کلید اختلافات موجر و مستاجر

بی‌توجهی موجر و مستاجر به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قرارداد‌ها حادث شود. در این نوشتار از دلتا مگ به موضوع کلید حل اختلافات حقوقی و قانونی بین موجر و مستاجر می‌پردازیم.

 هزینه‌های تعمیرات بر عهده مالک و مستاجر

هزینه‌های مربوط به تعمیرات ساختمان یکی از موارد مهم اختلافی میان مالک و مستاجر است که تمام این موارد از سوی قانونگذار پیش‌بینی شده است. مگر آنکه مالک و مستاجر با توافق، شروط دیگری را برای این هزینه‌ها در ملک تعیین کرده باشند.

تعمیرات کلی و اساسی آپارتمان

طبق ماده 10 قانون روابط بین موجر و مستاجر، تعمیرات کلی و اساسی از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور به عهده مالک است. تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد نیز با مستاجر خواهد بود. مگر در قرارداد به‌صورت دیگری شرط شده باشد.

اختلاف در مورد هزینه تعمیرات

طبق ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر، رسیدگی به اختلافات در خصوص تعمیرات با دادگاه است. در صورتی‌که مالک تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد، مستاجر می‌تواند حق فسخ را اعمال کند. دادگاه می‌تواند به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دایره اجرا انجام دهد.

تعمیر وسایل سرمایش و گرمایش

بر اساس ماده 486 قانون مدنی تعمیرات اساسی و تمام مخارجی که برای امکان بهره‌مندی و استفاده از ملک است به عهده موجر خواهد بود. مگر اینکه ضمن عقد اجاره دو طرف به‌طور دیگری با هم توافق کرده باشند. اگر مالک اجازه تعمیرات را با پرداخت هزینه‌ها به مستاجر بدهد، او می‌تواند تعمیرات را انجام دهد.

در غیر این‌صورت مستاجر می‌تواند از طریق دادگاه، مالک را به تعمیرات الزام کند و در صورت ملزم نشدن او به انجام تعمیرات، مستاجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. طبق ماده 12 روابط بین موجر و مستاجر، هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری منع کند، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می‌کند.

تعمیرات بدون اجازه موجر 

چنانچه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند یا الزام او به تعمیر کردن هم فایده‌ای نداشته باشد و نتواند از مورد اجاره استفاده مطلوب کند و عیب‌هایش برطرف نشود، قرارداد اجاره باطل می‌شود.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه‌های تعمیرات را از مالک ندارد. اگر در این مدت او نتواند از محلی که اجاره کرده به‌طور کلی یا جزئی استفاده کند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت اجازه مالک به مستاجر برای انجام تعمیرات، مستاجر می‌تواند بعد از انجام تعمیرات هزینه‌های مربوطه را از مالک دریافت کند یا آن را با اجاره‌بها تسویه کند.

اگر هزینه‌های تعمیرات بیشتر از مبلغ بهای اجاره باشد امری منطقی و عقلانی نیست، مگر اینکه هر دو طرف در مورد پرداخت آن توافق کرده باشند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با دیگر نکات معاملاتی و حقوقی در حیطه ملک، مطلب”معامله وکالتی؛ آری یا خیر؟ “را مطالعه کنید.