افت مجوزهای ساخت فقط یک عدد خشک آماری نیست؛ این شاخص معمولاً چند فصل جلوتر از بازار حرکت میکند و به زبان ساده میگوید «موتور عرضه مسکن» با چه سرعتی میچرخد. دادههای منتشرشده درباره تابستان ۱۴۰۴ نشان میدهد تعداد واحدهای مسکونی درجشده در پروانههای احداث در کل کشور نسبت به تابستان ۱۴۰۳ حدود ۲۷.۹ درصد کاهش یافته و در تهران هم تعداد واحدهای پیشبینیشده ۱۱.۱ درصد کمتر شده است؛ سیگنالی که میتواند هم نشانه رکود ساختوساز باشد و هم زنگ خطر برای آینده قیمتها.
از «کاهش پروانه» تا «فشار روی قیمت و اجاره»؛ اثر دومینویی که دیر اما قطعی میرسد
کاهش صدور مجوزهای ساخت، معمولاً با یک تأخیر زمانی خودش را در بازار نشان میدهد: امروز پروانه کمتر صادر میشود، چند فصل بعد پروژههای کمتری به مرحله فروش و تحویل میرسند و در نتیجه، تعداد فایلهای نوساز و گزینههای قابل انتخاب کاهش پیدا میکند. اگر در همین بازه، تقاضا (بهخصوص تقاضای مصرفی و تقاضای اجاره) به هر دلیل ثابت بماند یا رشد کند، «کاهش عرضه» میتواند بهتدریج قدرت چانهزنی را از خریدار و مستأجر بگیرد و فشار را به سمت افزایش قیمت مسکن و بالا رفتن اجارهها سوق دهد؛ بهویژه در شهرهای پرتقاضا و محلههایی که جذابیت سکونت و سرمایهگذاری بالاست.
تهران؛ افزایش فصلی، افت سالانه
در تابستان ۱۴۰۴ شهرداری تهران بر اساس پروانههای صادرشده، ساخت ۱۳ هزار و ۱۵۲ واحد را پیشبینی کرده است؛ عددی که نسبت به بهار رشد دارد، اما در مقایسه با تابستان سال قبل عقبنشینی نشان میدهد. همزمان تعداد پروانههای صادره در تهران به هزار و ۴۸۲ فقره رسیده؛ یعنی از یک طرف نسبت به بهار بالاتر رفته، اما در مقایسه سالانه با افت ۲۵.۴ درصدی مواجه شده است. در بخش زیربنا هم تصویر مشابه است: مجموع زیربنا حدود ۲.۳۷۶ میلیون مترمربع برآورد شده که نسبت به بهار رشد دارد ولی نسبت به تابستان پارسال کاهش ۹.۸ درصدی ثبت کرده است.
کل کشور؛ رکود پررنگتر از پایتخت
در مقیاس ملی، نشانههای کند شدن ساختوساز واضحتر است. شهرداریهای کشور در تابستان ۱۴۰۴ ساخت ۸۲ هزار و ۱۹۹ واحد را در پروانهها پیشبینی کردهاند؛ این رقم نسبت به بهار حدود ۲۴.۷ درصد و نسبت به تابستان ۱۴۰۳ ۲۷.۹ درصد پایینتر آمده است. از سمت دیگر، تعداد پروانههای احداث در کشور به ۲۲ هزار و ۴۱۴ فقره رسیده که کاهش ۳۲.۲ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان میدهد. مجموع زیربنای درجشده هم حدود ۱۷.۴۲۶ میلیون مترمربع اعلام شده که نسبت به تابستان پارسال ۱۵ درصد افت کرده است.
تمرکززدایی از تهران یا رکود سراسری ساختوساز؟
اگر کاهش پروانهها فقط در تهران رخ میداد، میشد آن را بهعنوان نشانهای از «مهار بارگذاری و تمرکززدایی» تفسیر کرد؛ اما وقتی همزمان تعداد پروانهها، تعداد واحدهای پیشبینیشده و حجم زیربنا در کل کشور هم پایین میآید، روایت غالب به سمت رکود سراسری ساختوساز میرود؛ یعنی سازندهها کمتر وارد پروژه میشوند و جذابیت سرمایهگذاری ساختمانی کاهش پیدا کرده است.
این آمار چه ربطی به خرید خانه و گرانی مسکن دارد؟
پروانه ساختمانی، پیشنمایش عرضه آینده است. وقتی صدور پروانه و تعداد واحدهای برنامهریزیشده افت میکند، یعنی چند فصل بعد احتمالاً واحد نوساز کمتری به بازار میرسد. نتیجه میتواند دوگانه باشد:
کوتاهمدت: رکود ساختوساز گاهی فروشندگان را محتاطتر میکند و در برخی فایلها، فضای چانهزنی خریدار بهتر میشود.
میانمدت: اگر این روند ادامه پیدا کند، «عرضه کمتر» در کنار «تقاضای انباشته»، میتواند فشار را به سمت افزایش قیمت مسکن و اجاره برگرداند؛ مخصوصاً در شهرهای پرتقاضا و محلههای پرطرفدار.
جمعبندی
کاهش همزمان پروانههای ساختمانی، واحدهای درجشده و زیربنا در تابستان ۱۴۰۴ بیشتر از آنکه نشانه یک سیاست هدفمند تمرکززدایی باشد، بوی تعمیق رکود ساختوساز میدهد. اگر این رکود طولانی شود، بازار مسکن ممکن است در آینده نزدیکتر از چیزی که تصور میشود با «کمبود عرضه» و سپس فشار قیمتی روبهرو شود—موضوعی که خریداران و سرمایهگذاران باید آن را جدیتر از همیشه دنبال کنند.