قراردادهای ملکی و نحوه نوشتن و تنظیم آن به لحاظ اینکه توافق طرف‌های معامله در انجام دادن تعهداتشان را مشخص می‌کند، بسیار حائز اهمیت است. قراردادهای ملکی نیز از این لحاظ اهمیتی ویژه دارند که اگر در هنگام تنظیم موارد مهم به درستی رعایت نشوند، گاهی ضررهای جبران‌ناپذیر را در پی خواهند داشت. در این مطلب از دلتامگ به موضوع نکات بسیار مهم پیرامون قرارداد ملکی می‌پردازیم.
سوال: اگر مدت قرارداد مشخص نباشد چه باید کرد؟
جواب: مدت قرارداد با مدت انجام تعهد دو مفهوم متفاوت هستند. منظور از مدت قرارداد مهلت زمانی است که یک قرارداد اعتبار دارد. مثلاً قرارداد اجاره که معمولاً یک ساله است. در پایان مدت اجاره، در صورت تمایل دو طرف به ادامه قرارداد باید دوباره آن را تمدید کنند.
در این نوع قرارداد اگر مدت زمان آن قید نشود قرارداد به لحاظ قانونی باطل است. زیرا معلوم نمی‌شود تا چه زمانی مستأجر می‌تواند با رضایت مالک از ملک او استفاده کند. بنابراین مدت در بعضی از قراردادها رکن تشکیل دهنده آن محسوب می‌شود.
اما مدت انجام تعهد یک بازه زمانی است که دو طرف معامله باید تعهد خود را در آن مدت انجام دهند. مثل قراردادهایی که فرد باید کاری را در زمان معین انجام دهد. همچنین مثلاً، قراردادهای ملکی مربوط به ساخت و ساز که در آن طی مدتی که باید ملک را بسازد مشخص می‌شود.
گاهی اهمیت زمان انجام تعهد به گونهای است که فرد باید در همان زمان تعیین شده کار را انجام دهد. اگر خارج از این زمان انجام دهد دیگر بی‌فایده است. مثل قرارداد اجاره و واگذاری یک باغ برای مراسمی در یک شب معین که اگر باغ را در تاریخ مقرر واگذار نکند. بنابراین روز بعد آن را تحویل دهد دیگر فایدهای ندارد.
بنابراین باید گفت به هرکدام از مدت‌های یاد شده در قانون خسارت‌هایی تعلق می‌گیرد. خسارت تأخیر در انجام تعهد و خسارت عدم انجام تعهد که اگر زمان انجام تعهد مهم باشد و متعهد آن را انجام ندهد به آن قرارداد خسارت عدم انجام تعهد تعلق می‌گیرد.
گاهی ممکن است مدت انجام تعهد در قرارداد نوشته نشود اما بر اساس شرایط قرارداد و رعایت اصول حقوقی سعی می‌شود که تا حد امکان قرارداد باطل نشود. بنابراین، تاریخ تنظیم قرارداد را تاریخ شروع قرارداد میدانیم. توصیه می‌شود در این صورت بند جداگانه در قرارداد به تعیین زمان شروع و مدت انجام کار اختصاص یابد.
سوال: اگر قیمت را در قرارداد ننویسیم چه می‌شود؟
جواب: در پاسخ ابتدا باید گفت منظور از قیمت در قراردادهای ملکی، ارزشی است که افراد برای مال مورد معامله منظور و باهم توافق می‌کنند که هر کدام در عوض مالی که میدهد چه چیزی بگیرد. حال اگر ارزش کالای مورد معامله معلوم نشود و برای هر دو طرف مشخص نشود که چه چیزهایی را باهم مبادله کرده‌اند باعث می‌شود قرارداد باطل شود. گویی، هیچ قراردادی نوشته نشده است. مثلاً اگر مشخص نشود در ازای اجاره یک خانه، پول یا چه چیزی به صاحب ملک پرداخت می‌شود قرارداد اجاره باطل است.
بنابراین توصیه می‌شود وجه یا هر چیزی که جایگزین مبلغ مورد معامله می‌شود، در قرارداد با ذکر جزئیات از قبیل شماره چک یا سفته یا مدت و تاریخی که برای پرداخت آن مشخص کردهاید نوشته شود.
سوال: وقتی محل انجام تعهدات در قرارداد معلوم نیست چه باید کرد؟
جواب: محل انجام تعهدات باید در قرارداد تعیین شود. اگر دو طرف این مورد را در قرارداد ذکر نکنند باید طبق قانون، محلی را که در آنجا قرارداد تنظیم و امضا شده است، محل انجام تعهدات بدانیم. برعکس اگر محل تنظیم قرارداد معلوم و مشخص نباشد، محلی را که باید تعهدات در آنجا انجام شود محل تنظیم قرارداد دانست.
اهمیت ذکر محل تنظیم و انجام تعهد در قراردادها در مواقعی که می‌خواهند قراردادی را اجرا کنند اهمیت دارد. در ضمن اگر دو طرف در اجرای قرارداد با هم اختلاف پیدا کنند، دادگاهی صلاحیت رسیدگی دارد که قرارداد در حوزه جغرافیایی او نوشته شده یا تعهدات ناشی از قرارداد باید در حوزه او اجرا شود.
پیشنهاد مطالعه: دردسرهایی در قرارداد اجاره
