در فسخ قرارداد اجاره به صرف آن که قانون آن را به رسمیت شناخته است، نمی‌توان ادعای دریافت خسارت و ضرر و زیان نمود، مگر اینکه در قرارداد اجاره، شرط فسخ گنجانده شده باشد. گاهی نیز مفاد مندرج در قرارداد و شروط و تعهداتی که در قرارداد اجاره ذکر شده است اجازه فسخ را به موجر یا مستاجر می‌دهد. به شرطی که شرط تحقق ضرر محقق شده باشد. در این نوشتار از دلتا مگ به بررسی فسخ قرارداد اجاره و ضرر و زیان ناشی از آن می‌پردازیم.
فسخ به معنای بر هم زدن معامله به صورت یک طرفه است. یعنی دو طرف معامله میتوانند با هم توافق کنند که با توجه به شرایطی، معامله را به هم بزنند. در عرف نیز مرسوم است عموم مردم در قراردادهای خود خسارتی را با عنوان حق پشیمانی پیش‌بینی می‌کنند. تحت این عنوان که اگر یکی از طرفین معامله پشیمان شود و قرارداد را فسخ کند باید مبلغی را به طرف مقابل بدهد.
این‌گونه می‌توان توجیه کرد که پشیمانی و مبلغ آن به عنوان خسارت، مبلغی است که طرف مقابل برای راضی شدن به فسخ می‌پردازد. زیرا هنگامی‌که عقدی منعقد می‌شود دیگر کسی نمی‌تواند آن را بر هم بزند چون عقد لازم است مثل عقد اجاره، مگر آن که آن مال اجاره‌ای معیوب باشد یا اینکه یکی از طرفین از تعهدات خود سرباز زده باشد، که در این موارد می‌توان قرارداد را فسخ کرد. در غیر این صورت فسخ فقط با توافق طرفین و یا از طریق اقاله ممکن است.
فسخ در معنای لغوی به معنای باطل کردن، بر هم زدن، حذف کردن و نقض کردن است. فسخ قرارداد یعنی بر هم زدن قراردادی که مابین حداقل دو نفر به امضا و تایید رسیده باشد. در قراردادهای رهن و اجاره خانه، طرفین قرارداد مالک و مستاجر هستند که بنا به هر دلیلی اگر این قرارداد را باطل کنند، به این کار فسخ قرارداد گفته می‌شود. فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به همین سادگی‌ها هم نیست؛ در واقع باید دلیل و علتی قانونی پیش پای مستاجر باشد که با آن بتواند قرارداد اجاره را باطل کند.
موارد اصلی در فسخ قرارداد اجاره
- یکی از موارد فسخ اجاره قبل از پایان یافتن مدت، آن است که یکی از طرفین تعهدی کرده باشد ولی آن را انجام ندهد. در اینجا طرف مقابل میتواند قرارداد را فسخ کند. اگر در این مورد بخواهد به علت عدم انجام تعهد خسارت بگیرد باید ثابت کند که از انجام نشدن این تعهد خسارت و ضرری به وی وارد شده است و اگر نتواند ثابت کند که از این راه ضرری را متحمل شده است نمی‌تواند خسارتی بگیرد.
- یکی دیگر از موارد فسخ، بالا بودن اجاره بها در حد آشکار است که فرد مستاجر اگر به آن ناآگاه باشد میتواند آن را فسخ کند.
- مورد دیگر معیوب بودن یا معیوب شدن مورد اجاره است که اینجا هم قرارداد توسط مستاجر قابل فسخ است.
به صرف فسخ اجاره، آن هم فسخی که ناشی از منشا قانون است، نمی‌توان ضرر و زیانی را مطالبه کرد، مگر موجر در تحویل عین مستاجره تعلل کند یا اینکه تعهدات خود را انجام ندهد و در این راه به مستاجر زیانی وارد شود که در اینجا مستاجر میتواند با اثبات زیان و اینکه این زیان دقیقا ناشی از عدم انجام تعهدات موجر است مطالبه خسارت کند.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی و معاملاتی در زمینه ملک، مطلب “دعوای الزام به تنظیم سند رسمی“را مطالعه کنید.
