سند زدن ملک یکی از مهم‌ترین مراحل خرید و فروش ملک است که باید به تمامی جزئیات آن دقت شود. در صورت بی‌توجهی به مسائل حقوقی سند زدن ملک، عواقب ناگواری در انتظار خریدار و یا فروشنده خواهد بود.
پس از پیدا کردن ملک مورد نظر و توافق بین خریدار و فروشنده، یک مرحله مهم که اصطلاحا انتقال سند ملک است، آغاز می‌شود. سازنده‌ها، فروشندگان واحدهای مسکونی، خریداران واحدهای مسکونی نوساز و خریداران واحدهای مسکونی دارای سند رسمی، برای دسترسی به سند و انجام فرآیند انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار با مسیری پر پیچ و خم مواجهند.
معاملات ملک و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار دارای دو مرحله است که یک مرحله آن تنظیم «سند عادی» یا همان «مبایعه‌نامه» بین خریدار و فروشنده و مرحله دوم آن انتقال رسمی مالکیت واحد مسکونی به خریدار یا ثبت رسمی معامله از طریق صدور و ثبت «سند محضری» است.
مراحل تبدیل سند خانه به سند قطعی ملک
- ابتدا خریدار خانه‌ای را پسندیده و بعد از توافق با فروشنده، مبایعه نامه تنظیم می‌شود. خریدار، فروشنده و حداقل دو شاهد زیر مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند. تنظیم مبایعه‌نامه می‌تواند توسط خریدار و فروشنده و یا توسط بنگاه معاملات ملکی انجام شود.
- مبایعه‌نامه باید توسط بنگاه‌های املاک مجاز و معتبر در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت شود.
- فروشنده باید برای نقل و انتقال و سند زدن خانه با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه کند.
- بعد از مراجعه فروشنده به دفترخانه و ارائه تمامی مدارک، دفترخانه وظیفه دارد در مورد بدهی ملک از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) استعلام کند. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.
- همزمان دفترخانه بررسی می‌کند که سند در گرو نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. به طور مثال ممکن است از مکان ملک، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازه معامله داده نمی‌شود.
- در این مرحله فروشنده با نامه دفترخانه به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد، مراجعه کند. شهرداری بررسی می‌کند که ملک بر اساس پروانه ساخته شده است یا نه. در صورت تخلف، فروشنده باید جریمه بپردازد. از دیگر هزینه‌هایی که فروشنده باید به شهرداری بپردازد، عوارض نوسازی، هزینه پسماند و کمک به آموزش و پرورش است.
- فروشنده باید با مراجعه به دارایی ۴% قیمت ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال پرداخت کند. قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد.
- آخرین مرحله انتقال قطعی سند است. فروشنده و خریدار در مبایعه نامه تاریخ سند زدن را تعیین می‌کنند. در روز مورد نظر دو طرف معامله با داشتن مدارک شناسایی، مفاصاحساب شهرداری، مفاصاحساب دارایی، سند مالکیت، کپی مبایعه‌نامه، کد رهگیری، گواهی پایان کار، استعلام ثبتی و کد پستی به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.
موارد مهم در مبایعه‌نامه
- ثبت مشخصات شناسنامه، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده و خریدار
- ثبت و شرح موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
- ثبت قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله به ریال و معادل تومان
- ثبت تاریخ و نحوه پرداخت. و شرح روشن و دقیق اینکه خریدار در چه زمانی، چه مبلغی را با چه شرایطی و به چه نحوه‌ای پرداخت می‌کند.
- شرایط انصراف و فسخ با تعیین مدت زمانی برای ابراز پشیمانی. مثلا ۲۴ ساعت پس از تنظیم مبایعه‌نامه. تعیین مبلغ خسارت که در صورت انصراف هریک از طرفین باید به طرف دیگر پرداخت شود.
مطالعه بیشتر: مطلب «موارد مهم در تنظیم متن قرارداد اجاره» را در دلتا مگ بخوانید.
