در این مطلب از دلتابلاگ به بررسی نبض اجاره مسکن در تهران براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد» می پردازیم.همچنین ۴ پیام از سالی که گذشت و در عین حال مسیر پیش رو مخابره میکند. شاخص اجارهبهای پیشنهادی آپارتمان در پایان سال ۱۴۰۳ در تهران به ۳۴ میلیون تومان در ماه رسید؛ با این حال تورم اجاره پایتخت در سال گذشته کمتر از تورم اجاره کشوری بوده است. همچنین تاثیرپذیری موجران از تورم عمومی بالا به ویژه در مناطق پایین شهر، باعث شده تا «نرخ دستوری اجارهبها» عملا در معادلات بازار اجاره بیاثر شود.
شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد» در ابتدای سال ۱۴۰۴ براساس فایلهای ارائه شده مربوط به ماه آخر سال ۱۴۰۳ نشان میدهد، میانگین رقم اجارهبهای مسکونی در تهران به صورت ۱۶ میلیون تومان اجاره ماهانه در کنار ۶۰۰ میلیون تومان پولپیش است که با تبدیل کامل پول پیش به اجارهبهای ماهانه مشخص میشود که مبلغ اجاره ماهانه مستاجران تهرانی حدود ۳۴ میلیون تومان است که البته این رقم براساس میانگین کل ۲۲ منطقه تهران برآورد شده است و در مناطق پایین تهران بین مناطق ۹ تا ۲۰ این رقم کمتر خواهد بود.
شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد» براساس فایلهای ارائه شده در بازار نشان میدهد در مناطق پایین شهر تهران به صورت میانگین ۸.۲میلیون تومان اجارهبهای ماهانه و ۵۲۱ میلیون تومان پولپیش است که با تبدیل پولپیش به اجاره، مستاجران در این مناطق ماهانه در حدود ۲۵میلیون تومان به موجران پرداخت میکنند. این رقم در مقایسه با حداقل دستمزد به معنای آن است که هزینه اجارهنشینی کل حداقل دستمزد یک زوج را میبلعد. شاخص اجاره مسکن « دنیای اقتصاد» معیاری برای سنجش «اجارهبهای پیشنهادی» موجران در محلههای منتخب مناطق ۲۲گانه تهران بهشمار میرود که از ابتدای فروردین سال ۱۴۰۳ بهمنظور سنجش نبض اجارهبهای پایتخت توسط گروه مسکن «دنیایاقتصاد» مورد بررسی قرار گرفت.
در بازار اجاره، آمارهای کشوری به شکل ماهانه توسط مرکز آمار منتشر میشود اما این مرکز، آمار مجزایی در رابطه با تهران ارائه نمیدهد، از این رو «دنیای اقتصاد» در شاخص خود به صورت خاص به بررسی وضعیت بازار اجاره پایتخت اقدام کرده است. البته این به معنای قطعی بودن اجارهبهای نهایی در هنگام قرارداد بین موجر و مستاجر نیست.
سبقت تورم اجاره کشوری از تهران
روند تغییرات شاخص اجارهبهای پیشنهادی از ابتدا تا پایان سال ۱۴۰۳ در بررسی بازار اجاره تهران حاکی از تورم ۳۶درصدی اجاره طی یکسال گذشته است. این در حالی است که تورم اجاره کشور براساس آخرین آمار رسمی کشوری ۴۰درصد شد. بنابراین میتوان گفت، تورم اجاره پایتخت نسبت به تورم اجاره در کل کشور کمتر بوده است. البته این رشد ۳۶درصدی در سال گذشته تطابقی با نرخ دستوری (دولتی) مبنی بر افزایش ۲۵درصدی میزان اجارهبها نداشته است. در واقع، در سال گذشته اثرپذیری از نرخ دستوری کمترین میزان را به خود اختصاص داد و با توجه به میزان تورم عمومی و شرایط اقتصادی، مبنای تعیین میزان اجارهبها در سال ۱۴۰۳ بیش از همه به رقم مدنظر موجر و سپس توافق بین موجر و مستاجر مربوط میشد و نرخ دولتی تقریبا سهمی در تعیین اجارهبها در معاملات نداشته است.
بهطور کلی، علت کاهش سرعت رشد اجاره پایتخت نسبت به کل کشور به «شروع با تاخیر افزایش رشد اجارهبها در شهرها در مقایسه با تهران در سالهای اخیر» برمیگردد. در تهران جهش اجاره از سال ۹۸ آغاز شد این در حالی است که این جهش در کل کشور از اواخر سال ۹۹ اتفاق افتاد. علت دیگری که منجر به سبقت رشد اجاره کشور در مقایسه با تهران شده به بالا بودن رقم اجارهبها در تهران باز میگردد که رقم اجارهبها در تهران در مقایسه با کل کشور به صورت میانگین ۳ برابر بوده که این سنگینی بار اجارهبها خود، بازار را به سمتی برده که رشد کمتری در میزان اجارهبها در مقایسه با کل کشور تجربه کند.
رشد بالاتر اجاره مناطق پایین پایتخت
بررسیهای دنیای اقتصاد براساس تحقیقات میدانی و روایت واسطههای ملکی از میزان رشد اجارهبها در مناطق مختلف تهران نشان میدهد، میزان رشد اجارهبها در مناطق پایینتر در مقایسه با مناطق متوسط و رو به بالا سرعت بیشتری داشته است. رفتار متفاوت موجرها در مناطق پایینتر در مقایسه با مناطق متوسط و رو به بالا را باید در اثرپذیری مستقیم این موجرها از تحولات اقتصادی و افزایش تورم عمومی دانست. باتوجه به اینکه، درآمد بخش زیادی از موجرهای مناطق پایین از طریق دریافت اجاره تامین میشود، باعث شده تا این موضوع رابطه مستقیمی در افزایش اجارهبهای مدنظر موجران داشته باشد.
