امروزه به دلیل افزایش جمعیت مخصوصا در شهر تهران، ساخت و ساز و آپارتمان‌نشینی بشدت رواج پیدا کرده است. از طرفی دیگر همان قدر که ساخت و ساز افزایش داشته، قیمت خرید و اجاره خانه هم بالا رفته است. در نتیجه بیشتر مردم توان خریداری خانه را نداشته و به اجاره‌نشینی روی می‌آورند. حال هر ساختمانی مشکلات خاص خودش را دارد. چه شخصی مسئولیت حل کردن این مشکلات و ایجاد نظم را برعهده می‌گیرد؟ مسلما پاسخ این سوال مدیریت ساختمان می‌باشد. حال سوال اصلی این است: آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟ برای پاسخ به این سوال با دلتامگ همراه باشید.
مدیر ساختمان کیست؟
اگر در هر آپارتمان مالکین متعددی وجود داشته باشند، مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها نیاز است برای اجرای قوانین یک نفر به رأی همه مالکین در جایگاه مدیر ساختمان انتخاب شود. البته در صورتی که تعداد مالکین سه یا بیشتر از سه نفر باشند برای تعیین مدیر یا مدیران باید یک مجمع عمومی میان خود تشکیل دهند. مجمع عمومی مالکان در هر ساختمان متشکل از تمامی مالکان واحدهای آپارتمانی است.
چگونه مستاجر، مدیر ساختمان می‌شود؟
در صورتی که تمامی مالکین با هم هم نظر بوده و موافقت خود را اعلام کنند، انتخاب مستاجر به‌عنوان مدیر ساختمان منعی ندارد. این عمل غیرقانونی نیست ولی معمولا مدیر از بین مالکین انتخاب می‌شود.
در صورتی که مستاجر ملک را به مدت یکسال اجاره کرده باشد، امکان مدیریت ساختمان را ندارد. اما یکسری از مستاجرین هستند که بیش از چند سال در ملک سکونت داشته و با ساختمان و مشکلات آن آشنایی دارند، در نتیجه برای مدیریت ساختمان گزینه خوبی می‌باشند.
برای نتیجه گیری در این موضوع باید به قوانین آپارتمان‌نشینی مراجعه کنیم. طبق قوانین تملک آپاتمان‌ها منعی برای مدیریت مستاجر وجود ندارد اما با این حال در بسیاری از ساختمان‌ها، عرف بر انتخاب مدیر از بین مالکین است.
علل انتخاب مدیر ساختمان از بین مالکین
- مالک مدت بیشتری ساکن آپارتمان می‌باشد.
- شخصی که مالک آپارتمان است، از تمامی شرایط و مشکلات ساختمان به دلیل خرید یا ساخت آن آگاه است.
- مالکین آپارتمان با تمامی مستاجرین آشنایی دارند.
- فرد مالک نسبت به هزینه‌های مشترک، آگاهی بیشتری دارد.
حقوق و مزایای مدیریت ساختمان
جالب است بدانید که مدیر ساختمان هم مثل هر شخص شاغل دیگری دارای حقوق و مزایایی است. در واقع در قانون هرکس که کاری انجام می‌دهد مستحق دریافت مزد است. مزدی که مدیریت ساختمان دریافت می‌کند، براساس قانون وزارت کار تعریف می‌شود. از این رو می‌بایست بین هیئت مدیره ساختمان به عنوان کارفرما و مدیر ساختمان در نقش کارگر قراردادی امضا شود و میزان اجرت و حقوق به همراه بیمه و مزایا در آن درج شود.
اگر برای مدیریت ساختمان هیچ گونه قراردادی مبنی بر دریافت مزد و مزایا تنظیم نشده باشد و فقط صورتجلسه انتخاب مدیر تهیه شود به طور قانونی مدیر ساختمان نمی‌تواند هیچ گونه مبلغی تحت هیچ عنوانی دریافت کند. ولی آنچه بین ساکنان ساختمان عرف شده این است که مدیر ساختمان در ساختمان‌های کم واحد میتواند حق شارژ ثابت پرداخت نکند.
گفتنی است که اگر در صورتجلسه ساختمان حق الزحمه قید شده باشد و این مبلغ پایین‌تر از حداقل حقوق وزارت کار باشد، قرارداد کار نیست و از قوانین کار پیروی نمی‌کند و مطابق آن مدیر مسئول ساختمان شناخته می‌شود و همچنان در مقابل خطرات و حوادث در ساختمان مسئول است.
در ضمن در صورتی که تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن یا خلاف دیگر قوانین کشور باشد مدیر ساختمان میتواند از چنین تصمیمی تبعیت نکند و آن را رد کند.
اگر مدیر ساختمان استعفا دهد، فوت کند یا عزل شود باید جلسۀ مجمع عمومی فوق‌العاده برگزار شود و برای ساختمان مدیر دیگری جایگزین شود.
پیشنهاد مطالعه: وظایف مدیر ساختمان چیست؟
