواع قدرالسهم تجاری در مسکونی

در ساختمان‌های ترکیبی، تقسیم زمین میان واحدهای تجاری و مسکونی نیازمند تحلیل دقیق ارزش کاربری‌هاست. زیرا تقسیم صرفاً بر اساس متراژ ممکن است تعادل اقتصادی را بر هم بزند. در چنین مواردی معمولاً از نظر کارشناسان رسمی استفاده می‌شود.

جمع‌بندی

انواع قدرالسهم به عنوان یک عدد موجود در سند سهم شما از زمین و آینده ملک نشان می‌دهد. هرچه زمین بزرگ‌تر و تعداد واحد کمتر باشد، سهم هر مالک ارزشمندتر خواهد بود. در بازارهایی که ارزش زمین رشد سریعی دارد، توجه به قدرالسهم می‌تواند تفاوت میان یک خرید مصرفی و یک سرمایه‌گذاری هوشمند را رقم بزند. در این راستا، شما می‌توانید با بهره‌مندی از بلاگ تخصصی سایت ملکی دلتا هر آنچه را که می‌خواهید به صورت تخصصی از دانسته‌های املاک فرا بگیرید.

 سوال متداول درباره انواع قدرالسهم